이오타 서울 파열음…'2.2조' 오피스 재개발 공매 절차 밟나

대주단, 메트로·서울로타워 10일 공고 예정
1월 EOD 발생 후 리파이낸싱 난항
이지스 "증권사 등 신규 대주 협의 중"
담보권 행사 시 전체 사업 타격 우려

이 기사는 03월 31일 14:46 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.

서울역 인근 메트로·서울로타워 재개발 조감도. 서울시 제공

서울역 인근 대형 부동산 개발사업 '이오타 서울' 프로젝트의 핵심 자산인 메트로·서울로타워가 유동성 위기를 넘지 못하고 공매 절차에 들어간다. 본 프로젝트파이낸싱(PF) 전환이 무산되며 기한이익상실(EOD·대출 만기 전 상환 요구) 상태에 빠진 지 두 달여 만에 담보권이 실행되면서 7조원 규모의 초대형 개발사업인 이오타 프로젝트 전반에 파열음이 커지고 있다.

31일 투자은행(IB) 업계에 따르면 KB국민은행을 비롯한 대주단은 4월 10일 신탁사를 통해 메트로·서울로타워의 온비드 공매 공고를 내기로 잠정 합의했다. 공고 이후 최소 7일 이상의 기간을 거쳐 첫 입찰은 4월 중·하순께 이뤄질 전망이다. 당초 3월 말로 예상됐던 일정은 차주 측과의 협의 과정에서 소폭 늦춰진 것으로 전해졌다.

이번 공매는 사실상 본PF 전환 실패 이후 담보권 실행 단계로 넘어간 신호로 해석된다. 앞서 해당 사업은 지난 1월 약 4800억원 규모 선순위 대출과 관련해 EOD가 발생했고, 이후 리파이낸싱과 대주 교체 시도가 이어졌지만, 성과를 내지 못했다.

메트로·서울로타워 개발 사업은 이지스자산운용이 주도하는 이오타 서울 개발사업의 한 축이다. 이오타 서울은 서울역 인근 옛 밀레니엄 힐튼호텔 부지와 메트로·서울로타워를 통합 개발해 대형 복합시설을 짓는 사업으로, 총사업비만 약 7조원에 달한다. 이 가운데 메트로·서울로타워 부지는 전면 철거 후 대형 오피스 등을 조성할 예정이었다. 지분투자자로 참여한 삼성물산이 시공과 책임임차까지 맡았다.

힐튼호텔 재개발은 이미 본PF 전환을 마치고 공사가 진행 중인 반면, 메트로·서울로타워 부지에 예정된 오피스는 착공조차 못 한 채 자금 조달에 막히며 좌초 위기에 놓였다. 도심 오피스 공급 확대에 따른 공실 우려와 높은 개발 원가가 겹치면서 유동성 확보가 어려워진 탓이다. 한 시행사 관계자는 "지나치게 비싸게 부지를 매입한 게 주된 원인"이라며 "초우량 입지와 시공사를 갖춘 사업장조차 PF 시장 경색을 넘지 못한 상징적 사례”라고 말했다.

대주단 내부에서는 공매 대신 추가 유예를 검토하는 의견도 있었던 것으로 알려졌지만, 회수 불확실성이 커지면서 결국 공매 쪽으로 방향이 기운 것으로 전해졌다. 공매가 이뤄질 경우 감정가 대비 할인 매각 가능성도 거론된다. 다만 4800억원에 달하는 선순위 물량을 소화할 투자 주체가 제한적인 만큼, 실제 매각 성사 여부는 불투명하다는 관측이 나온다.

앞서 대명소노그룹이 약 700억원 규모 후순위 투자 의향을 밝히며 일부 숨통은 트였지만, 근본적인 유동성 문제를 해결하기에는 역부족이라는 평가가 지배적이다.

이지스자산운용은 공매가 개시되더라도 유찰 가능성을 감안해, 공매 절차가 끝날 것으로 예상되는 4월 말 이전까지 리파이낸싱을 병행 추진한다는 방침이다. 이지스자산운용 관계자는 “이지스는 공매를 요청 중인 일부 선순위 대출을 상환하고 신규 대주를 유치하기 위해 복수의 증권사와 협의를 진행 중”이라며 “이를 통해 EOD를 해소하고, 개발사업 정상화를 도모할 계획”이라고 밝혔다.

시장에서는 향후 4월 말까지 리파이낸싱 성사 여부가 이 프로젝트의 분수령이 될 것으로 보고 있다. 공매가 유찰되거나 대주 교체가 이뤄질 경우 정상화 가능성이 열리지만, 반대로 담보권 실행이 본격화될 경우 초대형 도심 개발사업이 구조적으로 흔들릴 수 있다는 우려도 커지고 있다.

상업용 부동산 업계 관계자는 "법적으로는 분리된 사업이더라도 오피스 부분 공매가 현실화할 경우 이오타 프로젝트의 통합 개발 구상 자체가 흔들릴 수 있다"고 말했다.

민경진 기자 min@hankyung.com