부동산PF 익스포져 1년새 30조 줄었다...정부, 건전성 관리 지속

2024년 202조→작년말 174조원...대출 연체율도 하락
정부, 건전성 개선 방안 시행 준비...증권사부터 적용

국내 경제의 뇌관 중 하나였던 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장이 어느 정도 안정을 되찾고 있다. 지난해 말 기준으로 신규 PF 취급액이 늘었지만 부실화될 가능성이 있는 위험노출액(익스포져)는 줄었다. PF 대출 연체율을 비롯한 건전성 지표도 좋아지는 추세다. 이에 발맞춰 정부도 '부동산 PF 건전성 제도개선방안'을 2027년 전면 실시할 채비를 갖추고 있다.

부동산 PF 익스포져 줄고 연체율도 하락

5일 금융위원회와 금융감독원에 따르면 두 기관과 재정경제부, 국토교통부 등 부동산 PF 관계기관은 3일 오후 정부서울청사에서 부동산 PF 상황 점검 회의를 열어 부동산 PF 연체율 동향 등을 공유하고 건전성 제도개선 방안의 이행 추진계획 등을 논의했다.

부동산 PF는 부동산을 개발하는 시행사와 시공사 등이 분양이나 임대 현금흐름 같은 미래 수익성이나 및 향후 준공될 건물 등을 담보로 잡아 자금을 미리 조달하는 방법을 말한다. 보통 대출 등으로 돈을 받은 뒤 나중에 토지 매입이나 공사비, 분양대금 등으로 갚는 방식이다.

전체 부동산 PF 익스포져는 2025년 4분기 말 기준 174조3000억원으로 집계돼 직전분기 말 177조9000억원보다 3조6000억원 줄었다. 2024년 말 202조3000억원과 비교하면 30조원 가까이 감소했다. 익스포져는 PF 대출과 토지담보대출, 채무보증 등을 포함한다.

2025년 4분기에 새로 발생한 신규 부동산 PF 취급액은 20조7000억원으로 지난해 같은 기간 17조1000억원보다 3조6000억원 늘어났다. 금감원은 “사업성이 양호하고 사업 진행도가 높은 사업장 중심으로 부동산 PF 신규 자금이 계속 공급되고 있다”고 설명했다.

부동산 PF 대출은 2025년 4분기 말 기준 116조원이고 전체 연체율은 3.88%로 집계됐다. 직전분기 말 연체율 4.24%보다 0.36%포인트 떨어졌다. 저축은행 등의 중소금융사 토지담보대출은 11조원에 연체율 29.68%를 기록했다. 직전분기 말 32.43%보다 2.75%포인트 하락했다.

2025년 4분기에 부동산 PF 전체 사업장 여신의 사업성을 평가한 결과 C등급(유의)과 D등급(부실우려)인 여신은 전체 14조7000억원이었다. 2025년 1분기 21조9000억원에서 2분기 20조8000억원, 3분기 18조2000억원에 이어 세 분기 연속으로 감소세를 이어갔다.

전체 부동산 PF 익스포져에서 C·D등급 여신의 비중도 2025년 1분기 11.5%에서 4분기 9.4%로 하락했다. 부동산 PF 사업장 여신 평가결과는 양호·보통·유의·부실우려 수준에 따라 A~D등급으로 나뉜다. C·D등급 여신은 채권자인 금융사가 손실에 대비한 충당금을 쌓아야 한다.

금감원은 2025년 말까지 C·D등급을 받은 부동산 PF 사업장 여신 중 18조5000억원이 정리·재구조화됐다고 밝혔다. 경·공매나 수의계약 및 상각 등으로 정리된 규모가 13조3000억원(72%), 신규자금 공급이나 자금구조 개편 등으로 재구조화된 규모가 5조2000억원(28%)이다.

금감원은 “정리나 재구조화된 부동산 PF 사업장 여신이 2024년 말 6조5000억원보다 12조원 증가하는 등 관련 작업이 순조롭게 진행 중”이라며 “부동산 PF 고정이하여신비율이나 연체율 등 건전성 지표도 계속 좋아지고 있다”고 분석했다.

‘부동산 PF 건전성 제도개선’ 실행 준비 착착

정부는 2025년 12월 발표한 ‘부동산 PF 건전성 제도개선 방안’의 일부 내용을 2026년 상반기 중 증권사에 적용하기로 했다. 2027년부터는 다른 업종 금융사까지 포함해 모든 신규 부동산 PF 대상으로 제도개선방안을 전면 시행한다. 정부는 "증권사의 경우 모험자본 공급 유도의 필요성 등을 고려해 부동산 관련 위험가중치 조정 등 일부 내용을 2026년 상반기에 시행하기로 했다"고 설명했다.

부동산 PF 건전성 제도개선방안의 주요 내용은 △부동산 PF 대출 시 ‘PF 사업비 대비 자기자본비율’을 기준으로 위험가중치와 사업성 평가 결과에 따른 충당금 차등화 △리스크 관리체계가 부족한 업권(저축은행·상호·여전·새마을)은 PF 사업비 대비 자기자본비율을 기준으로 대출 취급 여부 판단 △부동산 PF에 거액신용한도규제 도입 △업권별로 부동산 및 PF 대출한도 규제 정비 등이다.

제도개선 방안 세부 규정 중 부동산 PF 거액신용공여한도 및 부동산 PF 대출한도 규제는 예외적으로 부동산 PF 신규 취급분과 기존 잔액에 모두 적용한다. 대신 방안 시행 시점으로 한도를 초과한 금융사에 3년 동안 해소 기회를 주기로 했다.

정부는 PF 사업비 대비 자기자본비율을 기준으로 삼는 건전성과 충당금 및 대출제한 규제의 경우 시장에 미치는 영향이 큰 점을 고려해 2027년부터 4년 동안 이 비율의 한도를 5→10→15→20%으로 단계적 상향하기로 했다.

정부는 “부실사업장의 상시 정리와 재구조화, 금융사의 건전성 관리 강화를 지속 추진하겠다”며 “정상적인 부동산 PF 사업장이 공사비 증액 등 일시적인 유동성 문제로 어려움을 겪지 않도록 주택금융공사를 통한 ‘건축공사비 플러스 PF 보증’ 공급 등으로 대응하겠다”고 밝혔다.

이규연 (gwen@bizwatch.co.kr)