[아주 탐사기획] "앱에서 본 그 방은 없었다"…허위매물 늪에 빠진 청년들

30곳 중 9곳만 '실존'…청년 70%, 허위매물 피해
'삼중 공백' 틈타 확산…미끼매물, 시장의 '새 기준'
처벌 약하고 회피 쉬워…되살아나는 '좀비 부동산'

[편집자주] 우리는 한 걸음 더 나아가려 합니다. 아주경제 탐사보도팀 ‘발품’은 20~30대 기자들이 현장으로 들어가 사람을 만나고 목소리를 기록하는 데서 시작됩니다. 경제·산업·정치·사회·부동산·문화를 가르지 않고, 삶과 맞닿은 모든 현장을 추적합니다. 문제는 늘 그 자리에 있었지만, 충분히 드러나지 않았고 끝까지 전해지지 않았습니다. ‘발품’은 보이지 않던 것을 드러내고, 들리지 않던 목소리를 끝까지 전하기 위해 한 번 더 확인하고 집요하게 묻겠습니다. 독자가 미처 닿지 못한 곳까지 대신 걸어가겠습니다.

"화를 넘어서 이제 지치죠…신고요? 보복 두려워서 하겠어요?"

경남 출신의 25세 하지윤씨. 졸업 후 취업 준비를 이어오던 끝에 서울의 한 금융회사로부터 합격 통보를 받았다. 기쁨도 잠시 당장 다음 주부터 출근을 해야 했기에 급한 불을 꺼야 했다. 제일 시급한 문제는 '거처'였다. 합격 문자를 받은 바로 다음날, 하씨는 서울로 향했다. 상경하는 버스 안에서 부동산 중개 플랫폼을 통해 매물 몇 곳을 찾았다. 생각보다 괜찮은 방 상태에 더 매력적인 가격. 문의를 안 할 이유가 없었다. 하씨는 곧바로 상담문의를 넣었다. 그리고 잠시 후 돌아온 답변.
 
"○○역으로 오후 4시까지 오세요"
 
거처 문제는 수월하게 해결되는 듯 싶었다. 그렇게 문자로 안내 받은 약속 장소로 나간 하씨. 비슷한 나이대의 중개보조원이 하씨를 반겼다. 하씨는 당연히 문의한 방으로 향하는 줄 알았다. 그러나 막상 도착한 곳은 한번도 확인하지 못했던 전혀 다른 방이었다. 하씨는 곧바로 플랫폼에 올라온 방은 어디 있는지 물었다.

"고객님께서 문의하신 방은 방금 계약이 끝나서 다른 방 보여드리는 거예요"
 
예상치 못한 답변에 하씨는 당황했다. 이날 하씨는 중개 플랫폼을 통해 문의 넣었던 5개 중개사무소를 모두 방문했지만 하씨가 문의했던 매물은 단 한 건도 없었다. "집주인 연락이 없어서 연락 올 때까지 다른 매물 좀 볼까요?", "그 방은 융자가 50% 이상인 사고 직전 매물입니다" 등 사정은 제각기였다.
 
마음이 급해진 하씨는 결국 플랫폼 애플리케이션을 휴대폰에서 지우고 직접 발품을 팔아 방을 구하기 시작했다. 날은 점점 저물어가고, 방이 구해지지 않는 상황에 하씨는 막막해졌다.
 
그렇게 일주일 가까이 찜질방과 지인 자취방을 전전한 끝에 하씨는 가까스로 보금자리 마련에 성공했다.
 
하지만 집을 마련했다는 안도감보다는 허위매물에 치였던 지난 일주일의 기억에 분노가 치밀어올랐다. 그럼에도 하씨는 아무것도 하지 못했다. 출근을 앞둔 시점에 신경을 써가며 신고하기도 벅찼고, 무엇보다도 자신의 정보를 갖고 있는 그들로부터 보복 당할까 두려웠다.
 
문제는 같은 상황에 놓인 청년 인구가 결코 하씨뿐만이 아니라는 것이다.
 
이에 아주경제 탐사보도팀은 지난 3월 한 달간 직접 다방, 직방, 피터팬의 좋은방 구하기 등 부동산 중개 플랫폼을 통해 거래되고 있는 부동산 매물 점검에 나섰다. 그리고 아주경제가 마주한 중개 현장의 민낯은 하씨가 겪은 절망과 크게 다르지 않았다.

