[2026부동산 진단-④설문 종합] 전문가는 박했다 '5.7점'...李정부 '반쪽' 대책 해법은?
강남발 하락 신호, 서울 전역 확산 여부 ‘의견 분분’
민간 참여 없인 한계…공공 중심 정책 ‘한계론’
2026년 집값 ‘우상향 vs 우하향’…전망도 양극화
[미디어펜=박소윤 기자]이재명 정부의 부동산 정책을 둘러싼 전문가들의 시각이 엇갈리고 있다. 양도세 중과 유예 종료로 인한 강남권 하락세의 확산 여부, 매물 잠김, 전월세 시장 불안, 세제 개편 방향 등 주요 쟁점마다 진단이 분분한 가운데 ‘공급’과 ‘정책 일관성’이 중장기 시장 흐름을 좌우할 핵심 변수로 지목된다.
<미디어펜>이 전문가 11명을 대상으로 설문을 진행한 결과, 정부 부동산 정책에 대한 평가는 10점 만점에 평균 5.7점 수준에 그쳤다. 해당 평균치는 정책 점수를 부여한 10명을 기준으로 집계했다.
이번 설문에서는 △강남권 하락세 확산 여부 △양도세 중과 유예 종료 이후 매물 잠김 가능성 △전월세 시장 불안 △보유세 강화 영향 △적정 세제 구조 △조세의 임차인 전가 문제 △정부 공급대책 효과 △정비사업 활성화 필요성 △연간 집값 방향 △정부 정책 평가 및 과제 등을 집중 점검했다.
◆설문에 도움주신 분들(가나다 순)
◆'양도세 중과 재개' 강남권 하락세, 서울·수도권으로 확산되나
△권대중: 5월 이전까지는 급매물 위주로 하락세가 나타날 것이나, 다주택자들이 급매 가격과 양도세를 저울질하며 매물을 조절할 것이다.
△김인만: 강남3구, 용산, 마포, 판교 등 양도차익이 큰 특정 지역에 국한된 현상이다. 15억 이하 시장은 영향이 제한적이고 수도권 전체 확산은 어렵다.
△김학렬: 이미 서울 전역으로 전이 중이며 4월까지 조정폭이 커질 것이다. 다만 장기 하락 여부는 6월 이후 거래량을 봐야 한다.
△김효선: 초고가·다주택 보유 비중이 높은 지역은 세제 변화에 가장 민감하게 반응하는 선행지표. 나머지는 금리, 공급, 실수요, 추가적인 정책 등 지역별 요인이 더 크게 작용하게 된다.
△두성규: 강남 일부 하락은 일시적 진정세다. 오히려 외곽 지역은 매수 움직임이 나타나고 있으며, 5월 이후 공급 단절이 부각되면 다시 상승할 것이다.
△서진형: 확산에 한계가 있다. 공급 부족과 인플레이션 우려로 전반적인 부동산 가격은 우상향 가능성이 크다.
△송승현: 강남 핵심지의 단기 매도 압력일 뿐이다. 외곽은 실수요 비중이 높아 동반 하락으로 이어질 가능성은 제한적이다.
△이대열: 정부의 매물 유도 정책이 일부 작동 중이다. 다만 확산 여부는 정책 일관성과 중동 정세 등 대외 변동성에 달려 있다.
△이은형: 한강벨트 정도까지만 한정될 것이다. 주택 수요가 꾸준해 서울 전역 확산은 불충분하다.
△채상욱: 서울 5분위(고가) 가격이 꺾이면서 퍼질 것으로 본다.
△한문도: 대출 규제가 집중된 강남은 5월까지 하락하나, 15억 이하 중저가는 실수요가 지속된다. 추가 대책이 강하면 하방으로 정해질 것이다.
◆양도세 중과 유예 종료 후 매물 잠김 현실화되나
△권대중: 동의한다. 5월 10일 이후 다주택자가 매도할 경우 세 부담이 너무 커서 매물을 내놓지 못하는 잠김 현상이 나타날 것이다.
