[통계로 보는 부동산] 강북구 전세 1%대 '급등세'…전세난에 30대 생애최초 매수 55% 육박

서울 서초구 구룡산에서 바라본 도심 전경. 2024.10.05[사진=유대길 기자 dbeorlf123@ajunews.com]

서울 외곽 노도강(노원·도봉·강북구) 일대 전세 물건이 빠르게 소멸하면서 임차인들이 매수로 돌아서고 있다. 강남권 집값이 조정 국면에 접어든 사이 중저가 외곽 지역이 서울 집값 상승을 주도하는 구도가 뚜렷해지고 있다.
 

전세 물건 '제로'에 지친 세입자들… "차라리 사자" 매수 돌아서

28일 KB부동산 주간 아파트 가격 동향에 따르면 3월 넷째 주(23일 기준) 강북구의 전세가격 증감률은 1.02%로 서울 25개 자치구 가운데 유일하게 1%대를 돌파했다. 같은 주 강북구 매매 증감률도 0.89%로 올해 집계 기간 최고치를 기록하며 자치구 중 가장 높은 상승률을 나타냈다.
 
인접한 노원구도 매매 0.32%, 도봉구 매매 0.02%로 오름세를 유지했다. 반면 강남구는 -0.14%로 3주 연속 하락세를 이어가고 있다. 강남권과 외곽 지역의 온도차가 극명하게 갈리는 모습이다.
 
같은 날 한국부동산원이 발표한 서울 아파트 매매가격은 0.06% 상승했다. 지난 1월 말(0.31%) 이후 7주 연속 둔화하던 상승폭 축소 흐름이 끊긴 것이다. 상승폭 둔화를 멈추게 한 지역은 노원구(0.23%)와 구로구(0.20%) 등 외곽 지역이다. 성북구(0.17%), 은평구(0.17%), 강서구(0.17%), 영등포구(0.16%) 등도 오름폭이 컸다.
 
현장에서는 전세 공급 급감이 매수 전환을 부추기는 직접적인 원인으로 꼽힌다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 올해 1월 1일 대비 이달 기준 서울에서 전세 물건이 가장 크게 줄어든 곳은 노원구로 -65.4%(448건)였다. 강북구(-55.7%), 도봉구(-54.9%)도 전세 공급이 절반 이하로 떨어졌다.
 
노원구 월계동 3003가구 규모 대단지 '그랑빌'은 현재 전세 물건이 한 건도 나오지 않은 상태다. 강북구 미아동 'SK북한산시티' 역시 3830가구 규모에 전세 물건 3건만 시장에 나와 있다. 상계동 B 공인중개업소 관계자는 "노원구는 최근 전셋값이 많이 오르는데 집값도 들썩이다 보니 차라리 집을 사겠다는 사람이 많다"고 전했다.
 

서울 거래 5건 중 1건은 '노도강'… 강남권과 극명한 온도차

 
전세난에 매수로 돌아서는 수요가 늘면서 노도강 거래량도 급증했다. 서울부동산정보광장에 따르면 올해 2월 서울 아파트 매매 거래량 5578건 중 노도강 지역의 거래는 1135건으로 전체의 약 20%를 차지했다. 강남3구·용산구 거래 비중(10.7%)의 두 배에 달하는 수치다. 노도강의 거래 비중은 지난해 6월 11.0%에서 올해 2월 20%로 두 배 가까이 불었다.
 
신고가 거래도 잇따르고 있다. 성북구 길음동 '길음뉴타운9단지래미안' 전용면적 84㎡는 지난 20일 14억원에 거래되며 지난 1월 최고가(12억5000만원)보다 단숨에 1억5000만원 뛰었다. 같은 구 길음동 '래미안길음센터피스' 전용 59㎡도 지난달 12일 15억4000만원에 실거래되며 지난해 최고가(13억원)보다 2억원 이상 상승했다. 동대문구 전농동 '래미안크레시티' 59㎡도 올해 들어 15억원을 돌파한 데 이어 지난달 24일 16억원에 손바뀜되며 역대 최고가를 새로 썼다.
 
관악구 봉천동 '관악드림타운' 전용 102㎡는 12억2000만원에 거래되며 2021년 8월 이후 약 5년 만에 신고가를 갈아치웠다. 부동산 정보업체 리치고에 따르면 이달 서울 아파트 신고가 396건 가운데 15억원 이하 단지가 281건(71%)으로 대부분을 차지했다.
 
강남권과 달리 외곽 지역은 매물 증가세도 멈췄다. 아실 기준 중랑(-4.7%), 서대문(-3.1%), 강서(-3.0%), 강북(-3.0%), 구로(-2.5%), 도봉(-2.3%) 등 중저가 지역에서 매물이 감소했다. 노원구 '상계주공10단지'(2654가구)는 연초 60개였던 매물이 한때 91개까지 늘었지만 최근 78개로 다시 줄었다. 외곽 지역 매매가는 2021년 고점 회복을 눈앞에 두고 있다. 이번 주 부동산원 매매가격지수는 동대문(99.0%), 서대문(97.9%), 강서(97.3%), 구로(97.3%), 관악(97.2%), 성북(96.8%) 등이 96%를 웃돌았다.
 

15억 이하 단지가 신고가 71% 점유… 30대 '생애 최초'가 주도

이 같은 흐름의 중심에는 30대 생애최초 매수자가 있다. 법원 등기정보광장에 따르면 지난달 서울 생애 첫 집합건물 매수 5893건 중 30대가 3241건(55.0%)으로 절반 이상을 차지했다. 지난해 연간 평균(49.8%)을 웃도는 수준으로 올해 들어 두 달 연속 50%를 넘어섰다. 신생아 특례·디딤돌 대출 등 저금리 정책 상품이 내 집 마련의 마중물로 활용되고 있다는 분석이다.
 
오는 5월 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 절세 매물이 쏟아지는 강남권과 전세난에 밀린 실수요가 집결하는 외곽 지역의 온도차는 당분간 이어질 것이라는 전망이 우세하다.
 
부동산R114 관계자는 "외곽지역에서 현재 거래되는 물건들은 호가 수준을 그대로 반영하고 있다"며 "5월 이후에는 갈아타기 수요와 실거주 수요가 맞물리면서 현재 나온 매물들이 빠르게 소화되고, 오히려 다시 매물이 잠기는 현상이 나타날 여지가 크다"고 분석했다.