역세권도 역세권 나름…같은 동네인데 집값 5억 차이 난 이유

지하철역 인접 정도에 따라 수억원 시세 차이...수도권·비수도권 막론하고 ‘뚜렷’
분양 시장에서도 ‘역세권’ 입지 단지 강세 지속…신규 분양 단지 선별 기준으로 부상

부동산 시장에서 ‘역세권’은 주거지를 선택하는 가장 중요한 척도로 꼽힌다. 특히 최근에는 단순히 주변에 역이 있는 것을 넘어 ‘얼마나 더 가까운가’에 따라 자산 가치가 재편되는 양상이 뚜렷해지고 있다. 특히 도보 5~10분(직선거리 약 500m) 이내에 역이 위치한 단지는 이동 효율성과 생활 편의성 측면에서 우위를 점하며 지역 내 대장주 역할을 톡톡히 하고 있다.

실제 주택 시장에서 역과의 거리는 매매 가격에 결정적인 영향을 미치고 있다. 2026년 3월 20일 기준 KB국민은행 주택가격시세에 따르면, 신분당선 판교역을 도보 10분 내(직선거리 약 400m)로 이용할 수 있는 ‘백현마을5단지’ 전용면적 84㎡의 평균 매매가는 23억2,500만원 선에 형성되어 있다. 반면, 같은 판교역 생활권이지만 약 800m(직선거리 기준) 거리로 도보 약 20분이 걸리는 ‘봇들마을3단지’ 전용 84㎡는 평균 18억6,000만원의 시세를 기록 중이다.

이러한 현상은 비수도권 주요 도시에서도 유사하게 나타난다. 대전지하철 1호선 시청역 역세권(직선거리 약 400m)인 둔산동 ‘크로바’ 아파트 전용 84㎡는 현재 평균 10억5,000만원의 시세를 유지하고 있으나, 약 900m 떨어진 ‘국화신동아’ 전용 84㎡는 약 5억2,500만원 선에 평균 시세를 형성하고 있다. 인접 단지임에도 2배 넘는 시세 격차를 만들어낸 셈이다.

청약 시장에서도 역세권 단지에 대한 선호도는 수치로 증명된다. 실제 지난해 ‘오티에르 포레’는 평균 688.1 대 1의 높은 경쟁률을 기록했다. 해당 단지는 수인분당선 서울숲역이 도보권에 위치해 출퇴근 편의성이 뛰어난 점이 시장의 높은 평가를 이끌어낸 것으로 분석된다. ‘잠실르엘’(631.6 대 1) 또한 지하철 2·8호선 잠실역을 편리하게 이용할 수 있는 역세권 입지가 강력한 요인으로 작용했다는 평가다.

비수도권 분양 시장 역시 예외는 아니다. 지난해 7월 대구 수성구 범어동에서 공급된 ‘대구범어2차아이파크’는 도시철도 2·3호선 범어역과 수성구민운동장역을 동시에 이용할 수 있는 입지가 부각되며 1순위 평균 75.19 대 1의 경쟁률을 보였다. 같은 해 4월 충북 청주에서 분양한 ‘청주테크노폴리스아테라2차’ 또한 2029년 개통 예정인 북청주역 도보권 단지로 분류되며 1순위 평균 109.66 대 1의 결과를 기록한 바 있다.

업계 관계자는 “주거지의 시간 효율성을 중시하는 경향이 짙어지면서, 단순히 역이 가까운 것을 넘어 도보 10분 이내의 ‘진짜 역세권’ 단지에 대한 수요가 집중되고 있다”며 “특히 교통망 확충이 예정된 지역의 경우 개통 후 접근성 개선이 시세에 직접적인 영향을 미칠 것으로 보인다”고 말했다.

도안자이 센텀리체 투시도. GS건설 제공

이처럼 역세권 입지의 가치가 증명되면서, 올해 공급되는 신규 단지 중에서도 역과의 거리가 가까운 단지들이 시장의 이목을 모으고 있다.