△김인만: 규제지역 3주택 최고세율이 82.5%인데 누가 팔겠나. 99% 매물이 잠기고 공급 실종 상태가 될 것이다.
△김학렬: 5월 10일을 기점으로 급격히 위축된다. ‘팔고 싶어도 못 파는 구조’에 진입하며 시장 경직성이 커질 것이다.
△김효선: 동의한다. 다주택자의 합리적 선택은 자녀에게 증여하거나 버티면서 전·월세로 운용하는 것이기 때문에 시장에 나오는 매물은 감소할 수 있고, 이후 종합부동산세의 보유 부담 증가 여부에 따라 달라진다.
△두성규: 유예가 끝나면 다주택자는 매물을 거둬들일 것이고, 신축 공급도 향후 2~3년간 기대하기 힘들어 공급 부족이 극심해질 것이다.
△서진형: 동의한다. 대출 규제 등으로 매수 여력도 부족해 매도-매수 희망가 격차가 커질 것이다.
△송승현: 일정 부분 타당하나 완전한 잠김은 아닐 것이다. 보유세 부담이나 금리 비용 때문에 조정 수요는 계속될 수 있다.
△이대열: 단기적으로 출회 속도가 조절될 것이다. 다주택자들이 이미 결정을 마쳤거나 관망세로 돌아섰기 때문에 유연한 관리 방안이 필요하다.
△이은형: 유예가 끝나면 세금을 다 내면서까지 일찍 팔아 손실을 확정할 유인이 없다.
△채상욱: 일시적 2주택자 등의 매물은 계속 존재할 것이다.
△한문도: 다주택자 매물 비중이 컸던 만큼 종료 후 감소는 확실하다. 다만 임대사업자 대출 규제가 강화되면 물량이 더 나올 수도 있다.
◆5월 전월세 시장 향방은
△권대중: 전세와 월세 모두 오를 것이다. 결혼 수요 등은 매년 발생하는데 매물 잠김으로 공급은 줄고 전세대출 규제가 월세 전환을 부추기기 때문이다.
△김인만: 입주 물량이 없고 실거주 의무가 강화되는데 전세가 늘 수 없다. 이미 현장은 매물 실종으로 아우성인데 정부만 모른다.
△김학렬: 세제 변화와 입주 물량 부족이라는 두 톱니바퀴가 맞물려 있어 우려에 상당 부분 동의한다.
△김효선: 다주택자가 주택 수를 줄이면서 자가 비중이 높아지게 되면 전세 공급이 먼저 줄고, 그 과정에서 임차 수요가 월세로 이동해 월세 상승 압력이 더 크게 생길 가능성이 있다.
△두성규: 유예 기간 내에 다주택자 매물이 소진되면서 임대차 시장은 매물 고갈에 직면할 것이다. 청년층의 주거비 부담과 주거 불안이 심화될 것이다.
△서진형: 실거주 의무 등으로 전세 공급이 줄어 가격이 오르고, 이를 감당 못 하는 수요가 월세로 밀려나 월세 가격도 동반 상승할 것이다.
△송승현: 보유세 부담이 커지면 전세를 월세로 전환해 세금을 충당하려는 흐름이 강화될 것이다. 단기적 가격 상승 압력이 높다.
△이대열: 고금리와 세 부담 변동으로 월세 전환이 가속화되는 구조적 변화다. 상생임대인 제도 등 완충장치가 필요하다.
△이은형: 다주택자 규제로 임대 매물 자체가 감소한다. 전세 급감뿐 아니라 임대주택 총량 감소가 이미 심각한 문제다.
△채상욱: 월세는 소득에 비례하므로 상승할 전망이다.
△한문도: 현재는 전월세가 상승세지만, 종료 이후 매매되지 않은 물량이 전세로 다시 나오면서 상승을 멈추고 조정에 들어갈 것이다.
