달라진 학군 지도, 마포구 신흥 학군지로 우뚝

마포구, 고소득 학부모 유입… 학원가·공교육 갖춘 신흥 교육 주거지로 부상
임대료·아파트값 동반 상승… 학세권 ’공덕역자이르네’ 주목

공덕역자이르네 스케치 이미지

‘대치동 중심’으로 굳어졌던 서울의 학군 지형이 재편되고 있다. 신축 아파트 공급과 주거 선호도 상승을 기반으로 마포구 일대가 새로운 교육 중심지로 부상하는 모습이다.

불과 10~20년 전만 해도 마포는 노후 주거지가 밀집한 부도심 이미지가 강했지만, 최근에는 ‘마용성(마포·용산·성동)’으로 묶이며 서울 핵심 주거지로 자리 잡았다. 특히 도심권(CBD), 여의도(YBD), 강남(GBD) 등 주요 업무지구 사이에 위치한 입지적 강점으로 직주근접 수요를 흡수하며 30~40대 고소득 맞벌이 가구의 유입이 이어지고 있다.

이들 수요층의 높은 교육 관심과 사교육 수요를 기반으로 대흥동·염리동·용강동 일대를 중심으로 학원가가 빠르게 형성되고 있다. 특히 대흥동 학원가는 초기 초·중등 대상 사고력·기초학습 중심이었지만 최근에는 대치동·목동 유명 학원의 분점이 진출하는 등 입시 중심 학원으로 영역이 확대되는 모습이다. 과거에는 학군을 따라 주거지가 형성됐다면, 최근에는 주거 환경이 개선된 지역으로 교육 인프라가 따라오는 양상이 나타난다는 분석이다.

실제로 서울시교육청에 따르면 2024년 기준 마포구 사설학원 수는 738개로, 2014년 577개 대비 10년 만에 약 28% 증가했다. 또한 학생 1만명당 사설학원 수는 292개로, 강남구(421개)에 이어 서울에서 두 번째로 높은 수준을 기록했다. 교육 특구로 꼽히는 서초구(290개)와 양천구(215개)를 앞선 것이다.

이 같은 영향으로 마포구 상권의 임대료는 상승세다. 서울시 상권분석서비스에 따르면 지난해 4분기 기준 대흥동·염리동·용강동 임대료는 3.3㎡당 각각 17만1,481원, 15만1,793원, 19만9,646원으로 집계됐다. 전년 대비 대흥동은 약 30.6%, 염리동은 11.7%, 용강동은 19.3% 상승한 수준이다. 같은 기간 서울 평균 임대료 상승률(4.21%)과 비교해도 높은 상승폭으로, 교육 수요 유입에 따른 상권 가치 상승이 반영된 것으로 분석된다.

마포구 주택시장에서도 이러한 흐름이 반영되고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 마포의 반포초로 불리는 염리초가 가깝고 학원가 접근성이 우수한 ‘래미안마포리버웰’ 전용 84㎡는 지난 1월 29억9,000만 원에 실거래됐다. 준공 10년 이상 단지임에도 30억 원에 근접한 가격을 기록한 것이다. ‘공덕파크자이’ 전용 84㎡ 역시 26억3,000만 원에 거래되며 신고가를 기록했다.

부동산 업계 관계자는 “강남권의 높은 주거비 부담과 제한된 공급이 맞물리면서 교육 수요의 분산이 이어지고 있다”며 “이러한 흐름 속에서 마포구는 공교육 경쟁력과 사교육 인프라를 동시에 갖춘 ‘신흥 학군지’로 자리매김하고 있다”고 말했다.

이 가운데 자이S&D는 4월 서울 마포구 도화동 일원에서 ‘공덕역자이르네’를 분양할 예정이다. 마포로1구역 도시정비형 재개발 정비사업을 통해 조성되며, 지하 4층~지상 20층, 2개 동, 전용면적 48~59㎡ 총 178가구 규모로 공급된다.

단지 인근에는 염리초와 동도중이 도보권에 위치해 있으며, 명문 학군인 숭문중·고를 비롯해 서울여자중·고, 서울디자인고, 일성여자중·고 등 다양한 교육시설이 인근에 자리하고 있다. 마포구 내 대표 학원가로 꼽히는 대흥역 학원가도 가까워 사교육 이용도 편리하다. 또한 연세대, 서강대, 이화여대, 숙명여대 등 주요 대학으로의 접근성도 좋다.

교통 여건도 우수하다. 공덕역자이르네는 지하철 5·6호선과 경의중앙선, 공항철도가 지나는 공덕역이 반경 약 500m 이내에 위치한 쿼드러플 초역세권 단지다. 공덕역에 신안산선(계획)이 추가될 경우 5개 노선을 이용할 수 있는 펜타역세권으로 확대될 전망이다.

이와 함께 강변북로와 올림픽대로, 내부순환로 등 주요 간선도로 진입이 용이해 차량을 이용한 서울 전역 이동도 편리하다. 공덕역 일대 버스정류장을 중심으로 일반·간선·지선·직행·공항버스 등 20여 개 노선이 운행되고 있어 대중교통 이용 여건도 우수하다.

이외에도 단지 인근에는 이마트(마포점) 등 대형마트를 비롯해 은행, 우체국, 병원, 카페, 편의점 등 다양한 생활편의시설이 밀집해 있어 일상생활이 편리하다. 마포아트센터도 가까워 공연과 전시 등 다양한 문화생활을 누릴 수 있다. 반경 약 1km 이내에는 경의선숲길과 효창공원 등 녹지공간이 위치해 있어 쾌적한 주거환경을 갖췄다.

마포경찰서와 서울서부지방검찰청, 서울서부지방법원 등 주요 공공기관이 인접해 있어 행정 업무 처리가 용이하다. 마포구보건소를 비롯해 신촌세브란스병원, 신촌연세병원, 용산성심병원 등 주요 의료시설도 차량으로 가깝게 이용할 수 있어 전반적인 생활 편의성이 우수하다.

한편, 공덕역자이르네 견본주택은 서울 서초구 서초동 일대에서 개관을 준비 중이다.

김대성 기자 kdsung@dt.co.kr