 

부동산 중개 플랫폼에 광고된 매물 가운데 실제로는 거래가 불가능한 경우가 상당수 확인됐다.[그래픽=제미나이(Gemini)]

 

"있었는데 없습니다"… 30곳 중 9곳만 '진짜', 허위매물 늪에 빠진 청년들

2026년 3월, 관악구 신림역 뒷골목.

방을 둘러본 뒤 "다른 부동산도 가보겠다"고 말하자 이동 중이던 차량이 멈춰 섰다. 둘만 남겨진 차 안에서 중개보조원은 전자담배를 꺼내 깊게 빨아들였다. 창문이 닫힌 채 연기가 좁은 실내를 빠르게 메웠다.

"어차피 딴 데 가도 똑같아요. 다 똑같은 부동산 전산망에서 보는 건데."

무심하게 뱉은 한마디는 강한 통제였다. 당장 여기서 계약하지 않으면 안 될 것 같은 압박감 속에서, 방을 처음 구하는 사회초년생은 스스로 매물을 비교할 권리를 포기하게 된다.

밀폐된 차 안에서 겪은 강압적 통제는 빙산의 일각이다. 청년들을 옭아매는 기만 영업은 스마트폰 앱에서부터 치밀하게 설계돼 있었다. 플랫폼에서 확인했던 저렴하고 깨끗한 방은 처음부터 거래할 수 없는 '미끼'에 불과했다.

아주경제 탐사보도팀이 지난 3월 한 달간 서울 전역의 중개사무소 30곳에 문의한 결과, 플랫폼에서 본 방을 현장에서 실제로 확인할 수 있었던 곳은 단 9곳뿐이었다. 청년 10명 중 7명은 시작부터 허위매물에 낚이는 셈이다.

이들의 낚시 영업은 전화기 너머에서부터 작동했다. 플랫폼 매물에 연락처를 남기자 처음에는 "거래가 가능하다"며 방문을 유도했다. 하지만 막상 구체적인 방문을 약속하려 하자 말이 바뀌었다. "보증보험 가입이 어려운 매물이다", "집주인이 해외에 있다"는 핑계를 대며 대면 확인을 피했다. 대신 카카오톡 오픈채팅방 주소를 건네며 플랫폼 외부의 폐쇄적인 공간으로 고객을 이끌었다.

 

부동산 매물 상담 과정 재구성.[그래픽=챗지피티(ChatGPT)]

 

어렵게 현장에 도착해도 약속했던 방은 없었다. "세입자가 나간 지 4년이 넘어 창고로 쓰고 있다", "인근에 무당집이 밀집해 있고 미등기 무허가 건물이다"라는 황당한 변명이 돌아왔다. 애초에 팔 생각조차 없었던 매물이었다.

방이 없다는 사실에 고객이 다른 중개사무소로 발길을 돌리려 하면, 이들은 '공동 전산망'을 핑계로 앞길을 막아세웠다. 어딜 가도 똑같다며 소비자를 자신들의 통제망 안에 가두는 것이다.

선택지를 잃은 청년들에게 돌아온 것은 당초 문의했던 매물보다 2~3배 비싼 방이었다. 만약 비싼 가격에 부담을 느끼면, 이번에는 "전입신고가 안 되는 대신 보증금이 싸다"며 세입자의 대항력조차 갖출 수 없는 불량 매물을 대안이랍시고 들이밀었다.

실제 방을 보여주지 않은 이유에 대한 중개사무소 측의 해명도 궁색했다. 이들은 "좋지 못한 매물을 부탁하는 임차인에게 액션을 취하기 위해 광고를 올린 것"이라며 "그래서 다른 집을 보여주려고 했다"고 변명했다. 거래할 의사조차 없는 방을 오직 고객 유인용으로 악용했음을 스스로 실토한 것이나 마찬가지다.

이 같은 허위매물은 청년 1인 가구가 밀집한 서울 관악구와 영등포구 일대를 중심으로 광범위하게 퍼져있다.

 

만연한 기만 영업에도 단속은 '사후약방문'… 멍드는 임차인

현장에서는 이토록 소비자 기만행위가 횡행하고 있지만, 관리 감독을 책임져야 할 플랫폼과 정부의 대처는 안일하기만 하다.

국토교통부, 관할 구청, 플랫폼은 허위매물 근절을 위한 조치를 강화하고 있다는 입장이다. 실제 네이버페이 부동산, 다방, 피터팬의 좋은방 구하기 등 주요 플랫폼은 자율규제기구인 KISO(한국인터넷자율정책기구)에 모니터링 업무를 위탁해 허위매물을 관리하고 있으며, 직방의 경우 자체 스크리닝 시스템을 도입했다고 밝혔다.

