[기획] 오일쇼크 집으로… 짓기도 팔기도 어렵다

중동전 장기화… 건설현장 위협
공사비 올라 건설사·조합 마찰도
분양가 급등·주택 공급제동 우려

아파트 공사현장.[디지털타임스DB]

짓기도, 팔기도, 사기도 어렵게 됐다.

중동전쟁의 여파가 건설 현장을 덮치며 주택 공급 체계를 단계별로 위협하고 있다.

이미 고환율에 따른 원자재 가격 상승으로 주요 건설 현장에서 공사비 갈등이 잇따라 발생하고 있는데, 전쟁마저 길어지게 되면 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 조달 차질, 공사 지연 및 중단, 분양가 급등의 문제가 사업 단계별로 이어질 수 있기 때문이다.

주택 공급 속도에 제동이 걸릴 수 있다는 우려도 커지고 있다.

5일 업계에 따르면 현대건설은 올해 들어서만 대조 1구역, 등촌 1구역, 마천 4구역, 여의도 한양아파트 등 네 곳의 정비사업장에 공사비 증액을 요구했다. 일부 정비사업장에선 공사비 인상을 두고 조합과 마찰을 빚고 있다.

고환율과 물가 상승 등의 영향으로 공사비는 꾸준히 상승해 왔다. 한국건설기술연구원에 따르면 올해 2월 건설공사비지수는 133.69로, 지난해 8월 이후 6개월 연속 상승하며 최고치를 갈아치우고 있다. 전쟁과 무관하게 상승세를 지속해 온 터라 전쟁 영향까지 반영되면 2022년 러시아-우크라이나 전쟁 당시처럼 급등할 가능성도 제기된다.

분양가도 1년 새 20% 가까이 올랐다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 2월 기준으로 지난 1년간 서울 아파트 3.3㎡(평)당 평균 분양가는 5264만원으로 지난해 2월(4428만원)과 비교해 18.9% 상승했다. 공사비 인상 폭이 커질 경우 분양가도 상승도 불가피해, 건설사로서도 분양 완판을 자신하기 힘들어진다.

수요자 부담도 커진다. 분양가가 오르는 만큼 목돈 부담이 늘어난다. 15억원 이하인 경우에만 그나마 6억원까지 담보대출을 이용할 수 있지만 그 이상이면 담보대출 한도가 최대 4억원으로 줄어든다. 그만큼 현금이 많지 않으면 살 수 있는 주택도 줄어들게 되는 셈이다. 미분양 증가 또는 사업 지연이 우려되는 것도 이런 이유에서다.

건설업계는 전쟁 불확실성에 따른 비용 증가가 불가피하다고 보고 있다.

한 대형건설사 관계자는 “주요 원자재의 경우 기존에 확보해 놓은 물량이 있어 당장 공사비를 증액할 단계는 아니다”면서도 “러·우 전쟁처럼 길어지면 인상 압박이 커질 수밖에 없고 물가변동(에스컬레이션) 조항에 따라 발주처에 공사비 인상을 요구하게 될 것”이라고 말했다.

전문가들은 유가와 원유 수급, 환율 등은 공사비, 분양가 등 모든 단계별 영역에서 영향을 미치기 때문에 사업 초기부터 진행 과정 전반에서 문제가 발생할 수 있다고 진단했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “분양가는 택지비와 건축비, 가산비로 구성되는데, 공사비 상승은 건축비에 반영되므로 고유가 및 원유 수급 문제, 고환율 등은 분양가 상승을 초래할 수밖에 없다”며 “신규 PF에도 차질을 가져올 수 있다”고 분석했다.

그는 “이미 시공 중인 현장에선 정비사업 조합 등 발주자와 시공사 간 공사비 분쟁으로 발전될 여지가 있으며 공사가 지연 또는 중단될 가능성도 있다”고 했다. 앞서 코로나19 및 러·우 전쟁으로 원자재 가격이 치솟았던 2022~2023년에도 공사비 인상 여부를 두고 발주처와 시공사 간 분쟁이 잦았다. 일부 완공 사업장에선 입주키 불출(拂出)을 거부하고 유치권을 행사하는 상황이 발생하기도 했다.

상황을 주시하던 정부도 중동발 리스크 점검에 나섰다. 김윤덕 국토교통부 장관은 이날 건설 분야별 협회들과 긴급 간담회를 열어 중동 전쟁 장기화에 따른 건설산업 영향을 점검하고 조치 필요 사항을 논의했다.

안다솜 기자 cotton@dt.co.kr