[흔들리는 강남불패] 세금·급매·피로감...고가 아파트부터 꺾였다

강남구 아파트 매매가, 2024년 3월 이후 2년 만에 가격 하락 전환
성북·동대문·관악·강서·영등포·서대문·강동구 등은 월 2% 이상 상승

서울 아파트 전경. [출처=EBN]

서울 집값 상승세가 이어지고 있지만 소위 부동산 불패를 자랑하던 강남구 아파트값은 하락 전환했다. 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 고가 대단지를 중심으로 급매물이 쏟아진 영향이다. 부동산 선도 지역으로 꼽히는 강남이 먼저 흔들리는 가운데 서울 부동산 전반에 미칠 파장은 과거와 사뭇 다른 양상으로 전개될 것이란 전망이 나온다.

30일 KB부동산이 발표한 3월 전국 주택가격 동향에 따르면 지난 16일 조사 기준 강남구(-0.16%) 아파트 매매가는 2024년 3월(-0.08%) 이후 2년 만에 가격 상승을 멈추고 하락 전환했다. 강남구 하락 속 서초구(0.42%)와 송파구(0.64%)도 전달 대비 상승 폭이 둔화했다.

반면 지역별로 성북구(2.72%), 동대문구(2.58%), 관악구(2.30%), 강서구(2.13%), 영등포구(2.07%), 서대문구(2.01%), 강동구(2.00%) 등 7개 구는 월 2% 이상의 상승률로 강세를 보였다. 이에 힘입어 이달 서울 아파트 매매가는 1.43% 올랐다. 이로써 서울 아파트값 상승률은 지난달(1.34%)에 이어 2개월 연속 확대됐다.

강남구 부진에 'KB선도아파트 50' 지수는 전달(133.3) 대비 0.9P 내린 132.4를 기록했다. 2024년 2월 이후 2년 1개월 만에 하락 전환이다. 해당 지수는 KB가 상위 50개 아파트 단지의 시가총액(세대수X가격) 변동률을 지수화 한 수치다. 주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 고가 대단지 아파트에서 급매물 위주로 거래가 이뤄지면서 가격이 가파른 하락세를 보였다고 KB는 설명했다.

강남 아파트값이 타 지역 대비 일찍 꺾인 배경에는 복합적인 요인이 작용했기 때문으로 보인다. 

가장 큰 요인으로는 단연 정책적 영향이 꼽힌다. 오는 5월 9일 다주택자 양도세 중과 배제 유예 조치 종료를 앞두고 세금 폭탄을 피하려는 이들이 서둘러 매물을 내놓고 있다. 기한 내 거래를 마치기 위해 시세보다 몸값을 낮춘 이른바 절세 매물이 쌓이면서 하락 거래를 주도했다. 

아울러 최근 공시가격 상승에 따른 세부담 확대가 예상되는 가운데 금융당국은 다주택자 주택 담보대출 만기연장을 제한하는 방향을 검토 중이다. 보유 부담이 높은 상급지를 중심으로 매도 압력이 확대될 가능성이 높다는 게 업계 분석이다.

◆강남 진입 막히자 서울과 수도권 외곽으로 매수 방향 선회

일각에선 이번 강남 집값 하락을 두고 부동산 시장의 대세 하락으로 단정하기는 이르다는 분석도 나온다. 과거 부동산 하락장 진입기에는 강남 집값이 조정 흐름이 마포와 용산, 성동구 등 인접한 주요 입지로 번진바 있다. 강남 집값 하락세가 최종적으로는 서울 외곽 지역까지 전이되는 패턴을 보였다.

다만 최근에는 추격 매수 심리가 위축된 매수자들의 방향성이 서울 외곽을 비록한 수도권 주요 지역으로 옮겨가고 있다. 서울 외곽과 수도권 주요 지역에서는 여전히 상승세가 유지되는 양상이다.

실제로 이달 서울 외 수도권에서는 경기도와 인천시의 아파트값이 이달 각각 0.58%, 0.07% 상승했다. 경기에서는 규제지역(조정대상지역·투기과열지구)인 안양시 동안구(2.73%), 광명시(2.65%), 용인시 수진구(2.62%), 하남시(2.40%), 성남시 중원구(2.26%)가 월 2%가 넘는 상승률을 기록했다.

부동산 전면 침체가 아닌 정책 변화에 따른 고가 주택 시장의 선조정 성격이 짙다는 분석이 나오는 이유다.

류태환 유진투자증권 연구원은 "주택시장은 상급지 약세와 동시에 중저가 지역 강세가 나타나며 지역별 흐름이 뚜렷하게 엇갈리는 국면에 진입했다"며 "상급지 진입이 어려워진 수요는 상대적으로 접근 가능한 가격대의 지역으로 이동하고 있으며, 이 과정에서 실수요 중심의 매수와 일부 FOMO(Fear of Missing Out) 성격의 수요가 결합되면서 가격 상승으로 이어지는 흐름"이라고 분석했다.

그러면서 "정부 정책 방향을 감안할 때 다주택자 매물은 시장에 계속 유입될 것으로 보인다"며 "중저가 지역의 강세는 당분간 지속될 것"이라고 내다봤다.