대출규제에…서울 청약, 4년째 전용 85㎡ ‘국평’ 이하로 몰려

29일 서울 중구 남산에서 서울시내 아파트가 보이고 있다. 서울 부동산 시장의 관망세가 갈수록 짙어지고 있다. 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 강남3구(강남·서초·송파구)와 한강벨트(마포·용산·성동·강동·광진·동작구)를 중심으로 절세 매물이 쏟아지고 있지만, 매수자와 매도자 간 ‘줄다리기‘가 본격화하는 모습이다. 다주택자 양도소득세 중과 부활을 앞두고 매물은 빠르게 쌓이고 있다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 매물은 7만8897건으로, 한 달 전(7만784건)보다 11.4% 증가했다. 2026.03.29 [서울=뉴시스]

서울 아파트 청약 시장에서 4년 연속 전용면적 85㎡ 이하 면적 경쟁률이 85㎡ 초과보다 더 높은 것으로 나타났다. 고분양가와 대출 규제 강화에 자금 마련 부담이 덜한 중소형 평형으로 수요가 몰리는 모습이다.

30일 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이가 한국부동산원 청약홈 데이터를 분석한 결과, 올해 들어 이달 27일까지 서울에서 분양한 아파트 전용 85㎡ 이하의 1순위 평균 청약 경쟁률은 36.8 대 1이었다. 같은 기간 전용 85㎡ 초과 경쟁률은 6.9대 1에 그쳤다.

최근 추세를 보면 2021, 2022년에는 서울 아파트 전용 85㎡ 초과 평균 경쟁률이 전용 85㎡ 이하를 앞섰지만 2023년에는 전용 85㎡ 이하(57.6 대 1)가 전용 85㎡ 초과(47.7 대 1)의 경쟁률을 웃돌았다. 2024년에는 전용 85㎡ 이하(137.5 대 1)가 전용 85㎡ 초과(13 대 1)의 경쟁률을 10배 이상으로 넘어서기도 했다. 이어 지난해와 올해까지 4년 연속 전용 85㎡ 이하 경쟁률이 앞서고 있다.

85㎡ 이하의 수요 집중은 분양가 상승과 대출 규제로 인한 것으로 분석된다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 2월 기준 최근 1년간 서울 아파트 3.3㎡당 평균 분양가는 5264만 원이었다. 지난해 2월(4428만 원)보다 18.9% 올랐다.

지난해 10·15 대책으로 시행된 대출 규제도 영향을 미쳤다. 주택 분양 가격이 15억 원, 25억 원을 초과할 경우 각각 대출 한도가 4억 원, 2억 원으로 제한된다. 상대적으로 분양가가 비싼 중대형 평형은 현금을 보유하지 않은 이상 선택하기 어려워진 것이다.

구자민 리얼투데이 연구원은 “전용 85㎡ 이하 면적 가격대는 주로 분양가가 15억 원 이하에 형성돼 6억 원까지 대출을 받을 수 있어 더 많은 수요자가 신청한 것으로 보인다”고 말했다.

임유나 기자 imyou@donga.com