재개발·재건축 투자한 비거주 1주택자, 이주비대출 받으면 전세대출 한도 축소

[대한경제=김현희 기자]재개발·재건축 사업장에 투자한 비거주 1주택자가 이주비대출과 전세대출을 중복으로 받기 어려울 전망이다. 이주비대출은 재개발·재건축 사업장의 세입자 보증금 상환 용도로 활용하는 만큼 6억원 한도로 허용해주되, 비거주 1주택자의 전세대출에 대한 보증 한도를 축소하는 등 금융당국은 최대한 대출 취급을 최소화할 수 있는 방향으로 검토할 계획이다.

이주비대출 제한 조치 전까지만 해도 전세대출과 이주비대출을 최대 한도까지 취급해 여유자금으로 전세끼고 매매(갭투자)하는 사례가 상당했지만, 비거주 1주택자에 대한 규제 강화를 위해 이처럼 재개발·재건축 주택이 더 이상 투자처로 인식되지 못하도록 하겠다는 것이다.

6일 금융권에 따르면 금융위원회는 금융감독원과 은행연합회, 은행 여신 담당자들과 함께 비거주 1주택자에 대한 규제 조치를 오는 7일 논의한다. 금융당국이 비거주 1주택자의 다양한 사례를 통해 규제 대상을 선별하는 가운데 가장 주목하는 사례가 재개발·재건축 주택을 매입한 비거주 1주택자들이다. 전월세 주택에 거주하면서 신축 예정인 재개발·재건축 단지를 매입해 시세차익을 노리는 사례다.

그동안 재개발·재건축 단지에 투자한 비거주 1주택자들은 전세대출을 보증한도만큼 최대로 취급하면서도 재개발·재건축 단지의 이주시기에 이주비대출도 최대 한도로 받아왔다. 자기자본 3억원이 있어도 전세 보증금 5억원 아파트를 전세대출 최대 4억원(보증한도 80%)을 받아 2억원의 자금을 추가 확보하는 것이다. 재개발·재건축 단지의 이주시기에 맞춰 이주비대출이 나오면 감정평가 만큼 최대로 받아 세입자의 보증금을 상환하고 남은 수억원의 자금을 확보, 전세대출로 확보된 자금과 합쳐 서울 수도권의 아파트를 갭투자하는 방식이다.

이같은 방식은 6·27 가계대출 대책에서 이주비대출을 받은 차주의 추가 주택 구입을 금지하면서 사실상 불가능해졌다.

하지만 비거주 1주택자들에 대한 가계대출 규제를 강화하겠다고 나서면서 이야기가 달라졌다. 이주비대출과 전세대출의 중복 취급을 제한하면서도 비거주 1주택자에 대해 규제를 강화하는 방안으로 전세대출 보증 한도 축소 등이 거론될 예정이다. 이주비대출로 세입자 보증금 등을 상환하되, 비거주 1주택자의 전세대출 취급을 제한하는 것이다. 전세대출은 전월세갱신청구권 등으로 최대 4년 만기다. 향후에는 집주인과의 재계약을 통해 전세대출의 신규 약정이 필요하다. 이주비대출을 취급받은 비거주 1주택자라면 이주비대출로 세입자 보증금을 상환하고 남은 여유자금이 있는 만큼 전세대출 한도를 굳이 최대로 받을 이유가 없다는 것이다.

금융당국 관계자는 "이주비대출은 재개발·재건축 사업장의 세입자 문제와 사업 진행상황 등이 고려되기 때문에 제한하기 어렵지만 해당 비거주 1주택자의 전세대출 보증 한도 축소 등은 거론해볼 수 있다"며 "이주비대출과 전세대출을 중복 취급하면서 여유자금을 확보하려는 틈새 등이 고려되지 못하게 제한할 것"이라고 말했다.

결국 이주비대출을 받은 비거주 1주택자들은 향후 전세대출을 갱신할 경우, 전세대출 보증 한도가 축소될 가능성이 높아진 것이다. 현재 전세대출 보증한도는 80%로, 이주비대출을 받아 세입자의 보증금 상환에 활용했는지 등 상세내역을 제출해야 할 상황도 불가피할 전망이다.

김현희 기자 maru@