“직장·교육 때문에 서울로” 36만명…‘비거주 1주택’ 규제서 제외되나

비거주 1주택자 규제 강화 예고
이 대통령, 불가피한 사유 제외 시사
투기적 1주택 가려내 ‘핀셋규제’ 전망
전문가 “예외 기준 모호…시장 불만”

#. 수년 전 해외 파견을 갔다가 돌아온 A씨는 서울에 있는 자가에 세입자가 살고 있어 부모님 옆집에 전세로 입주했다. 계약 갱신을 준비하던 찰나에 정부가 ‘비거주 1주택’에 대한 강한 규제를 예고했다. A씨는 “나 같은 경우에도 투기적 1주택이 되는지 궁금하다”며 “내 집에는 세입자가 살고 있고, 아이들도 이곳 학교에 겨우 적응했는데 향후 주택 계획을 어떻게 가져가야 할지 모르겠다”고 말했다.

금융당국이 다주택자 대출 만기연장 금지에 이어 투기적 목적의 비거주 1주택자에 대해서도 규제 강화를 예고했다. 이 가운데 이재명 대통령이 직장 문제나 자녀 교육 등의 불가피한 사유로 일시적 ‘비거주 1주택자’가 된 사례에 대해서는 규제 예외 인정을 시사하면서, 투기성을 가릴 기준에 관심이 모아진다.

▶직장·교육으로 전입신고 36만명…전체 30%=2일 관계부처에 따르면, 금융위원회는 전일 ‘2026년 가계대출 관리방안’을 발표하며, 투기적 목적의 비거주 1주택에 대한 규제 방안을 추후 내놓겠다고 밝혔다. 현재 거론되는 안은 투기성 1주택자의 전세대출 제한으로 알려진다. 정부는 비거주 1주택자가 일반 다주택자와 달리 전세대출을 끼고 있다는 점을 주목해, 전세대출의 공적 보증 체계를 점검하고 있다.

관건은 투기적 목적과 실수요자의 구분이다. 이재명 대통령은 직장 문제나 자녀 교육 등의 불가피한 사유로 일시적 ‘비거주 1주택자’가 된 사례는 투기적 수요가 아님을 시사했다.

국가데이터처에 따르면 지난 2025년 한 해동안 서울에서 전입신고를 한 이동자 수는 총 124만4928명으로, 이 중 약 36만 명이 대통령이 언급한 직장이나 자녀 교육 문제로 거주지를 이동한 것으로 나타났다. 이는 주민등록 전입신고서를 대상으로 이뤄진 조사로, 현행법상 거주지(비아파트 포함) 이동자 중 행정구역 경계를 벗어난 이는 의무적으로 전입신고서를 제출하고 있다.

전입사유별로 살펴본 결과 가장 큰 비중을 차지하는 전입사유는 ‘주택(구입·계약 만료·집세·재개발 등)’인 것으로 나타났다. 이른바 거주나 투자를 위해 집을 사서 전입신고를 한 이는 총 26만6598명으로 전체서 33.9%나 됐다. 다음으로 큰 비중을 차지하는 건 ‘가족(가족과 함께 거주·결혼·분가 등)’으로, 그 수가 29만8209명(23.95%)이었다.

전입신고 사유로 직장(취업, 사업, 직장 이전 등)을 제출한 이는 총 26만6598명이었으며 교육(진학, 학업, 자녀 교육 등)을 꼽은 이도 9만2365명에 달했다. 그외 ‘주거환경(7만9614명·6.4%)’, ‘자연환경(3994명·0.32%)’, ‘기타(8만2130명·6.6%)’를 적어 낸 비중도 약 13% 정도 됐다.

지역별로 살펴보면 직장을 이유로 전입신고를 한 이가 가장 많은 곳은 관악구(3만375명)였다. 해당 통계가 연립주택·오피스텔 등 비아파트를 포함하고 있다는 점을 고려하면, 신림동 원룸촌 등 1인 가구의 신고가 다수 포함됐을 가능성이 높다. 그다음으로는 대표 업무지구와 거주지가 밀집된 송파구(1만8815명), 강서구(1만8536명), 강남구(1만8147명), 영등포구(1만7082명) 등의 순이었다.

교육을 이유로 전입신고가 가장 많았던 지역도 관악구(8074명)였다. 그 다음으로는 성북구(7844명), 강남구(7173명), 동대문구(6953명), 동작구(6394명), 노원구(5972명) 등의 순으로 이어져 유명 대학이나 학군지로 알려진 지역이 다수 포함됐다.

▶대통령 “직장등 불가피한 사유 제외 명백” 예외인정 시사=물론 거주지를 이동한 이들 모두가 ‘비거주 1주택자’는 아니다. 하지만 거주지를 옮긴 이의 3분의 1 가까이 직장이나 자녀교육 등 불가피한 사유에 해당한 만큼, ‘투기적 1주택’의 예외 인정이 어디까지 될지 관심이 쏠리고 있다.

일각에선 불가피한 사유에 대해 예외를 인정하는 과정에서 형평성 등의 문제가 불거질 수 있다는 우려도 나온다. 익명을 요구한 한 교수는 “‘투기적 1주택’은 그 여부를 어떻게 가려낼지에 대한 문제가 남아있다”며 “집마다 돌아다니며 등기부등본을 대조한다 해도, 너무나 다양한 케이스가 존재해 예외를 거르는 게 쉽지 않을 것”이라고 말했다.

또 다른 업계 관계자는 “교육·질병·자연재해·천재지변 등의 사유는 예외를 인정해 줄 것으로 보인다”면서도 “그 기준이 모호해 어떤 정책이 나와도 시장의 불만은 불가피할 것”이라고 했다.

한편 당국은 투기적 목적과 실수요자를 발라내는 작업이 필요하다고 보고, 은행연합회와 함께 대출 현황을 파악 중이다. 특히 부모 봉양, 직장 이동, 질병 등의 사유로 실제 거주가 필요한 차주는 실수요자로 판단해 1주택자여도 전세대출을 허용하는 방안으로 가닥을 잡고 있다고 전해진다. 홍승희 기자