◆보유세 강화 시 시장 반응은
△권대중: 보유세는 강화될 것이다. 공정시장가액 비율 인상, 공시가격 현실화 등을 단행할 가능성이 높다. 1주택자라도 비거주 시 장기보유특별공제를 줄이는 방식 등이 추진될 것이다.
△김인만: 고가 시장은 안정에 도움되겠지만 급락 요인은 아니다. 중저가 시장은 영향이 없으며, 조세 저항 때문에 무한정 늘리기도 어렵다.
△김학렬: 시장에 확실한 공포를 주겠지만, 공급 확대가 동반되지 않으면 집값은 떨어져도 주거비(월세)는 오르는 기현상이 발생할 수 있다.
△김효선: 단기적으로는 거래 위축과 고가주택 약세로 반응할 것이며 중장기적으로는 실수요 중심 시장 재편에 일정 부분 기여할 수 있다.
△두성규: 고령자나 은퇴자에게 큰 부담이 될 것이며, 임대인은 임차인에게 세금을 전가하여 결국 서민 주거비 부담으로 이어질 것이다.
△서진형: 자금 여력이 없는 보유자가 중저가 매물을 처분하며 하락할 수 있으나, 강남 등 핵심지는 조세 전가로 오히려 가격이 오르는 부작용이 생길 것이다.
△송승현: 단기적으로 고가 주택 가격 조정이 있겠지만, 장기적으로는 보유 부담을 감당할 수 있는 실수요 중심으로 재편되며 양극화가 심해질 것이다.
△이대열: 실거주 1주택 성향을 공고히 하겠지만, 민간 투자 심리가 위축되지 않도록 정교한 속도 조절이 필요하다.
△이은형: 세제로 집값을 잡으려는 시도는 거주 지역에 따른 신분 고착화를 초래할 수 있다. 민심에 부정적 영향을 줄 것이다.
△채상욱: 선거 이후 시장이 본격적으로 반응할 것으로 예상한다.
△한문도: 고가 주택 시장부터 매우 민감하게 반응할 것이다.
◆양도세·보유세의 적정 수준은
△권대중: 거래세인 양도세는 대폭 낮추고, 지방세인 보유세를 점진적으로 인상하여 누진 과세하는 것이 바람직하다.
△김인만: 다주택자가 출구를 찾을 수 있게 양도세는 인하하고, 보유세는 올려 1주택 보유를 유도해야 한다.
△김학렬: “거래의 벽은 낮게, 보유의 벽은 높게” 가야 한다. 국민이 원하는 곳으로 이사 갈 수 있도록 취득·양도 문턱을 대폭 낮춰야 한다.
△김효선: 보유세는 고가∙비거주∙다주택에 더 정밀하게 부과하고 1주택 실거주자는 연령, 보유기간, 소득을 함께 반영하는 방식이 적절하다. 양도세는 거래를 단절시키지 않는 수준을 유지해야 한다.
△두성규: 거래세는 중과 제도를 폐지하고 근본적으로 조정해야 한다. 보유세는 종부세와 재산세를 일원화하고 고령자 등 부담을 완화해야 한다.
△서진형: 현재 2(보유세):8(양도세) 비중인 조세 구조를 8:2 수준으로 가도록 단계를 밟아 조정해야 한다.
△송승현: 양도세를 기본 세율 중심으로 단순화해 거래를 활성화하고, 보유세는 공시가격 현실화에 맞춘 안정적 체계를 유지해야 한다.
△이대열: 보유세는 높이고 거래세는 낮추는 글로벌 스탠다드에 동의한다. 다만 예측 가능한 범위 내에서 점진적으로 진행해야 한다.
△이은형: 부동산 이슈가 부각되기 전인 문재인 정부 이전 수준으로 두 세금 모두 완화하는 것이 적절하다.
