‘세 낀 매물’ 무주택자 매수 한시허용… 실거주 유예로 퇴로 열어줘 [다주택자 주담대 규제 강화]

다주택 대출 연장 금지 Q&A
빚 못 갚아 내놓는 매물 거래 쉽게
세입자 나갈 때까지 갭투자 허용
상속주택 규제 예외, 증여는 불가
임대차 7월말까지 갱신 때도 예외
사업자대출 유용, 최장 10년 제재

정부가 ‘부동산과 금융의 절연’을 선언하며 다주택자의 자금줄을 봉쇄하는 대책을 1일 내놨다. 당장 17일부터 수도권 다주택자의 아파트 담보대출 만기 연장이 원칙적으로 금지되고, 사업자 대출을 부동산 투기에 유용하면 최장 10년간 전 금융권 대출이 막힌다. 연내 대출을 갚거나 집을 팔아야 할 다주택자 물량만 1만2000가구에 달해 시장에 적잖은 파장이 예상된다. 다음은 정부 대책에 대한 일문일답.

다주택자 매물 풀리면 집값 잡힐까 17일부터 다주택자가 보유한 수도권·규제지역 아파트 담보대출의 만기연장이 원칙적으로 금지되는 가운데 1일 서울 송파구 한 부동산중개사무소에 대출 세무 상담 안내문이 걸려 있다. 이재문 기자

Q. 만기 연장 제한을 적용받는 다주택자 판단 기준은.

A. 소재지와 무관하게 주택을 2채 이상 보유한 개인이나 임대사업자를 의미한다. 개인과 개인 임대사업자의 경우 세대를 기준으로 다주택자 여부를 판단한다. 법인 등 임대사업자는 세법상 임대사업자로서, 매출액 등 금융회사 내부 기준에 따라 주된 영업이 부동산 임대업인 경우 규제 대상에 포함된다.

Q. 다주택자가 보유한 아파트에 기존 세입자가 거주 중인 경우에도 당장 대출을 상환하거나 집을 처분해야 하나.

A. 임차인 보호를 위해 예외가 적용된다. 원칙적으로 이번 대책 발표일(4월1일) 기준으로 유효하게 체결된 임대차 계약이 있다면, 해당 계약이 끝나는 날까지 대출 만기를 연장해 준다. 다만 대책 시행 전일(16일)까지 세입자와 묵시적 갱신이 이뤄졌거나, 발표일로부터 4개월 이내(7월31일까지) 계약이 끝나는 세입자가 ‘계약갱신청구권’을 행사한 경우에는 갱신된 계약의 종료일까지 만기를 연장해 준다.

Q. 다주택자가 집을 팔기 위해 매매 계약을 맺었지만, 잔금을 치르기 전에 대출 만기가 먼저 찾아오면 어떻게 되나.

A. 이미 주택 매도 계약이 체결된 상태라면 예외가 인정된다. 차주가 금융회사에 매매계약서 등을 제출해 증빙하면, 해당 주택은 보유 주택 수 산정에서 빠지게 돼 기존 대출의 만기를 연장할 수 있다. 매매 계약뿐만 아니라 관할 지자체에 토지거래허가를 신청하고 민원접수증을 받은 경우에도 관련 서류를 내면 동일하게 예외를 적용받을 수 있다.

Q. 무주택자가 다주택자의 ‘전세 낀 아파트’를 매수할 경우 실거주 의무는.

A. 정부는 다주택자의 매물이 시장에 원활하게 나오도록 무주택자가 이들 주택을 매수할 때는 예외적으로 실거주 의무를 유예해 주기로 했다. 올해 연말까지 토지거래허가를 신청하고 4개월 내 주택을 취득한다면, 기존 세입자의 계약이 끝날 때까지 실거주 의무와 주택담보대출 약정상의 전입 의무가 미뤄진다. 무주택자에 한해 한시적 ‘갭투자’(전세 낀 매매)를 허용해 준 셈이다.

Q. 무주택자가 다주택자의 주택을 매수하며 주택담보대출을 받을 때 전입신고기한은.

A. 대출 신청일 기준 무주택자가 다주택자의 주택을 올해 연말(12월31일)까지 매수하는 경우 전입신고 의무가 유예된다. 원칙적인 기한인 ‘대출 실행일로부터 6개월’과 ‘기존 세입자의 임대차 계약 종료일로부터 1개월’ 중 더 늦은 시점까지만 전입신고를 마치면 된다.

Q. 집을 상속받거나 증여받아 다주택자가 된 경우에도 대출 연장이 막히나.

A. 상속은 차주의 의지와 무관한 ‘불가피한 주택 취득’으로 인정돼 예외적으로 대출 만기를 연장할 수 있다. 반면 증여는 주택 취득의 불가피성을 인정하기 어렵다고 보아 예외 대상에서 제외된다.

Q. 지방 인구감소지역에 주택을 소유해 다주택자가 된 경우에도 대출 연장 가능한지.

A. 행정안전부가 고시한 인구감소지역이나 관심지역, 접경지역 등에 소재한 주택은 일정 요건을 갖추면 보유 주택 수 산정에서 제외된다. 취득 시점의 기준시가가 비수도권 인구감소지역은 9억원, 그 외 지역은 4억원 이하여야 한다. 수도권이나 광역시에 있는 주택은 원칙적으로 예외 대상이 아니다.

서울의 한 아파트 단지 모습. 뉴시스

Q. 사업자 대출을 주택 구입에 유용하다 적발될 경우 제한되는 ‘모든 대출’의 범위는.

A. 사업자 대출은 물론 개인사업자의 가계대출까지 모두 포함된다. 투기 목적으로 대출을 유용하다 적발되면 전 금융권에서 신규 사업자 대출뿐만 아니라 마이너스 통장이나 신용대출 같은 가계대출도 전면 차단된다는 의미다.

Q. 제도권 금융회사가 아닌 온라인투자연계금융(P2P) 업체를 통한 대출도 규제 대상인가.

A. 포함된다. 금융권 대출 규제를 우회하는 ‘풍선효과’를 막기 위해 P2P 대출에도 동일한 기준이 적용된다. 다주택자가 P2P 플랫폼을 통해 받은 수도권 아파트 담보대출 역시 원칙적으로 만기 연장이 제한된다.

Q. 다주택자 매물이 나와도 가격이 높아 실수요자 매입이 어려운데, 실수요자를 위한 대출 규제 완화는 없나.

A. 고가 주택에 대한 대출 완화는 고려하지 않고 있다. 대출 규제를 풀 경우 대출이 다시 부동산 가격 상승을 부추기는 악순환으로 이어질 수 있기 때문이다. 현재 서민층이나 생애 최초 주택 구입자의 경우 15억원 미만 주택 매수 시 최대 6억원까지 대출이 가능하다는 점도 감안했다.

이종민 기자 jngmn@segye.com