“노량진 분양가로 반포 간다” 분상제 역설에 강남 청약 불붙나 [부동산360]

반포 평당 7852만원 vs 노량진 7750만원(예정)
좁혀진 분양가에 “강남보다 비싼 동작” 나올듯

[헤럴드경제=김희량 기자] 물가 상승 및 공급 부족으로 서울 신축 아파트의 분양가가 급등하면서, 규제로 인해 비강남권과 강남아파트의 분양가 격차가 좁혀지는 이례적인 현상이 나타나고 있다. 업계에서는 분양가격을 제한해 시장 과열을 막기 위한 제도인 ‘분양가상한제’가 오히려 핵심입지의 청약 쏠림을 불러올 것으로 보고 있다.

31일 서울 서초구 잠원동 ‘오티에르 반포’의 입주자 모집공고에 따르면, 4월 분양에 나서는 이 아파트 84㎡(이하 전용면적) 분양가는 26억7470만원~27억5650만원(1·2층 제외)으로 책정됐다. 평당(3.3㎡)가는 7852만원이다.

이는 같은 달 분양 예정인 동작구 노량진동 라클라체자이드파인의 84㎡ 예상 분양가인 25억원대(평당 7750만원) 대비 1억원~2억원대 차이에 불과하다. 오티에르 반포의 저층(2층)의 경우 분양가가 25억1500만원으로 책정돼 층수에 따라서는 사실상 노량진과 반포의 아파트가 비슷한 가격에 공급될 것으로 보인다.

업계에서는 이 같은 현상이 분양가상한제가 만든 역설적인 모습이라고 보고 있다. 분양가상한제가 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구 등 일부 지역에 적용되면서 이들 지역의 분양가는 제한됐지만, 타 지역에선 하이엔드 브랜드 적용, 공사비 상승, 수요 증가 등을 반영해 분양가를 높였기 때문이다.

전날 입주자모집공고가 게시된 용산구 이촌르엘은 100㎡ 예상 일반 분양가가 25억9200만~27억2200만원으로 결정됐다. 앞서 밝힌 ‘라클라체자이드파인’과 비교하면, ‘강남·용산보다 비싼 동작’이라는 말이 현실화할 수 있다는 관측도 나온다.

문제는 이 같은 현상이 강남 아파트에 대한 수요를 더욱 높인다는 점이다. 대출 규제 속 자금 여력을 갖춘 수요자들은 1억~2억원 수준의 분양가 차이가 향후 10억원 이상 시세 차익으로 확대될 수 있다는 점을 고려해 분양가 경쟁력이 높은 단지를 선택할 요인이 커지기 때문이다.

실제 오티에르 반포의 경우 인근 신축 대단지 아파트인 메이플자이 84㎡ 입주권이 50억원대에 거래되는 것을 감안하면 청약 당첨 시 시세 대비 절반 수준의 가격으로 새 집을 얻게 되는 것이다. 반면 동작구 노량진동 라클라체자이드파인의 인근 흑석자이 84㎡의 시세는 20억원 중반대로 예상 시세 차익이 반포에 비해 적다.

여기에 지난 23일 안태준 더불어민주당 의원이 분양가상한제 적용 지역에서 민간주택을 분양받는 자는 의무적으로 국민주택채권을 매입해야 하는 주택채권입찰제 도입 개정안을 발의하면서 ‘막차 수요’는 더욱 몰리고 있다.

직방에 따르면 4월 서울 내 분양 예정 물량은 6978가구로 이 중 57% 가까이 동작구에 몰려있다. 일반 물량이 100세대 이하인 적은 강남구, 용산구 단지들은 비강남권과 분양가 차이가 크지 않아 희소성은 더 커질 전망이다.

한 업계 전문가는 “2019년 분양가상한제가 시작된 후 강남은 현금을 손에 쥐고 마치 경매를 기다리는 것처럼 부자들이 줄을 섰다”면서 “10억, 20억원의 시세 차익을 노리는 청약대기자들 입장에서는 올해 타 지역 분양가를 보면서 강남이 ‘로또 중의 로또’라는 인식이 더 강해질 것”이라고 말했다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “동작구 신축아파트들의 완판 결과에 따라 비강남지역 분양가가 지속적으로 상향평준화될 수 있다”면서 “강남권 분양에 뛰어드는 현금부자들의 경쟁은 더욱 치열해지고 이에 따라 시세의 하한선은 더욱 높아질 수 있다”고 말했다.