△채상욱: 보유세 강화와 양도세 완화는 부동산계의 주장이다. 세제는 전체적으로 종합 개편될 것으로 본다.
△한문도: 명분과 정당성을 확보하기 위해 해외 선진국 수준에 맞추는 것이 가장 좋다.
◆세 부담의 임차인 전가 여부와 방지책은
△권대중: 동의한다. 세금 유예 제도를 도입해 전가하지 못하게 하거나, 연간 상승률 5% 준수 및 관리비 편법 인상 등에 대한 과세가 필요하다.
△김인만: 동의한다. 막기 위한 최선의 방법은 세입자 전가가 아니라 임대인이 합리적으로 팔 수 있게 양도세를 내려주는 것이다.
△김학렬: 경제 법칙상 피하기 어렵다. 징벌적 과세보다 상생 임대인 인센티브를 강화하고 민간 공급의 숨통을 틔워줘야 한다.
△김효선: 민간 임대 시장 경쟁 체제 구축, 임대차 3법의 부작용 보완, 적절한 임대사업자 등록 유인 제공을 통해 임대료 안정 약정을 유도하고, 저소득 임차인 대상 주거급여·임대료 보조 강화 등이 필요하다.
△두성규: 수급 불균형 상황에서는 전가를 막기 어렵다. 근본적인 해결책은 공공 주도가 아닌 민간 위주의 공급 확충뿐이다.
△서진형: 전가를 막을 현실적 방법은 많지 않다. 정부가 가격을 직접 결정하는 것은 시장 경제에서 어렵다.
△송승현: 일정 부분 발생한다. 공공 및 민간 임대 공급을 늘리고 임대사업자 제도를 정비해 안정적인 장기 임대 주택을 확보해야 한다.
△이대열: 동의한다. 해법은 ‘공급의 양적 확대’다. 임차인의 선택지가 많아지면 임대인의 가격 결정력이 약화되기 때문이다.
△이은형: 임대가 손실이 되면 매물이 사라지는 것은 자연스럽다. 시장 경제 체제에서 '전가 방지책' 논의는 무의미하다.
△채상욱: 동의하지 않는다. 역대 이론이나 실증 자료상 임차료로 전가된다는 근거는 미흡하다.
△한문도: 일부 동의한다. 서울의 경우 표준 임대료 가이드라인 도입이 필요하다.
◆정부 공급대책(용산 등)의 효과 및 뒷받침 방안
△권대중: 실현 불가능하다. 기반 시설 및 지자체 협의 문제로 시간이 필요하고, 다른 지역도 3~4년 내 공급은 어렵다. 민간 개발 지원과 주민 설득이 우선돼야 한다.
△김인만: 도움 안 된다. 입주 물량으로 보여줘야 하는데 차기 정부 숙제로 넘어갈 듯하다. 빨리 분양해서 신뢰를 회복해야 한다.
△김학렬: 추격 매수 억제 효과는 있으나 실현되려면 착공 시점을 구체화해야 한다. 민간 참여를 이끌 세제 혜택이 가장 강력한 뒷받침이다.
△김효선: 중장기 기대 심리 안정 정도의 효과가 예상된다. 사업성 보완과 금융적 지원이 필요하다.
△두성규: 공공 임대에 치중돼 수요자 기대와 멀다. 원자재값·금리 상승 등 장애물을 완화하고 거래 비용을 낮춰 재고 주택 거래를 촉진해야 한다.
△서진형: 효과가 제한적이다. 공급까지 7~8년이 걸리기 때문이다. 도심 재건축·재개발 활성화가 동시에 이뤄져야 한다.
△송승현: 단기 효과는 작지만 중장기 공급 신호로서 의미가 있다. 인허가 간소화와 공사비 상승에 따른 사업성 문제 해결이 필요하다.
△이대열: 도심 핵심지 공급 신호로서 시의적절하다. 성패는 ‘속도’에 달렸으며 민간의 전문성과 자본이 결합할 환경을 조성해야 한다.
