분양계약서 ‘숨은 특약’…대법, "설명 안 하면 무효"

관리형 토지신탁을 맡은 신탁사의 책임을 제한하는 이른바 '책임한정특약'은 약관의 중요 내용이므로 설명 의무가 있다는 대법원 판단이 나왔다.

6일 법조계에 따르면 대법원 1부는 최근 오피스텔을 분양 받은 A씨가 코람코자산신탁을 상대로 제기한 위약금 등 청구 소송에서 원고 승소한 원심 판결을 확정했다.

A씨는 지난 2018년 경남 창원의 한 오피스텔 분양 계약을 맺었다. 그러나 사업 시행권을 승계한 신탁사가 2019년 12월로 예정됐던 입주 일정을 맞추지 못했다. 입주가 지연되자 A씨는 이듬해 4월 '입주 예정일을 3개월 초과할 경우 계약 해제를 통보할 수 있다'는 계약서 조항에 따라 신탁사에 계약해제를 통보하고 납부한 계약금 반환과 위약금 지급을 요구했다.

하지만 신탁사는 '매도인(시행자)은 매수인에게 공급 계약상의 책임을 부담하는 경우에도 신탁재산 범위 내에서만 책임을 부담한다'는 계약서 내 책임한정특약을 근거로 책임이 제한된다고 주장했다.

이에 A씨는 신탁사가 특약을 설명하지 않았다며 소송을 제기했다.

1심과 2심은 특약이 약관법상 중요한 내용임에도 신탁사가 계약자에게 설명 의무를 다하지 않았다며 원고 A씨 손을 들어줬다. 사업자가 약관의 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명해야 한다고 규정한 약관법 3조가 판결 근거였다.

대법원 판단도 다르지 않았다.

대법원은 "수탁자의 채무 이행책임을 신탁재산 한도 내로 제한하는 책임한정특약은 수분양자가 공급계약의 체결 여부 등을 결정하는 데 직접적 영향을 미칠 수 있는 사항으로 약관법상 설명 의무 대상이 되는 '중요한 내용'에 해당한다"고 지적했다. 이어 "책임한정특약이 신탁업계에서 통용된다고 하더라도 관리형 토지신탁 등에 전문지식을 갖고 있지 않은 수분양자는 별도의 설명 없이 특약의 존재 및 내용을 예상하기 어렵다"며 설명했다.

그러면서 특약을 무효로 본 원심 판단에 법리 오해 등이 없다며 상고를 기각했다.

안다솜 기자 cotton@dt.co.kr

제미나이가 그린 일러스트.