[머니 컨설팅]법인 사무실 임차한다면 이것부터 확인하세요

법인 사무실을 임차할 때
6개월 계획 먼저 세우고
답사해 물리적 환경 확인
등기·대장도 꼼꼼히 챙겨야

Q. 스타트업을 운영하는 A 씨는 최근 직원이 늘고 투자를 성공적으로 유치해 새로운 사무실로 이전하려 한다. A 씨는 직접 임차할 사무실을 찾아보려 했지만 용어도 낯설고 언제 어떤 과정을 진행해야 할지도 막막했다. 법인 사무실을 임차하기 전 어떤 점을 확인하면 좋을까.

정희석 NH투자증권 택스(Tax)센터 부동산연구위원

A. 법인 사무실 이전은 단순히 물리적인 공간을 이전하는 것을 넘어 기업의 정체성을 재정립하고 운영 효율성을 극대화하는 중대한 경영 의사 결정이다. 하지만 부동산 용어가 생소하고 바쁜 현업과 병행해 계획하다 보니 사람들은 흔히 꼭 챙겨야 할 것들을 놓친다. 그러다 보니 예상치 못한 비용이 발생하거나 법적 분쟁에 휘말릴 위험이 있다. 리스크를 최소화하고 최적의 임차 조건을 확보하기 위해 아래 체크 리스트를 점검해 보자.

먼저 법인 사무실 임차를 위한 시간대별 추진 일정을 정리하는 게 좋다. 법인 사무실 임차를 완료하는 데 걸리는 시간은 임차 규모와 건물의 상태에 따라 다르지만 통상 4∼6개월 정도의 시간이 필요하다. 임대차계약의 중도·만기 해지 통보가 3∼6개월 전에 이뤄지므로 임차 대상지 선정이 이때 이뤄지기 때문이다.

임차 대상 지역은 보통 업무의 특성과 직원들의 직주 근접성 등을 감안해 결정하게 된다. 과거 CBD권역(종로·중구 일대 업무지구)은 대기업 및 관공서 유관기관이 들어서 있었다. GBD 권역(강남·서초 일대 업무지구)과 YBD 권역(여의도 일대 업무지구)은 각각 정보기술(IT)회사와 금융회사 등이 집적해 있었다. 하지만 산업 간의 경계가 무너지는 이른바 ‘빅블러 현상’과 서로 다른 산업과 서비스가 하나로 합쳐지는 산업 융합 현상으로 현재는 이런 권역의 분류가 퇴색되고 있다.

임차 규모 역시 과거에는 직급별 일자형 책상 배치로 1인당 전용 면적이 10㎡ 내외로 정형화돼 있었다. 하지만 현재는 직원 복지 및 창의적인 업무 환경 구성 목적으로 1인당 전용 면적이 20㎡ 이상까지 늘어나고 있다. 임차 지역과 규모 선정 공식이 과거와는 달라진 것이다.

임차 후보 사무실을 정했다면, 답사를 통해 물리적인 환경에 대한 사전 검토를 진행해야 한다. 실측을 통해 사전 배치를 검토하고, 통신 및 수전 용량(건물에서 한국전력으로부터 공급받기로 계약한 전력의 총합)을 확인해 증설 시 발생할 비용도 검토해야 한다.

임대차 조건을 협의할 땐 실제 임대차 계약서에 기재되는 보증금, 월 임대료, 월 관리비뿐만 아니라, 각종 임대인 제공 비용을 확인해 비용을 줄이는 것이 좋다. 구체적으로는 인테리어 공사 기간 중 월 임대료 면제 기간(F/O), 임대차 계약 기간 중 월 임대료 면제 기간(R/F), 임대인이 제공하는 인테리어 비용(T/I) 등을 확인해 보면 좋다. 계약 기간 중 인상률, 실비 정산 관리비, 무료 주차 대수 및 방문 주차 무료 시간 등 세부 조건도 함께 검토해야 계약 후 추가적인 비용을 최소화할 수 있다.

인테리어 공사 협의 단계에서는 임대차 계약서 체결 전에 등기부등본을 확인한다. 실소유자 여부를 확인한 뒤 권리 관계 확인을 통하여 보증금 채권 확보 가능 여부를 확인해야 한다. 건축물 대장을 확인해 면적 용도가 임차인의 사용 목적에 부합하는지 역시 체크해야 한다.

임대차 계약서를 작성할 때는 세부 조항 중 지체상금, 시설 사용 제약 사항, 보험, 관리비 인상 조건, 중도 해지, 수선 조항 등을 확인하자. 임차인에게 불리한 조건은 배제하도록 사전 협의를 완료해야 한다.

정희석 NH투자증권 택스(Tax)센터 부동산연구위원