△이은형: 어렵다. 과거 대책과 중복되고 현시점에서 공권력으로 소유주를 몰아내고 추진하기는 힘들다. 별다른 방법이 없다.
△채상욱: 미흡하다. 더 파격적인 공급 대책이 필요하다.
△한문도: 미약하다. 분양가 정책과 전세 대출 규제가 동반돼야 한다. 공공택지 분양가를 감정가 시세 대비 기준이 아닌 조성 원가 기준으로 바꿔야 한다.
◆서울 정비사업(재건축·재개발) 활성화돼야 하나
△권대중: 동의한다. 재건축·재개발 간의 불합리한 동의율 차이나 매도 제한 시점 차이 등 형평성 문제를 개선하고 인허가권자의 남용을 막아야 한다.
△김인만: 공공 주도만 주장하면 동력이 떨어진다. 민간, 공공, 유휴부지 모두 개발해야 하는 상황이다.
△김학렬: 낡은 주택을 얼마나 수익성 있게 바꾸느냐의 싸움이다. 정부는 규제자에서 벗어나 민간과 리스크를 나누는 ‘공동 사업 기획자’가 돼야 한다.
△김효선: 가장 현실적 대안이다. 현재는 사업성 저조가 가장 큰 난관이라 특성에 따른 용적률 인센티브, 공공기여 기준 합리화 등이 뒷받침돼야 한다.
△두성규: 서울 공급은 정비사업 외에 대안이 없다. 이주비 대출 규제, 재건축 부담금, 공공기여 분담금 등 장애 요인을 완화해야 한다.
△서진형: 동의한다. 재건축 초과이익 환수제와 분양가 상한제 보완 조치가 이뤄져야 한다.
△송승현: 가장 현실적인 방식이다. 사업 기간 단축, 용적률 합리화, 공공기여 기준 명확화가 필요하며 역세권 중심으로 활성화해야 한다.
△이대열: 필수 과제다. 이주비 대출 규제와 재건축 부담금 등 규제 완화로 속도를 높이면 신규 공급과 주거 환경 개선이 동시에 가능하다.
△이은형: 필요하지만 현 정부는 민간 정비사업 의지가 없어 보인다. 문 정부 때 외면받았던 공공 중심 모델만 강조하고 있다.
△채상욱: 용적률을 상향하고 비아파트(빌라 등)를 전부 개조하는 혁신안이 필요하다.
△한문도: 동의하지 않는다. 사업성 없는 곳이 많고 공공 재산인 용적률을 사익을 위해 편중되게 올리는 것은 올바른 정책이 아니다.
◆올해 주택 가격 전망은
△권대중: 상저하고. 5월까지는 안정되나 공급 부족, 원자재값 및 건축비 상승으로 가격 상승 압력이 지속될 것이다.
△김인만: 한강벨트 보합, 중저가 완만한 우상향.
△김학렬: 전체적 상승(수도권 핵심지 견조, 지방 양극화).
△김효선: 완만한 우하향, 시장을 강하게 밀어 올릴 유동선 반전은 아직 오지 않고 있고, 상급지 조정과 비강남 실수요 버팀 등이 동시에 나타나 약보합 및 완만한 조정이 예상된다.
△두성규: 급격한 우상향. 유예 종료 후 매물 회수, 공급 부족 심화, 공사비 압박 등이 복합적으로 작용할 것이다.
△서진형: 완만한 우상향. 공급 부족, 인플레이션, 중동 전쟁, 건축비 상승 등의 영향이다.
△송승현: 완만한 우상향. 금리 안정과 공급 부족이 지지 요인이다. 서울 핵심지는 강하겠지만 외곽은 제한적인 양극화가 나타날 것이다.
△이대열: 완만한 우상향. 가시적인 입주 물량 부족이 하방 지지선을 형성하고 있다. 다만 공급 대책 실현으로 과거 같은 급등은 없을 것이다.