GS건설은 오는 4월 대전 도안신도시에서 ‘도안자이 센텀리체’를 분양할 예정이다. 단지는 대전 유성구 용계동 267-3 일원에서 총 2,293가구 규모로 조성되는 대단지로 이 중 일반분양 물량은 1,780가구다. 단지는 대전도시철도 2호선 트램 용계역(예정)까지 거리가 약 500m 거리에 위치한다. KDI(공공투자관리센터)의 적정성 재검토 보고서에 따르면, 대전도시철도 2호선 트램이 2028년 개통되면 유성온천역까지 10분, 정부청사역까지 21분 내외로 이동이 가능해져 직주근접을 원하는 직장인 수요가 이어질 것으로 전망된다.

코오롱글로벌은 내달 부산 사상구 엄궁동 412번지 일원(엄궁1구역 재개발)에서 ‘엄궁역 트라비스 하늘채’를 분양할 계획이다. 단지는 지하 5층~지상 최고 36층, 총 1,670가구의 대규모 단지로 조성되며, 이 중 일반분양 물량은 전용면적 59~155㎡ 1,061가구다. 부산도시철도 사상~하단선 엄궁역(예정)과 단지가 직접 연결되는 ‘직통역세권’ 입지를 갖췄으며, 부산에서 희소성 높은 평지 아파트다. 단지 인근에는 롯데마트, 엄궁 전통시장 등 대형 유통 시설과 엄궁초·동궁초·엄궁중 등 학군이 이미 형성되어 있어 입주 즉시 완성형 인프라를 이용할 수 있다.

BS한양은 다음 달 경기도 김포시 풍무역세권 도시개발사업 B1블록에서 ‘풍무역세권 수자인 그라센트 2차’를 선보인다. 지하 2층~지상 28층, 총 639가구 규모이며, 전용면적 84㎡ 509가구, 105㎡ 130가구로 조성된다. 김포골드라인 풍무역과 사우역을 도보로 이용할 수 있는 더블역세권 입지를 갖췄다. 단지 인근에 사우초·사우고가 있어 도보 통학이 가능하다. 김포 최대 규모의 사우동 학원가와 행정·생활 인프라도 함께 누릴 수 있다.

현대엔지니어링은 4월 인천광역시 남동구 구월동 옛 롯데백화점 부지를 개발해 주상복합 단지 ‘힐스테이트 구월아트파크’ 공급에 나선다. 지상 최고 39층, 4개동, 전용면적 84·101㎡, 총 496가구 규모로 인천1호선 예술회관역과 직통으로 연결되는 초역세권 단지다. 예술회관역과 한 정거장 거리인 인천시청역(인천1·2호선 환승역)에는 송도에서 마석을 잇는 GTX-B 노선의 정차가 예정돼 있어 교통 수혜가 기대된다.

서울에서는 DL이앤씨가 서울 서초구 서초동 서초신동아아파트 재건축을 통해 ‘아크로 드 서초’를 31일 특별공급을 시작으로 본격 분양에 나선다. 단지는 지하 4층∼지상 39층, 전용면적 59∼170㎡ 아파트 총 1,161가구 규모로 이 가운데 전용 59㎡ 56가구가 일반분양으로 공급된다. 지하철 2호선·신분당선이 지나는 강남역이 인접해 있으며, 더불어 교육1번지라 불리는 대치동 학원가도 인근에 위치해 있다.

포스코이앤씨는 서울 서초구 잠원동 신반포21차 재건축 사업을 통해 ‘오티에르 반포’를 분양할 예정이다. 지하 4층~지상 20층, 총 251가구 규모로 이 중 86가구가 일반분양된다. 단지는 반포역·잠원역·고속터미널역을 도보로 이용할 수 있는 트리플 역세권 입지로, 경부고속도로 잠원IC와 반포IC 접근성도 우수하다.

유오상 기자 osyoo@hankyung.com