“집값은 강남이 좌우한다” 공식도 이젠 옛말?…혼란스런 양극화, 이유가

양도세 유예 종료 앞두고 혼란
가성비 단지로 눈치 싸움 몰려

서울지역 부동산 거래시장이 강남권 주택가격 하락세에도 크게 흔들리지 않는 탈동조화 흐름이 확인됐다. 상급지에서는 세금 확대 정책이 부담스러운 소유자들이, 중하급지에서는 내 집 마련 기회를 잡으려는 수요자들이 시장 흐름을 주도하고 있다.

29일 한국부동산원에 따르면 3월 넷째 주 서울시 동남권(강남구·서초구·송파구·강동구) 아파트 매매가격은 이재명 정부의 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 선언 이후인 1월 넷째 주부터 누적 0.07% 하락했다.

행정구역별로 강남구가 0.46%, 송파구가 0.19% 내렸다. 서초구도 상승폭이 0.04%에 그쳤다. 반면 성북구(2.12%), 강서구(2.00%), 영등포구(1.86%), 관악구(1.80%), 구로구(1.72%), 중구(1.71%), 동대문구(1.70%), 서대문구(1.69%), 노원구(1.56%) 등은 올랐다.

대체적으로 지난해 집값이 크게 뛰지 않아 15억원 이하에 시세가 형성된 매물을 많이 보유한 곳이 상대적으로 상승률이 높다. 이는 강남권이 집값을 선도하던 통상적 흐름과 차이가 있다. 과거에는 강남권 집값이 올라 진입이 어려워지면 마용성(마포구·용산구·성동구)으로 몰려갔다.

반대로 강남권 집값이 떨어지면 매수자들이 추가 가격 하락을 기대해 관망세로 돌아서면서 부동산 시장이 전반적으로 주저앉았다. 그러나 올해에는 중하위 지역을 중심으로 거래가 활발하게 체결되는 분위기다. 지리적으로 맞닿은 경기지역으로도 매수세가 전이됐다.

정부가 다주택자 양도세 중과 유예 조치를 오는 5월 9일 종료한다고 발표하면서 다주택자들의 급매물이 풀리는 상황에 더해서 공시가격 급등 및 보유세 개편을 염려하는 고가주택 보유자들의 매도세가 더해졌다는 분석이 나온다. 특히 고령자의 경우 경제 활동을 중단한 만큼 현금 조달 능력이 상대적으로 부족하다.

반면 매수 세력은 사정이 다르다. 경제 활동에 한창인 청년층 맞벌이 가구가 주축이라 주택담보대출 상한선 활용이 가격대에 대중교통 출·퇴근에 무리가 없으면서도 시세 차익을 노릴 수 있는 매물에 베팅한다.

법원 등기정보광장에 따르면 지난달 소유권 이전등기를 신청한 매수인 가운데 현재까지 1만1346명이 등기를 완료했다. 지난해 같은 기간(1만741명)보다 많다. 연령대별 비중은 30·40대가 54.7%로 집계됐다. 지난해(51.5%)에 견줘 늘었다.