2026년 규제지역 다주택자 매물 7500호 전망… 추가 규제도

17일부터 대출 만기 연장 금지
일시상환 대상자 매물 출회 유도
DSR에 전세·정책대출 적용 검토
대출 공급 조이는 RWA 상향 추진
‘비거주 1주택자’ 겨냥한 대책도

정부가 다주택자의 아파트 담보대출 만기 연장을 제한함에 따라 서울과 경기 등 규제지역에서 올해 최대 7500가구가 시장에 나올 전망이다. 당국은 매물 출회를 유도하는 한편 총부채원리금상환비율(DSR)과 위험가중치(RWA), ‘비거주 1주택자’를 정조준한 추가 규제를 내놓을 예정이다.

오는 17일부터 다주택자가 보유한 수도권·규제지역 아파트 담보대출의 만기연장이 원칙적으로 금지된다. 사진은 지난 1일 서울 강남구 한 부동산 중개업소에 붙은 다주택자 급매물 안내문 모습. 연합뉴스

5일 금융당국에 따르면 17일부터 수도권·규제지역 다주택자의 아파트 담보대출 만기 연장이 원칙적으로 금지되면서 약 1만7000가구가 만기 일시상환 대상이 된다. 올해 만기 도래 물량은 1만2000가구인데 이 중 규제지역 물량은 약 7500가구로 62.5%를 차지한다. 당국은 이들 매물이 원활히 소화되도록, 무주택자가 연말까지 해당 주택을 매수해 토지거래허가를 받아 4개월 내 취득하면 실거주 의무를 임대차 계약 종료까지 유예하기로 했다.

금융위원회는 다주택자 규제에 이어 가계대출을 억제하기 위해 다음주부터 DSR, RWA, 비거주 1주택 3개 분야의 실무작업반을 가동한다. 우선 DSR의 사각지대로 지목된 전세대출과 정책대출에 대한 추가 적용 방안을 검토한다. 무주택자라도 고액 전세대출을 받을 경우 이자 상환분을 DSR 규제에 확대 적용하거나, 총액 1억원 이하 소액 대출도 규제에 포함하는 방안이 폭넓게 논의된다.

대출 공급 자체를 조이는 자본 규제인 RWA 상향도 추진된다. RWA가 높아지면 은행은 같은 액수의 주택담보대출을 취급하더라도 보통주자본비율이 하락해, 재무 건전성 관리를 위해 스스로 대출 한도를 줄일 수밖에 없다. 실무작업반은 주담대 RWA를 현행 20%에서 25%로 높이는 방안을 논의한다. 이와 함께 현재 은행권 주담대 평균 취급액이 2억5000만원 수준인 점을 감안해 3억~4억원대를 고액 주담대 기준으로 설정하고, 해당 대출 취급 시 가산치를 부여해 은행의 자본 부담을 늘려 고액 대출 유인 자체를 차단하겠다는 구상이다.

실거주 목적 없이 전세대출을 지렛대 삼아 주택을 구입하는 투기성 비거주 1주택자를 겨냥한 대책도 본격 추진된다. 개인의 주택담보대출은 분할 상환 방식이 대부분이라 대출 만기 연장을 제한하는 방식만으로는 회수 효과가 크지 않기 때문이다. 우선 주택도시보증공사(HUG) 등 공적기관의 전세대출 보증을 제한해 투자 수요를 원천 차단하는 대책이 유력하다. 직장 이전이나 부모 봉양, 질병 치료 등 불가피한 사유로 일시 거주하지 못하는 경우는 예외로 두되 실무작업반을 통해 구체적 기준을 확정할 계획이다.

이종민 기자 jngmn@segye.com