토허제 실거주 의무 완화…연말까지 무주택자 '갭투자' 가능해진다

다주택자 대출 만기 연장 원칙적 불허
임차인 있을 경우 계약 종료까지 예외
다주택자 '전세 낀 매물' 출회 유도 방안

2026년도 가계부채 관리 방안이 발표된 1일 서울시 송파구의 한 공인중개사 사무소 앞에 다주택 급매 안내문이 붙어 있다. 뉴스1

"다주택자 대출은 조이고 매물은 푼다."

정부가 1일 발표한 가계부채 관리 방안은 투기 수요를 억제하는 동시에 매물 출회를 유도하는 데 초점이 맞춰져 있다. 오는 17일부터 수도권 아파트를 담보로 대출받은 다주택자의 만기 연장은 제한하고 무주택자에 한해 토지거래허가구역의 실거주 의무를 완화한 것은 이런 이유다.

이번 대책에 따르면 이달 17일부터 2주택 이상인 개인이나 임대사업자가 보유한 수도권·규제지역 아파트에 대한 담보대출 만기 연장은 원칙적으로 금지된다.

다만 불가피한 경우 예외를 뒀다. 이미 매도계약이 체결된 주택이나 어린이집, 인구감소지역 소재 주택 등은 만기연장 제한 대상에서 제외된다. 준공 후 미분양 주택을 최초로 매입한 경우, 임대사업자가 임대목적으로 건설해 공급하는 민간건설임대주택, 상속이나 채권 보전 등을 위한 경매 참여 등도 보유 주택 수 산정에서 빠진다.

또 임차인이 있는 주택은 임대차계약 만기일까지 대출 만기를 연장한다. 이날(4월 1일) 기준 세입자와 2년간 전세 계약을 맺었다면 2028년 4월 1일까지는 해당 주택을 담보로 받은 대출이 유지될 수 있다는 뜻이다. 대책 발표일부터 4개월 뒤인 7월 31일까지 계약갱신청구권에 의해 계약이 연장되는 경우와 대책 시행 전날(16일)까지 기존 임차인과 묵시적 계약이 체결되는 경우도 갱신계약 종료 시점까지 만기 연장이 가능하다. 등록임대사업자는 의무임대기간이 종료되는 날까지 만기 연장이 가능하다. 이에 따라 가장 긴 세입자 임차 기간은 2028년 7월 31일까지로, 해당 매물을 매입한 무주택자는 같은 기간까지 실거주를 미룰 수 있다.

토지거래허가제도 실거주 의무 유예 효과. 김대훈 기자

토지거래허가구역 내 실거주 의무도 완화된다. 기존에는 토지거래허가를 받은 뒤 4개월 이내에 매수자가 해당 주택에 실거주해야만 했다. 사실상 임대차계약이 4개월 미만 남은 주택만 거래가 가능해 전세 계약이 올해 10월 종료되는 주택의 경우 6월 이후에야 매매가 가능했다. 하지만 이번 조치로 무주택자가 다주택자 보유 주택을 매수하고 연말까지 토지거래허가를 신청하면 기존 임대차 계약 종료 시점까지 실거주 의무가 유예된다. 무주택자의 '갭 투자'를 허용하는 동시에 다주택자의 '전세 낀 매물' 출회를 유도하려는 의도로 풀이된다. 다만 유예 대상은 해당 아파트를 담보로 만기 일시상환 주담대가 설정된 경우로 한정된다.

금융위 관계자는 "토지거래허가구역의 실거주 의무를 완화한 것은 매물 출회가 지연되는 문제를 해소하기 위한 것"이라며 "보완 조치를 통해 즉각적으로 매물이 나올 수 있도록 유도했다"고 설명했다.

김민순 기자 soon@hankookilbo.com
박세인 기자 sane@hankookilbo.com