자녀에 물려줄 집, 채무까지 넘기면 증여세 '뚝'

조기환의 절세노트
부동산 부담부증여 땐
재산에만 증여세 부과
양도차익 크면 불리해

최근 자녀에게 부동산을 이전하려는 수요가 늘면서 증여, 부담부증여, 저가양도 가운데 어떤 방식이 유리한지를 묻는 상담이 많아지고 있다. 세 방식은 모두 재산을 넘기는 방법이지만 세금 구조가 서로 달라 어느 하나가 무조건 유리하다고 보기 어렵다.

가장 단순한 방식은 일반 증여다. 부동산 전체 시가를 기준으로 증여세와 취득세가 과세되고, 채무는 넘기지 않은 채 재산만 이전한다. 예를 들어 시가 10억원 아파트에 전세보증금 5억원이 있어도, 보증금 반환 의무를 부모가 안고 아파트만 자녀에게 주는 식이다. 이 경우 자녀는 10억원 전부를 무상으로 받은 것으로 보기 때문에 증여세 부담이 클 수 있다. 다만 상속세 부담이 큰 가정이라면 미리 증여하는 전략이 유리할 수 있다.

부담부증여는 재산과 함께 채무를 넘기는 방식이다. 같은 사례에서 전세보증금 5억원까지 자녀가 승계하면, 이 5억원은 양도로 간주돼 양도소득세가 붙고 나머지 5억원에만 증여세가 과세된다. 자녀가 무상으로 받는 재산가치가 줄어 증여세를 낮출 수 있는 구조다. 특히 부모가 1가구 1주택 비과세 요건을 갖췄다면 전체 세 부담이 줄어들 가능성이 있다. 하지만 양도차익이 크거나 다주택 중과 대상이면 오히려 불리해질 수 있다.

저가양도는 시가보다 낮은 가격에 자녀에게 파는 방식이다. 시가 10억원 아파트를 7억원에 넘기면 일정 범위 내 차액은 증여로 보지 않아 증여세 없이 일부 재산 이전 효과를 낼 수 있다. 이 방식 역시 양도 차익과 주택 수에 따라 세 부담이 달라질 수 있다. 같은 부동산이라도 방식에 따라 세금 차이가 크게 벌어질 수 있는 만큼 사전에 구조를 비교해 가장 유리한 방법을 선택하는 것이 중요하다.

조기환 하나은행 상속증여센터 팀장