"차라리 월세 받는 게 낫겠어요"…불똥은 결국 세입자 몫? [돈앤톡]

다주택자·임대사업자 아파트 주담대 만기연장 금지
임대 물건 공급하던 다주택자 타격·토허제도 세입자에 악영향
급매·경매도 거주 세입자에 영향…전세의 월세화'로 물량 감소

서울시 송파구의 한 공인중개사 사무소 앞에 다주택 급매 안내문 등이 붙어 있다. 사진=뉴스1

정부가 다주택자에게 주택담보대출 만기 연장을 해주지 않겠다는 결정을 내렸습니다. 업계에선 결과적으로 세입자에게 '불똥'이 튈 것으로 전망합니다.

2일 부동산 업계에 따르면 전날 금융위원회는 관계부처와 함께 '2026년도 가계부채 관리 방안'을 발표했습니다.

핵심은 다주택자와 임대사업자가 보유한 수도권·규제지역 아파트에 대한 주택담보대출 만기 연장을 원칙적으로 금지하는 것입니다. 대출 연장을 차단해 다주택자의 보유 부담을 높이고 이를 통해 매물을 시장에 유도하는 구조입니다.

이런 조치가 세입자에게 영향을 주는 이유가 뭘까요.

다주택자의 대출 연장을 제한하게 되면 결국 부채(레버리지) 기반의 임대사업이 위축될 가능성이 높습니다. 더 이상 대출이 나오지 않는 상황에서 집주인은 가지고 있는 집을 매도할 가능성이 큽니다. 부동산 시장에서 다주택자가 일부 전세 공급을 담당하고 있다는 점을 고려하면 결국 전세 물량이 전반적으로 줄어들게 됩니다.

서울을 포함한 경기 일부 지역은 토지거래허가구역이기 때문에 매수자는 실입주, 실거주가 의무입니다. 이 과정에서 기존 세입자는 계약 만기 후 다른 거처를 찾아야 하는 상황에 내몰리는 셈입니다.

정보현 NH투자증권 Tax센터 부동산 수석연구원은 "대출 만기 → 매도 → 거래 성사 → 임차인 퇴거의 각 단계가 시차를 두고 중첩될 것"이라면서 "수요가 집중된 지역일수록 전세 구하기는 더 쉽지 않을 것"이라고 전망했습니다.

만기가 연장되지 않아 경매로 넘어가는 경우도 있습니다. 이런 경우 해당 주택에 거주 중이던 세입자는 퇴거해야 하는 상황이 발생합니다. 이들이 동시에 임대차 시장으로 쏟아져 나오면 공급 부족에 직면하게 됩니다.

서울 마포구의 한 부동산 중개업소 모습 사진=한경DB

전세에서 월세로의 전환도 가속화할 전망입니다. 대출 상환을 받는 집주인 입장에선 전세를 유지하기보다는 보증금을 낮추고 월세를 받는 방식으로 전환하려는 움직임이 많아져서입니다. 전세보증금은 결국 집주인이 세입자에게 빌린 돈이라 현금 확보가 필요한 상황에선 보증금을 내주고 월세로 전환하는 게 더 유리합니다.

김효선 KB국민은행 부동산 수석위원은 "정부는 이런 경우는 어느 정도 인식하고 있어 세입자가 있는 경우엔 만기 연장을 허용하는 등 세입자 보호에 나섰다"면서도 "다만 이는 유예일 뿐 계약 종료 후엔 결국 같은 문제가 발생할 가능성이 있다"고 말했습니다.

한편 서울은 이미 전세난을 겪고 있습니다. 서울부동산정보광장에 따르면 서울의 지난달 전세 거래는 8095건입니다. 지난 1월 1만2085건이었던 전세 거래는 지난 2월 9289건으로 줄더니 지난달 최저점을 새로 썼습니다.

전세 물건도 줄고 있습니다. 부동산 정보제공 앱(응용프로그램) 아파트실거래가에 따르면 서울 아파트 전세 물건은 전날 기준 1만5735건으로 집계됐습니다. 연초(1월 1일) 2만3060건보다 31.8% 감소했습니다. 노원구, 구로구, 금천구 등은 60% 넘게 전세 물건이 줄었고, 중랑구, 강북구, 도봉구 등도 50% 넘게 전세 물건이 사라졌습니다. 서울 25개 구 전역에서 전세 물건이 없는 상황입니다.

이렇다 보니 전셋값도 오름세입니다. 한국부동산원이 발표한 주간 아파트 가격 동향에 따르면 3월 넷째 주(23일) 기준 서울 전셋값은 0.15% 상승했습니다. 벌써 59주 연속 오름세입니다.

이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com