[영상] ‘53억→27억’ 마포 한복판 100평 집, 급락 이유는 [부동산360]

마포구 합정동 단독주택 경매
4월 7일 매각기일, 26억원 급락
‘자루형’ 구조, 가격 매력도 높아
[영상=김율 PD]

서울 마포구에 100평 규모의 2층짜리 단독주택이 경매에 나왔다. [김율 PD]

[헤럴드경제=서정은 기자] 서울 마포구 합정 일대에 100평 규모의 2층짜리 단독주택이 감정가 대비 26억원이나 떨어진 채 경매에 나와 관심을 끈다. 지어진 지 50년이 넘은데다 도로와 맞닿은 출입구가 좁아 ‘자루형’ 구조라는 단점에도 입지와 가격 경쟁력을 바탕으로 낙찰 가능성이 높다는 분석이 나온다.

경·공매 데이터업체 지지옥션에 따르면 해당 물건은 7일 4차 매각이 진행된다. 최저입찰가는 27억1465만원이다. 최초 감정가(53억205만원) 대비 절반 가까이 떨어진 수준이다.

감정가를 보면 대부분이 대지에 집중돼있다. 대지 감정가는 50억5540만원인 반면 건물값은 2억4665만원에 불과하다.

해당 물건은 토지면적 322.0㎡(97.4평), 건물 면적은 322.8㎡ (97.6평)이다. 건물은 지하 1층~지상 2층 구조로 1층 165.6㎡ (50.1평), 2층 106.3㎡ (32.1평), 지하층 51.0㎡ (15.4평)이다. 준공일은 1972년 11월이며, 일부 증축이 이뤄졌다.

채권자가 임의경매를 신청한 이 물건은 2025년 12월 9일 최초로 경매가 개시됐다. 올해 1월과 3월에도 경매가 진행됐지만 유찰돼 4회차 매각을 앞두고 있다.

입지는 최대 강점으로 꼽힌다. 지하철 2호선과 6호선이 교차하는 ‘더블역세권’ 합정역과 도보로 8분거리에 위치해있고, 홍대 상권과도 인접해있다. 마용성(마포·용산·성동)으로 불리는 한강벨트에 속해있는만큼 강남 등 서울 다른지역도 1시간 내로 갈 수 있다. 망원한강공원, 선유도공원, 월드컵공원등 서울 주요 녹지공간도 인근에 충분히 확보돼있다.

권리관계도 단순하다. 등기부상 모든 권리는 낙찰 시 모두 소멸되고, 임차인도 없어 명도 부담도 크지 않다고한다.

단점도 분명하다. 도로와 맞닿은 출입구가 좁은 ‘자루형’ 구조로 건물 전면이 노출되지 않아 가시성이 떨어진다. 실제 현장에서도 전면을 보기가 어려워 ‘요새’와 같은 인상을 준다. 이 때문에 자루형 구조는 비교적 가격이 싼 것으로 알려진다.

이런 구조로 인해 현장에서 외관 전체가 제대로 보이지 않았다. 노후 건물인만큼 낙찰시 보수를 위한 추가 비용도 고려해야한다.

전문가들은 세 차례 유찰이 이어진 배경으로는 고강도 대출 규제와 높은 가격을 꼽았다. 그럼에도 이번 경매에서는 가격 메리트가 높아져 낙찰될 것이라는 전망이 우세하다.

서울 핵심 입지에 100평에 달하는 단독주택은 희소성이 높은만큼 토지가치를 중심으로 접근하는 수요가 있을 수 있다는 분석이다.

강은현 법무법인 명도 경매연구소장은 “권리관계에 특별한 하자가 없고, 인근 시세 대비 가격이 크게 낮아졌다”며 “자루형 구조라는 단점에도 입지 경쟁력이 높아 낙찰 가능성이 크다”고 말했다.

해당 매물 일대인 합정동 447 일원에는 가로주택정비사업이 추진 중이고, 합정동 444-12 일대 신속통합기획 주택재개발 후보지로 선정됐다. 인근 부동산 관계자에 따르면 신통기획 후보지로 선정 이후 인근 지역은 원룸을 기준으로 평당 1억원 이상 형성돼있음에도 매물이 없다고 한다.

이주현 지지옥션 연구위원은 “매물 인근이 단독주택 밀집구역인만큼 낙찰을 받은 뒤 용도전환은 쉽지 않아보인다”며 “실거주를 하면서 중장기적으로 자산가치 상승을 누리려는 수요자들에게 적합한 물건으로 보인다”고 말했다.