강남3구 팔려는 사람 많은데 거래가 없다? 매물 잠김과 풍선효과 [주말 Q&A]

더스쿠프 주말 Q&A
권역별 엇갈린 아파트 수급
거래 비중 봐도 강남은 축소
정부 부동산 대책의 파급력
당분간 추세 계속 이어질 듯

# 아파트가 시장에 나온다고 모두 팔리는 건 아니다. 통계가 어떻든 매물이 잠기면(특히 거래 지연) 부동산 가격은 다시 상승한다. 지금 강남 상황이 이렇다. 매매수급지수를 보면 팔려는 사람이 많고, 매매가격도 하락세를 타고 있지만, 거래량이 가파르게 줄고 있다. 매물 잠김 현상의 시그널이 아니냐는 우려가 나온다.

# 반면 강북 지역의 상황은 또 다르다. 아파트 거래가 늘면서 가격이 조금씩 상승하고 있다. 그러다 보니 아파트 수요가 오피스텔로 이동하는 '풍선효과'가 나타날 조짐이 감지되고 있다. 정부의 좀 더 구체적인 '정책'이 필요할 때다. 더스쿠프가 주말 Q&A에서 이 문제를 이야기해 봤다.

서울 강남3구가 속한 동남권의 아파트 매매수급지수가 서울 권역별 최저치를 기록했다.[사진｜뉴시스]

서울 아파트 시장의 소비자 심리가 지역별로 극명하게 엇갈리고 있다. 정부가 고가 아파트를 대상으로 대출 규제에 나서자 강남권의 매수세가 꺾인 반면, 가격 부담이 상대적으로 적은 강북권으로 수요가 몰리고 있다. 쉽게 말해 강남은 '팔자', 강북은 '사자' 분위기란 얘기다.

Q. 아직도 팔려는 사람이 더 많은가 = 지난 3월 26일 한국부동산원이 발표한 3월 셋째주(17~23일) 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 서울의 아파트 매매수급지수는 102.4로, 둘째주(10~16일)보다 0.1포인트 더 떨어졌다. 올해 1월 셋째주(20~26일) 이후 8주째 하락세를 유지했다.

매매수요지수는 부동산 시장에서 '사려는 사람'과 '팔려는 사람'의 비중을 지수로 만든 값이다. 100을 기준으로 수치가 낮을수록 공급(팔려는 사람)이 많다는 뜻이고, 수치가 높을수록 수요(사려는 사람)가 많다는 의미다.

눈여겨볼 건 서울의 아파트 매매수급지수가 권역별로 적잖은 편차를 보인다는 점이다. 서울을 권역별로 나눠서 보면 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파)가 모인 동남권의 아파트 매매수급지수는 97.3이었다. 유일하게 지수가 100 이하였다. 2024년 6월 첫째주(4~10일) 97.1을 기록한 이후 가장 낮은 수준이다.

올해 1월 셋째주 104.1을 기록한 이후 9주 연속 하락세를 이어가고 있다. 강서구와 동작구, 양천구 등이 포함된 서남권의 아파트 매매수급지수가 105.4, 서남권을 합친 강남지역 전체 아파트 매매수급지수가 101.9였던 것과 비교하면 강남3구의 매도세가 유난히 두드러진다. 그만큼 강남3구를 중심으론 '팔려는 사람'이 많았다는 의미다.

반면 강북구와 노원구, 도봉구 등이 있는 동북권의 아파트 매매수급지수는 103.0으로 전주(102.9)보다 오히려 상승했다. 마포구와 서대문구, 은평구가 있는 서북권 역시 같은 기간 103.6에서 103.7로 하락세를 멈추고 소폭 반등했다.

[자료｜한국부동산원, 사진｜뉴시스]

Q. 강남 매물 거래로 이어지고 있을까 = 매매수급지수뿐만이 아니다. 거래 현황을 봐도 지역별로 편차가 나타난다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 지난해 6월 27일 부동산 대책이 나온 이후 같은 해 12월 말까지 서울의 전체 아파트 거래량은 3만7634건이었다. 이 가운데 강남3구 거래량은 5370건으로 비중은 14.3%를 차지했다. 노원구와 도봉구, 구로구는 각각 2849건(7.6%), 958건(3.5%), 1652건(4.4%)으로 비중은 14.5%였다.

그런데 올해 1월부터 3월 27일까지 거래 비중을 보면 상황은 완전히 뒤바뀌었다. 서울 전체 아파트 거래량은 1만3516건이었고, 강남3구의 거래량은 1475건이었다. 비중은 10.9%로 줄었다. 지난해 1분기 강남3구의 거래 비중(5247건ㆍ24.9%)과 비교해도 비중이 현저히 감소한 셈이다. 아파트 가격 하락이 매물 잠김을 부추기는 게 아니냐는 분석도 나온다.

반면, 노원구와 도봉구, 구로구의 올 1월부터 3월 27일까지 아파트 거래량은 각각 1713건(12.7%), 456건(3.4%), 806(6.0%)이었다. 비중이 22.1%로 확 늘었다. 강북 지역으로 '아파트 수요'가 옮겨갔다는 얘기다.

그러다 보니 강남권 아파트 가격도 약세다. 서울의 3월 셋째주 아파트값 상승률은 0.06%였다. 하지만 강남3구는 이번에도 모조리 마이너스를 기록했다. 강남구는 -0.17%, 서초구는 -0.09%, 송파구는 –0.07%였다. 5주 연속 마이너스 행진인데, 특히 강남구는 낙폭도 -0.13에서 -0.17로 확대했다. 매매가격 하락률도 서울 지역 중 가장 컸다. 반면 매수세가 이어지는 노원구(0.24%)와 구로구(0.20%) 등은 오름세를 유지했다.

이재명 정부는 부동산 시장을 안정화할 수 있을까. [사진 | 뉴시스]

Q. 풍선효과 우려 없을까 = 정부의 부동산 정책이 큰 영향을 미치고 있다는 건데, 일부에선 '풍선효과'가 나타나는 것 아니냐는 우려도 나오고 있다. 실제로 중저가 아파트 거래량이 증가하면서 가격이 오르자, 아파트를 대체할 수 있는 오피스텔 쪽으로 유입되는 수요자도 적지 않아서다.

그럼에도 이와 같은 흐름은 당분간 지속될 것으로 보인다. 한 부동산 업계 관계자는 "서울 외곽 지역의 집값 상승폭이 크지 않았고, 대출 규제로 인해 15억원 이상 아파트의 현금 조달이 어려워지면서 자연스럽게 '키 맞추기' 현상이 나타날 것"이라고 진단했다.

김정덕 더스쿠프 기자
juckys@thescoop.co.kr