[법] 재건축, 토지분할(공유물분할, 상가제척)의 특례

일부 상가동의 제척, 분할 주체의 확대를 중심으로

현행 도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법'이라 한다) 제35조 제3항에 따라 추진위원회가 조합을 설립하려는 때에는 주택단지의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수 동의와 주택단지 전체 구분소유자의 100분의 70 이상 및 토지 면적의 100분의 70 이상의 토지소유자의 동의가 필요하다.

이희창 변호사/사진제공=법무법인 센트로

한편 추진위원회가 재건축사업을 위한 토지등소유자 수백 명의 동의를 받아 사업구역 전체에 대한 조합설립의 동의요건은 충족시켰더라도, 상가(복리시설)의 구분소유자들 대다수가 조합설립에 동의하지 않아 도시정비법상의 각 동별 구분소유자들의 동의율을 충족하지 못할 경우 조합설립인가를 신청할 수 없게 되는 상황이 발생할 수 있다. 그리고 도시정비법은 이에 대한 해결책을 마련하고 있다.

특례규정의 존재
도시정비법 제67조는 재건축사업의 범위에 관한 특례규정을 두어 동법 제35조 제3항에 따른 조합설립의 동의요건을 충족시키기 위하여 필요한 경우 추진위원회는 토지분할을 청구할 수 있도록 정하고 있다. 다만, 위와 같은 토지분할의 청구를 하기 위하여는 ▲ 토지분할의 대상이 되는 토지 및 그 위의 건축물과 관련된 토지등소유자와의 사전 협의가 선행되어야 하고, (동법 제67조 제2항), ▲ 해당 토지 및 건축물과 관련된 토지등소유자의 수가 전체의 10분의 1 이하일 것을 요하며, ▲ 분할되어 나가는 토지 위의 건축물이 분할선 상에 위치하지 아니하여야 하고, ▲ 그 밖에 사업시행계획인가를 위하여 동법 시행령 제56조에서 정하는 요건(분할되어 나가는 토지가 건축법 제44조에 적합한 경우이어야 함)을 갖추어야 한다.

여러 개의 상가동 중 일부 상가동에 대한 제척 여부
그렇다면 하나의 정비구역 내에서 2개 이상의 상가동이 있는 경우 과반 동의를 갖추지 못한 일부 상가동의 제척(토지분할)이 가능할까? 이에 대해 우리 법원은 ▲ 주택단지 내 복리시설 전체를 하나로 보게 된다면 사업시행자가 토지분할 청구의 대상을 정함에 있어 선택의 폭을 지나치게 제약할 뿐만 아니라 동의요건을 충족하는 다른 복리시설 소유자의 처분권을 제한하는 점, ▲ 도시정비법 제67조가 그 '주택단지 안의 일부 토지'가 복리시설인 경우 주택단지 안의 복리시설 전체를 분할의 대상으로 삼아야 한다고 규정하고 있지 않는 점 등을 이유로, "동별 과반 요건이 충족되지 않은 일부 상가동만을 제척할 수 있다"고 판단한 바 있다. 따라서, 토지분할(제척)에 관한 위 2번 목차 요건들을 갖추고 있다면 일부 상가동에 대한 제척도 가능할 것이다.

주체의 확대(개정안)
현행 도시정비법은 토지분할(상가제척)의 주체를 사업시행자와 추진위원회로 규정하고 있다. 하지만 최근 개정안(국회 법제사법위원회를 통과하여 본회의 의결만을 앞두고 있음) 내용에 따르면 공공·신탁방식 재건축을 위한 사업시행자 지정요건을 충족시키기 위해 필요한 경우 토지분할을 청구할 수 있다는 규정을 신설하였는바, 공공·신탁방식도 상가 등 일부 반대 소유자들의 토지를 분할해 사업시행자 지정을 받을 수 있게끔 그 길을 열어두었는 점을 주목해야 할 것이다. /글 법무법인 센트로 이희창 변호사(대한변호사협회 인증 부동산, 재개발·재건축 전문변호사)

허남이 기자 nyheoo@mt.co.kr