플랫폼들은 일제히 관리 강화를 강조하고 있지만, 현장의 체감은 달랐다. 허위매물을 광고한 한 공인중개사는 아주경제 탐사보도팀에 특정 플랫폼을 언급하며 "어플은 진짜 말 그대로 '피터팬'이라고 생각하면 된다. (광고에 등장하는) 그런 집들은 사실 (존재하는 경우가) 많이 없다"며 사실상 미끼 매물을 통한 영업이 부동산중개업의 새 기준이 되고 있다고 귀띔했다.

현행법의 틈을 교묘히 파고든 방식 탓에 허위매물은 좀처럼 근절되지 않고 있다. 현행 공인중개사법에 따르면 중개대상물 광고 시 소재지, 면적, 가격, 중개대상물 종류, 거래 형태 등만 의무적으로 기재하도록 돼 있다. 보증보험 가입이나 정책 대출 적용 여부 등 핵심 정보를 모호하게 표현한 채 광고가 이뤄져도 막을 방도가 없는 것이다.

단속 체계마저 사후 대응에 머물러 있다. 피해자의 신고가 접수돼야 조사가 시작되는 구조인 데다, 관할 구청의 단속 인력도 2~3명에 불과해 선제적 단속은 사실상 불가능하다. 허위매물이 적발돼도 500만원 이하 과태료에 그치는 경우가 많아 업자들 사이에서는 이를 단순한 '영업비용'으로 감내하는 분위기다.

중고차 시장과 비교하면 제도의 허점은 더 뚜렷하다. 자동차관리법 제57조에 따르면 자동차 허위매물 광고 시 사업자뿐 아니라 이를 행한 종사원까지 처벌 대상이 되며, 사업정지·취소는 물론 2년 이하 징역 또는 2000만원 이하 벌금형 등 억제력이 강하다.

반면 공인중개사법 제18조의2(중개대상물의 표시·광고)는 개업공인중개사만을 대상으로 500만원 이하 과태료를 부과할 뿐이다. 1년 내 2회 이상 적발 시 6개월 업무정지가 가능하지만, 현장에서는 이마저도 '꼼수'로 가볍게 무력화된다.

 

영업정지? 대표만 바꾸면 그만… 행정처분 비웃는 '좀비 영업'

일부 중개사무소는 반복된 허위매물로 업무정지 처분을 받으면 같은 장소에 다른 명의로 신규 사무소를 차려 영업을 이어간다. 취재 과정에서도 한 사무실에 여러 개의 간판이 걸리거나, 동일한 주소에 복수의 중개사무소가 등록된 사례가 다수 확인됐다. 영업이 정지될 경우 기존 인력을 다른 사무소로 옮겨 영업을 지속하는 이른바 '좀비 영업'이다.

이 같은 편법은 관악구 일대의 몇몇 중개사무소를 중심으로 성행하고 있다. 십수 명의 중개보조원을 거느린 공장형 중개사무소 '유진부동산'과 '판다부동산'이 대표적이다. 이들은 수차례 과태료와 업무정지 처분을 받았음에도, 새로운 간판을 달고 인력을 이동시키는 '우회 영업' 수법으로 행정처분을 사실상 무력화해 왔다.
 

서울시 관악구 소재 유진부동산과 판다부동산의 행정처분 내역 [그래픽=아주경제]

아주경제 탐사보도팀이 입수한 행정 처분 내역에 따르면, 유진부동산은 2022년 11월, 2024년 2월, 2025년 6월, 총 세 차례 업무정지 처분을 받았다. 현재도 1월 내려진 업무정지 처분에 대해 행정심판을 진행 중이다. 유진부동산은 1차 처분 당시 기존 '주식회사유진부동산중개법인'(대표 박○○)에서 미리 설립해 둔 '우리부동산중개사무소'(대표 채○○)로 직원을 이동시켰고 이후 우리부동산마저 징계를 받자 기존 법인과 신설 법인 'The유진부동산중개'(대표 이○○)로 인력을 교차 이동시켰다. 2025년 6월 처분 직전에는 '유진부동산중개사무소'(대표 박□□)를 설립해 인력을 편입시켜 행정 처분을 비켜갔다.

