“집 경매 넘어갔다”…세입자, 나가야 할까 버텨야 할까 [집과법]

법원 경매를 상징하는 판사 망치와 주택 모형. 부동산 경매 절차와 보증금 회수 문제를 표현한 이미지. /게티이미지뱅크

살던 집이 경매에 넘어갔다고 해서 임차인이 즉시 퇴거해야 하는 것은 아니다. 실제로 전세 계약이 남은 상태에서 경매 사실을 뒤늦게 알게 된 세입자들이 “당장 나가야 하느냐”는 불안을 느끼지만, 법적으로는 선택권이 임차인에게 있다.

직장인 A 씨는 전세 기간이 남아 있던 중 집주인의 채무 문제로 아파트가 경매에 넘어갔다는 사실을 알게 됐다. 갑작스러운 상황에 퇴거를 고민했지만, 경매 개시만으로 임대차 계약이 자동 종료되지는 않는다는 점에서 대응 방향을 다시 판단해야 하는 상황이다.

임차인은 경매가 진행되더라도 기존 임대차를 유지하며 계속 거주할 수 있다. 반대로 보증금 회수를 위해 계약을 종료하고 배당 절차에 참여하는 선택도 가능하다.

● “경매=퇴거 아냐”…결정 가르는 건 ‘배당요구’

핵심은 ‘배당요구’ 여부다. 대법원 판례에 따르면 임차인이 경매 절차에서 배당요구를 하는 행위는 임대차 관계를 종료하겠다는 의사 표시로 해석된다. 별도의 해지 통보가 없더라도, 배당요구가 임대인에게 통지되는 시점에 임대차 해지 효력이 발생한다.

엄정숙 부동산전문변호사는 “임차인은 계속 거주할지, 배당요구를 통해 보증금을 회수할지 선택해야 한다”며 “배당요구를 하는 순간 임대차 종료로 간주된다는 점을 반드시 인지해야 한다”고 설명했다.

● “기한 놓치면 끝”…보증금 갈리는 결정적 순간

이 선택은 보증금 회수 여부를 좌우한다. 임차인이 배당요구를 하지 않거나, 배당요구종기일까지 권리신고를 하지 않으면 배당에서 제외될 수 있다. 이 경우 보증금을 돌려받기 어려워질 가능성이 커진다.

또한 ‘대항력’ 확보 여부도 중요하다. 주택 인도와 전입신고를 마친 다음 날부터 대항력이 발생하며, 이를 갖추지 못하면 우선변제권을 주장하기 어렵다. 실무에서는 전입신고를 늦게 하거나 누락해 불이익을 보는 사례도 적지 않다.

엄 변호사는 “경매개시결정 등기 이후에도 배당요구를 하지 않아 보증금을 날리는 사례가 가장 많다”며 “대항력과 확정일자를 갖췄더라도 배당요구를 하지 않으면 보호받기 어렵기 때문에, 경매 통지를 받으면 즉시 권리신고를 해야 한다”고 강조했다.

최현정 기자 phoebe@donga.com