84㎡ 조합원 분담금 71억…펜트하우스는 ‘그림의 떡’[부동산 라운지]

개포주공6·7단지 조합원 신청서 ‘0’
고강도 대출 규제에 보유세 인상 부담

시민들이 서울의 한 견본주택에서 주택 모형을 살펴보고 있다. 연합뉴스

서울 강남구 개포동 재건축의 마지막 퍼즐인 개포주공6·7단지 조합원 분양신청에서 7가구 규모의 펜트하우스를 신청한 조합원이 나오지 않았다. 고강도 대출 규제로 인해 수십억 원에 이르는 분담금 마련이 어려워진 데다 올 들어 다주택자에 대한 규제 강화로 강남 지역의 초고가 아파트 가격이 크게 하락하면서 시세 차익에 대한 기대감이 한풀 꺾인 영향으로 풀이된다. 희소성 때문에 높은 프리미엄을 얻으며 부의 상징으로 자리잡은 강남 펜트하우스의 인기가 예전만 못하다는 평가가 나온다.

5일 정비업계에 따르면 개포주공6·7단지 재건축조합이 조합원 분양신청을 집계한 결과 펜트하우스인 138㎡(이하 전용면적) 4가구와 147㎡ 3가구를 1순위로 신청한 조합원은 한 명도 없는 것으로 파악됐다. 가장 인기가 많은 주택형은 중형인 84㎡로, 916명이 몰렸다.

이 같은 결과는 불과 1년 전까지만 해도 강남지역 재건축 단지의 펜트하우스가 큰 인기를 끌었던 것과 대조된다. 지난해 2월 반포주공1단지1·2·4주구 재분양 조사에서는 146㎡가 551가구 공급에 647명이 몰렸다. 은마아파트도 286㎡에 12명이 신청했는데, 84㎡ 소유자의 경우 94억 5000만원의 분담금을 내야 한다.

희소성이 높은 펜트하우스가 일반 주택형과 달리 높은 프리미엄이 붙음에도 불구하고 신청이 저조한 이유는 막대한 분담금 때문이다. 일례로 개포주공6·7단지의 83㎡에 살고 있는 조합원이 100㎡을 받으려면 4억~5억 원가량의 분담금을 내면 된다. 110㎡과 119㎡을 선택하면 각각 7억 원과 9억 원을 추가로 부담해야 한다. 반면 147㎡를 받으려면 분담금이 71억 원으로 치솟는다. 기본 이주비 대출이 최대 2억 원으로 제한되기 때문에 시공사가 보증해주는 추가 이주비 대출을 고려하더라도 수십억 원 상당을 현금으로 마련해야 하기 때문에 조합원 입장에서는 ‘그림의 떡’인 셈이다.

여기에 보유세 인상과 아파트 공사비 상승 전망도 펜트하우스를 포함한 대형 평형에 대한 선호도를 낮추는 요인으로 작용했다는 분석이다. 현재 강남의 50억 원대 아파트의 보유세는 대략 2200만 원 안팎 수준인데, 추후 보유세가 인상되면 대형 평형 소유에 대한 세 부담이 급격하게 늘어날 수 있다. 또 2020년 초 100 수준이던 건설 공사비 지수는 올 2월 133까지 올랐다. 개포주공6·7단지 84㎡ 주택형의 조합원 추정 분양가는 25억 원 안팎이지만 향후 물가·공사비 상승 등을 고려할 경우 더 올라갈 수도 있다. 이에 따라 조합원 추정 분양가가 90억 원이 넘는 펜트하우스는 일반 분양 물량으로 넘어가 현금 부자들이 차지할 전망이다.

재건축을 통해 15층 1960가구에서 최고 35층 2698가구로 탈바꿈하는 개포주공6·7단지는 올해 8월 관리처분계획인가와 내년 10월 착공을 목표로 하고 있다. 시공사는 현대건설이다.

천민아 기자 mina@sedaily.com