△이은형: 완만한 우상향. 거주 수요가 꾸준한 지역 한정. 화폐 가치 하락(에브리띵 랠리) 속에 부동산만 안 오르기 힘들다.
△채상욱: 우하향. 시장 안정화 정책이 지속되고 서울 5분위 가격이 꺾이면서 순차적으로 4분위, 3분위 등으로 전파될 것이다.
△한문도: 완만한 우하향. 대통령이 연착륙에 정책 방향을 뒀기 때문이다.
◆이재명 정부의 부동산 정책에 점수를 매긴다면
△권대중: 6점. 공급 의지와 다주택자 규제 의지는 좋으나, 단기 공급 대책이 없고 규제 강도가 너무 넓어 시장 정상화에 한계가 있다.
△김인만: 7점. 대통령의 적극적 개입은 긍정적이나, 대출·세제 규제 방식이 문재인 정부와 비슷하다는 점은 부정적이다.
△김학렬: 3점. 임대료 상승 전가 우려, 공급 시차 문제(2026년 입주 절벽 대응 불가), 징벌적 과세로 인한 매물 잠김 심화.
△김효선: 출범 초라 평가는 이르다. 초기 의지와 구체적 부지를 제시한 건 긍정적이지만 현실화 문제가 남아있다.
△두성규: 4점. 실패한 이전 정부의 규제 위주 정책을 답습하고 있고, 정책 방향에 대한 언급이 자주 변해 신뢰를 잃었다.
△서진형: 5점. 투트랙 공급 전략 미비와 임대차 시장 불안 가중 때문이다.
△송승현: 6점. 양도세 부담과 규제로 거래 시장을 위축시키고 임대 공급 불안을 키울 수 있다. 균형 잡힌 접근이 필요하다.
△이대열: 7점. 공공 주도 확대 등 패러다임 전환으로 시장에 신뢰를 줬다. 민간 파트너십을 통한 신속한 구현이 남은 과제다.
△이은형: 4점. 뭐라도 발표는 했기 때문.
△채상욱: 8점. 역대 정부 중 본질적 문제를 가장 잘 파악했다. 지방 소멸에도 대응 중이다. 다만 관료들이 대통령의 개혁 의지를 따라가지 못한다.
△한문도: 7점. 대통령은 열심히 하지만 관료들이 잘 움직이지 않는다.
◆정부를 향한 정책적 조언이 있다면
△권대중: 시장은 민심이다. 시장 경제를 부정하면 가격은 더 오른다. 수요 억제만 하지 말고 수요 분산 정책과 일관성 있는 공급을 추진하라.
△김인만: 문재인 정부 시즌 2가 되지 않도록 하라.
△김학렬: “규제는 정교하게, 지원은 파격적으로.” 징벌적 과세보다 시장 원리에 기반한 인센티브 시스템을 도입하라.
△김효선: 세제 전반의 로드맵을 공표하고 유지해야 하며, 공급과 수요 관리를 동시에 추진해야 한다. 또 지방 경제를 활성화하는 것이 우선시 돼야 부동산 정책과 시장이 함께 간다.
△두성규: 시장 조절 기능을 신뢰하고 공급 확충에 전력을 다하라. 정책이 손바닥 뒤집듯 바뀌지 않아야 국민 고통이 준다.
△송승현: 보유세 중심으로 점진 전환하되 충격을 최소화하고, 도심 정비사업 활성화와 탄력적 금융 규제로 공급 확대와 일관성을 유지하라.
△이대열: 공공 주도와 함께 민간 부문의 활력이 위축되지 않도록 세심하게 배려하라.
△이은형: 획기적인 한방을 노리지 말고 기존 신도시와 도심 민간 정비사업을 꾸준히 실행하라. 공급은 시간이 걸리는 일이다.
△채상욱: 특단의 공급 대책과 세제의 완전한 개혁이 필요하다.