판다부동산 역시 유사한 행태를 보였다. 2025년 2월과 12월 '판다부동산중개사무소'(대표 이□□)는 두 차례 업무정지 처분을 받았지만, 2월 징계 직전 미리 등록해 둔 '판다부동산공인중개사사무소'(대표 임○○)로 직원을 이동시켰고. 12월 두 번째 징계 당시에도 '판다공인중개사사무소'(대표 문○○)를 신설해 인력을 옮기며 영업을 이어갔다.

유진부동산에서 근무한 경험이 있는 한 개업공인중개사는 "공장형 부동산들이 허위매물을 통해 손님을 싹쓸이하고 있다"며 "살아남기 위해 이들과 똑같은 방식을 따라 할 수밖에 없는 악순환이 벌어지고 있다"고 고백했다.
 

한국인터넷자율정책기구(KISO)의 부동산매물클린관리센터 신고 처리 현황 [그래픽=아주경제]

공장형 부동산의 수법이 세포분열하듯 번지며 청년들의 피해는 눈덩이처럼 불어나고 있다.

KISO의 부동산매물클린관리센터에 접수된 거짓매물 신고 중 실제 허위매물로 판정된 건수는 2024년 2만1553건에서 2025년 2만3728건으로 증가했고, 올해 2월 기준 4270건으로 지난해 동기 3201건 대비 33.3% 급증했다. 앞서 허위매물 피해를 겪었던 하씨처럼 보복이 두려워 신고를 포기하는 사례까지 고려하면 실제 피해 규모는 이를 훌쩍 뛰어넘을 것으로 추산된다.

유진부동산과 판다부동산 측은 미끼 매물을 앞세운 우회 영업에 대해 "별개의 부동산이고 사무실만 공용으로 사용할 뿐 인력 교류는 없다"거나 "별도의 입장이 없다"며 선을 그었다. 그러나 부동산중개업 정보 조회 플랫폼 중개스캔 이력에는 영업정지 시기에 맞춰 인력이 대거 이동한 흔적이 고스란히 남아 있었다.

 

낮은 진입장벽에 자정 여력도 미흡… 허위매물 키우는 '구조적 공백'

부동산중개업계 안팎에서는 허위매물 문제가 근절되기 위해서는 제도 보완이 시급하다는 지적이 제기된다.

우선 공인중개사와 중개보조원의 전문성과 책임성이 강화돼야 한다는 목소리가 나온다. 현재 한국은 공인중개사 자격 취득에 별도의 실무 요건 없이 시험 합격만으로 자격증이 발급된다. 반면 미국, 프랑스, 싱가포르 등 주요 국가들은 자격 취득 과정에서 교육 이수와 실무 경험 등 보다 엄격한 요건과 절차를 요구하고 있다.

국토교통부에 따르면 매년 공인중개사 자격증 시험에 도전하는 응시자 수는 10만명을 웃돈다. 지난해 11월 기준 공인중개사 자격증 보유자 수는 55만명에 이른다. 국민 100명 중 1명은 공인중개사 자격증을 보유하고 있는 셈이다. 그러나 자격증 보유자 가운데 실제 개업공인중개사로 활동하는 비율은 약 20%에 그친다. 나머지 대다수는 부동산과 무관한 업종에 종사하고 있다. 이로 인해 업계의 고질적 문제인 면허 대여도 끊이지 않고 있다.

중개보조원의 전문성 부족 문제는 더욱 심각하다. 중개보조원은 한국공인중개사협회에서 4시간 온라인 교육만 이수하면 활동할 수 있다. 이에 정치권에서도 공인중개사와 중개보조원에 대한 책임과 전문성을 강화해야 한다는 공감대가 형성되고 있다.

아주경제 탐사보도팀이 원내 5개 정당(더불어민주당·국민의힘·조국혁신당·진보당·개혁신당)에 부동산 업계의 소비자 기망 행위 단절을 위한 제도 개선 필요성에 대해 질문을 한 결과 민주당을 제외한 4개 정당 모두 "제도 개선이 필요하다"고 답했다.

부동산 업계의 소비자 기망 행위 근절을 위한 제도 개선 필요성을 묻는 질문에 더불어민주당을 제외한 원내 4개 정당이 모두 제도 강화가 필요하다는 취지로 답했다.[그래픽=제미나이(Gemini)]

한국공인중개사협회의 자정 능력 부족도 임차인의 피해를 키우는 원인으로 꼽힌다.

