양도세 중과 부활 임박…'주택 상속' 다주택자 주의할 점은 [고정삼의 절세GPT]

다주택자 양도세 중과 유예 5월 종료
공시지가 상승에 보유세 부담도 확대
일반·상속주택 보유 1세대 2주택자
보유·거주 등 비과세 요건 주의해야
다주택자 양도세 중과 판단할 때
상속주택 보유 기간도 살필 필요

사진=뉴스1

<고정삼의 절세GPT>에서는 독자들이 궁금해할 세금 관련 이슈를 세법에 근거해 설명합니다. 26회는 이점옥 신한투자증권 패스파인더 부단장(세무전문위원)과 함께 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 주택 처분을 결정한 다주택자가 주의할 점에 대해 알아봅니다.>

양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 올해 공시가격 상승으로 보유세 부담마저 커지자 다주택자들의 셈법이 복잡해지고 있다. 양도세 중과 부활 전 보유 주택 처분을 결정했다면 비과세 요건 등을 충족하는지 꼼꼼히 살펴야 한다. 특히 일반주택과 상속주택을 함께 보유한 경우 관련 특혜 적용 여부를 자세히 파악해야 세금 부담을 줄일 수 있다.

28일 관계부처에 따르면 다주택자 양도세 중과 유예 조치는 오는 5월9일 종료된다. 조정대상지역(서울 전역과 경기 남부 12곳)의 2주택자는 기본세율 6.6~49.5%에 22%포인트가 더해져 최고 71.5%(지방소득세 포함)의 양도세율을 적용받는다. 3주택자는 33%포인트가 중과돼 최고 세율이 82.5%로 올라간다. 5월9일까지 매매 계약을 맺고 4~6개월 내 잔금 납부와 등기를 마쳐야 양도세 중과를 피할 수 있다.

일반주택과 상속주택을 국내 1채씩 보유한 2주택자는 보유·거주 요건 등을 충족해야 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다는 점에 주의해야 한다. 2017년 8월2일 이후 조정대상지역에서 취득한 일반주택은 보유 기간 중 2년 이상 거주도 해야 1가구 1주택으로 인정받기 때문이다.

예를 들어 2018년 3월 조정대상지역에서 아파트를 취득한 후 거주하지 않고 보유만 하다가 2019년 2월 별도 세대였던 부친으로부터 주택을 상속받아 이곳에 거주했다고 가정해보자. 이 경우 거주 요건을 충족하지 못한 상태이기 때문에 일반주택은 과세 대상에 해당한다. 

만약 다주택자 중과 유예 종료 이후 해당 일반주택의 매매 계약을 체결하면 다주택자로 간주돼 중과세율이 적용되고 장기보유특별공제(연간 2%씩 최대 30%)도 배제된다. 현재 양도세 중과 유예 기간에는 다주택자도 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다.

또한 다주택자 양도세 중과를 판단할 때 상속주택의 보유 기간에 따라 주택 수 산정과 중과세 적용 여부가 동시에 달라질 수 있다는 점에 유의해야 한다. 상속주택은 취득일로부터 5년 이내인 경우 다주택자 중과세 판단 시 주택 수에서 제외되고 중과세율도 적용받지 않는다. 5년을 넘어가면 주택 수에 포함돼 다주택자로 판단, 중과세 적용 대상이 될 수 있다.

이점옥 신한투자증권 패스파인더 부단장은 "상속주택의 경우 본인 의사와 무관하게 취득한 자산이란 특성 때문인지, 상담을 하다 보면 많은 납세자들이 상속주택을 제외한 채 1세대 1주택에 해당한다고 단순하게 이해하는 경향이 있다"며 "하지만 세법상 판단은 이보다 훨씬 복합적이기 때문에 주의해야 한다"고 당부했다.

이어 "특히 상속주택이 포함된 경우 보유 기간이 짧은 상속주택부터 매도한다는 단순한 접근은 오히려 불리한 결과를 초래할 수 있다"며 "상속주택의 소유 형태, 중과세 적용 여부, 장기보유특별공제 적용 가능성, 이후 보유·거주 기간에 따른 세제 이슈 등을 종합적으로 고려해야 한다"고 조언했다.

고정삼 한경닷컴 기자 jsk@hankyung.com