“결혼 전에 사둔 집, 아내가 공동명의 하자네요”…큰 뜻 있었다는데

1가구 1주택 稅부담 따져보니

서울 강남·송파구 일대 아파트단지 전경. [매경DB]

올해 1주택자라고 하더라도 고가 주택을 보유한 이들의 종합부동산세(종부세) 부담이 확 늘어날 전망이다. 정부 발표에 따르면 지난 한 해 동안 서울 평균 공시가격이 18.67%나 올랐기 때문이다. 특히 강남 3구(강남·서초·송파구)를 포함한 한강벨트 지역의 상승률은 20%를 훌쩍 넘겼다.

통상 아파트를 공동명의로 설정해야 종부세 부담을 줄일 수 있다는 말이 있다. 하지만 모든 경우가 그런 건 아니다. 아파트 공시가격과 보유 기간 등을 꼼꼼히 따져 실제 세금을 정확히 산출해볼 필요가 있다.

정부 발표에 따르면 올해 종부세 대상은 지난해보다 16만9364가구(53.3%) 늘어난 48만7362가구로 집계됐다. 공시가격 급등으로 종부세 납부를 적용받는 아파트가 그만큼 증가한 것이다. 종부세 대상 가구의 85.1%(41만4896가구)는 서울에 몰려 있다.

지난 한 해 서울에서 공시가격 상승률이 가장 높았던 곳은 성동구(29.04%)다. 이어 강남구(26.05%), 송파구(25.49%), 양천구(24.08%), 용산구(23.63%), 동작구(22.94%), 강동구(22.58%), 광진구(22.20%), 서초구(22.07%), 마포구(21.36%) 순이었다. 공시가격이 크게 올라 공시가격 현실화율이 69%로 지난해와 같음에도 세금 부담은 확 늘어날 것으로 보인다.

성동구의 한 세무소에 종합부동산세 관련 상담을 한다는 문구가 적혀 있다. [이승환 기자]

통상 1주택자는 공시가격이 12억원을 넘으면 재산세에 더해 종부세를 내야 한다. 1주택자 단독명의 기준 종부세 산출 방법은 아래와 같다. 우선 보유 아파트 공시가격에서 공제가격인 12억원을 빼고, 공정시장 가액비율 60%를 곱해 과세표준을 구한다. 과세표준에 종부세율을 곱하고 재산세 공제액을 차감한 뒤 산출된 세액의 20%를 농어촌특별세로 추가하면 최종 종부세 부담금이 나온다.

구체적으로는 몇 가지 조건을 더 고려할 필요가 있다. 단독명의인 경우 나이와 보유 기간에 따른 공제를 추가로 받을 수 있어서다. 현행 종부세법에 따르면 △만 60세 이상~만 65세 미만 20% △만 65세 이상~만 70세 미만 30% △만 70세 이상 40%를 고령자 세액공제로 재산세 공제와 마찬가지로 산출 세액에서 빼준다. 여기에 보유 기간에 따라 △5년 이상~10년 미만 20% △10년 이상~15년 미만 40% △15년 이상 50%를 장기보유 세액공제로 빼준다. 고령자·장기보유 공제는 중복해 받을 수 있지만 합쳐서 80%까지만 공제가 가능하다. 공동명의인 경우 고령자·장기보유 공제를 받지 못하지만 부부는 9억원씩 총 18억원까지 공제된다.

이에 따라 공시가격과 보유 기간에 따라 단독명의와 공동명의에 따른 종부세 부담 유불리가 달라진다. 김소연 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석연구원에게 의뢰해 실사례를 시뮬레이션한 자료에 따르면 공시가격이 18억원인 아파트까지는 공동명의가 절세에 유리하다. 공동명의인 경우 공시가격 18억원까지는 종부세가 0원이기 때문이다.

하지만 공시가격이 15억원인 아파트의 경우 단독명의라면 종부세가 발생한다. 만 60세 보유자가 1주택자 특례를 신청해도 보유 기간에 따라 △5년 41만4720원 △10년 27만6480원 △15년 20만7360원의 종부세를 내야 한다.

아파트 공시가격이 20억원이어도 부부 합산 1주택자라면 공동명의의 세 부담이 단독명의보다 낮다. 공동명의인 경우 과세표준이 1억2000만원으로 단독명의인 경우(4억8000만원)보다 크게 낮아 고령자·장기보유 공제를 적용해도 공동명의의 세 부담이 덜하다. 공동명의일 때 종부세가 31만2894원으로 산출되는 반면, 단독명의면 보유 기간에 따라 115만1761원(5년)에서 57만8881원(15년)의 종부세를 내야 한다.

공시가격이 30억원인 순간부터는 상황이 달라진다. 보유 기간 10년까지는 공동명의가 절세에 유리하지만, 15년부터는 단독명의의 세 부담이 더 낮다. 구체적으로 공동명의인 경우 보유 기간과 상관없이 231만4472원의 종부세가 부과된다. 하지만 단독명의면 고령자·장기보유 공제를 적용해 보유 기간에 따라 418만1761원(5년)에서 209만1881원(15년)의 종부세를 내게 된다. 보유 기간이 15년 이상이라면 공동명의보다 단독명의를 택했을 때 종부세 부담이 줄어든다.

그렇다고 보유세 부담을 줄이기 위해 굳이 공동명의에서 단독명의로 바꿀 필요는 없다. 올해부터 부부의 주택 지분율이 달라도 종부세 납세자가 1주택자라면 나이와 보유 기간에 따른 1주택 종부세 특례 혜택을 받을 수 있게 됐기 때문이다. 기존에는 부부의 지분율이 ‘50%대50%’로 같을 때만 납세의무자를 선택할 수 있었다. 이에 따라 상속 주택은 종부세 1주택 특례에서 주택 수로 산정되지 않음에도 종부세 대상 주택의 지분율이 다르면 한 배우자가 주택을 상속받으면 특례를 받지 못했다.

일각에선 양도소득세 부담을 줄이기 위해 단독명의인 아파트를 부부 공동명의로 바꿔야 한다는 의견도 있다. 양도차익도 명의자 수에 따라 나눠지기 때문에 과세지표가 내려가기 때문이다. 하지만 이 경우 반드시 고려해야 할 점이 있다. 주택 양도 시 장기보유특별공제를 계산할 때 공동명의자의 증여 시점부터 장기보유 공제가 적용되기 때문이다. 현재 양도세 장기보유특별공제율은 거주와 보유 기간을 합해 총 80%까지 받을 수 있다. 그런데 공동명의인 경우 공제율이 각각 지분에 적용되는 만큼 양도 시점이 멀지 않았다면 단독명의일 때보다 양도세에서 불이익을 볼 수 있다.