지난 1월 국회 임시회에서 한국공인중개사협회의 법정단체 전환을 담은 공인중개사법 개정안이 통과됐다. 협회는 임의단체로 전환된 지 27년 만에 숙원을 이뤘다며 자축했지만, 여전히 갈 길이 먼 상황이다. 이번 개정안은 협회의 법정단체 지위 회복이라는 의의가 있지만, 협회의 지도 단속권이 빠져 '빛 좋은 개살구'란 평을 받는다. 자체 징계의 첫 단추인 의무 가입 조항부터 담겨 있지 않다.
 
한국공인중개사협회는 '전세사기 피해 예방 및 불법중개 상담 신고센터' 등을 운영하고 있지만, 소관기관인 국토교통부와 지자체에 접수된 내용을 전달하는 역할만 수행해 자정 능력이 미미하다. 협회 관계자는 "변호사협회나 의사협회의 경우 의무 가입 조항이 있으나 (이번 개정안에는) 의무 가입 조항이 담겨 있지 않다"며 "그렇기 때문에 협회에서 직접 징계에 나설 수가 없는 상황"이라고 설명했다.
 
반면 대한변호사협회는 변호사법에 따라 변호사들이 의무적으로 가입해야 한다. 대한변협은 회규를 통해 가입 변호사에 대한 자체 징계도 실시할 수 있다. 실시한 징계 사항을 투명하게 공개해 소비자 보호에 적극 나서고 있다.
 

플랫폼·지방자치단체 역할론 나오지만…현장은 '인력난'

한국공인중개사협회의 자정 능력 강화의 필요성이 강조되는 가운데,  플랫폼과 지방자치단체의 역할론도 제기된다.

손솔 진보당 의원은 27일 아주경제 탐사보도팀과 만나 "올해 1월 플랫폼 사업자에게 매물 게시자와 실제 소유자 간 관계를 확인하도록 하는 법안이 발의됐다"며 "이 법안을 계기로 부동산 관계자뿐 아니라 이를 중개·노출하는 플랫폼의 책임을 어떻게 부과하고 강화할지에 대한 논의도 필요하다"고 밝혔다.

이어 "지방자치단체가 정기·수시 점검 등 단속을 보다 적극적으로 실시해야 한다"며 "지자체가 인력 부족을 이유로 드는 경우가 많지만, 협회와 합동 단속을 진행한 사례가 있다"면서 "주거와 관련된 사안인 만큼 단속에 강한 의지를 가진 지자체가 늘어났으면 한다"고 말했다.
 

 

손솔 진보당 의원이 27일 아주경제와의 인터뷰에서 부동산 허위매물 근절 대책에 대한 입장을 밝히고 있다.[사진=김민재 기자]

 

다만 지자체의 경우 현실적으로 단속을 나갈 여력이 부족하다는 게 가장 큰 문제로 꼽힌다. 영등포구청 관계자는 아주경제 탐사보도팀과 통화에서 "단속 인원 부족이 아쉽다"며 "공인중개사 단속에 투입 가능한 인원은 2~3명뿐이며 전업도 아니다"라고 현장의 어려움을 전했다.
 
31일 국토교통부의 디지털트윈국토플랫폼 브이월드(V-world)에 따르면, 올해 3월 기준 서울 영등포구의 영업 중인 공인중개사무소의 수는 1125곳이다. 관악구는 967곳이다. 단속에 가용한 인원이 두 명인 영등포구는 구청 직원 한 명당 약 562곳을 관리해야 하는 셈이다. 허위매물 근절을 위해 공인중개사협회의 자정 기능 강화와 제도 보완 전담 인력 확충이 시급한 과제로 지적된다.
 

 

구자민 국민의힘 관악구의원이 18일 아주경제와 만나 서울 관악구의 부동산 허위매물 문제와 관련한 입장을 밝히고 있다.[사진=김민재 기자]

구자민 국민의힘 관악구의원은 "(지자체에는) 지도·점검을 담당할 공무원 인력이 현저히 부족하다"며 "그럼에도 일부 인력은 야근을 하며 1~2주에 한 번꼴로 점검을 나간 것으로 알고 있다"고 말했다.

이어 "관악구도 최근 토지거래허가구역으로 지정되면서 인허가 관련 접수가 급증했다"며 "계약 승인 업무가 몰리다 보니 점검 인력까지 해당 업무에 투입되고 있다. 결국 행정처분으로 이어질 수 있는 현장 점검 횟수가 절대적으로 부족할 수밖에 없는 구조"라고 진단했다.