서울 청약시장 급랭…13개 분기 만에 최저

강남3구 공급 공백에 시장 열기 뚝
공급 공백·대출 규제·분양가 상승 삼중 부담으로

(시사저널=김혜인 디지털팀 기자)

서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 강남 3구 아파트 모습 ⓒ연합뉴스

올해 1분기 서울 아파트 1순위 청약 경쟁률이 13개 분기 만에 가장 낮은 수준으로 떨어졌다. 강남권 3구 공급이 빠진 가운데 대출 규제와 분양가 상승 부담이 겹치면서 시장 열기가 한풀 꺾인 모습이다. 다만 입지와 가격 경쟁력이 뚜렷한 단지는 여전히 수요가 몰려 양극화가 이어지고 있다.

7일 부동산 전문 리서치 업체 리얼투데이가 한국부동산원 청약홈 자료를 분석한 결과, 올해 1분기 서울 아파트 1순위 일반공급은 607가구 모집에 2만3234명이 청약해 평균 38.3대1의 경쟁률을 기록했다. 이는 2022년 4분기 5.9대1 이후 가장 낮은 수치다. 직전 분기인 지난해 4분기 288.3대1, 청약자 10만895명과 비교하면 분위기가 크게 식었다.

1분기 경쟁률 하락은 강남·서초·송파구 등 강남권 3구 물량이 없었던 영향이 컸다. 분양가 상한제가 적용돼 시세 차익 기대가 높은 이들 지역은 통상적으로 비강남권보다 훨씬 높은 경쟁률을 기록하며 전체 평균을 끌어올렸다. 실제 지난해 3분기 강남권 3구 1순위 경쟁률은 631.6대1로 비강남권 146.2대1을 크게 웃돌았다.

직전 분기인 지난해 4분기에는 비강남권 326.7대1이 강남권 277.6대1을 일시적으로 앞섰다. 다만 당시 비강남권 분양은 약 3억원의 시세 차익이 기대됐던 동작구 힐스테이트 이수역 센트럴 한 곳에 수요가 집중된 결과다.

대출 한도가 주택 가액 구간별로 차등 적용되는 점과 지속적인 분양가 상승도 청약 심리에 부담으로 작용한 것으로 보인다. 자금 조달 부담이 커지면서 수요자들이 시세 차익이 확실한 단지에만 청약하는 옥석 가리기 현상이 뚜렷해졌다는 분석이다.

이달 분양한 서초구 아크로 드 서초가 민간 분양 기준 서울 아파트 역대 최고인 1099.1대1의 경쟁률을 기록한 점은 이런 분위기를 확인할 수 있다. 구자민 리얼투데이 연구원은 "분양가 상승과 대출 규제 영향으로 자금 부담이 커지면서 수요자들이 입지와 가격 경쟁력이 검증된 단지 위주로 청약에 나서는 흐름이 뚜렷해졌다"며 "분양가상한제가 적용되는 상급지로 수요가 집중되는 현상은 당분간 지속될 가능성이 크다"고 말했다.

서울 일부 지역에서는 분양가 역전 현상도 나타나고 있다. 공사비 상승 등의 영향으로 분양가 상한제가 적용되는 강남권 3구와 용산구보다 그 외 지역의 일반분양가가 더 높게 책정되는 사례가 나오고 있다.

이달 분양 예정인 동작구 노량진동 라클라체자이드파인 전용면적 59㎡ 일반분양가는 19억5660만~22억880만원으로 같은 달 공급되는 서초구 잠원동 오티에르 반포 동일 면적 19억700만~20억4610만원보다 높다.

한편, 분양가 상한제가 적용되는 지역은 택지비와 건축비에 상한이 설정돼 일반분양가가 인근 시세보다 낮은 수준에서 결정된다. 반대로 상한제를 적용받지 않는 곳은 재개발·재건축 조합이 시공사와 협의를 거쳐 분양가를 산정한 뒤 주택도시보증공사(HUG)의 보증 심사를 받아야 한다.