급매 쏟아지자…‘갈아타기’ 1.2조 몰렸다 [H-EXCLUSIVE]

서울 주택자금조달계획서 전수 조사
본지, 25개 자치구 5597건 분석
자금 조달 ‘부동산 처분’ 64% 최다
주식·코인, 아파트로 2400억 몰려
무주택 실수요자 구매력 약화 분석

다주택자에 대한 양도소득세 중과가 예고되면서 서울 아파트 급매가 늘어난 가운데, 최근 한 달간 약 1조2000억원 상당의 ‘갈아타기’ 자금이 매수에 나선 것으로 확인됐다. 또 대출 한도가 낮아지자 증여와 상속 등 ‘부모찬스’를 통해 집을 산 금액도 2600억원에 달했다. 주식과 가상자산 매각 대금도 약 2400억원 주택 매수에 동원됐다. ▶관련기사 20면

▶한 달 간 자조서 5597건 제출…‘부동산 처분’ 전체 거래 60% 넘어=27일 헤럴드경제가 입수한 국토교통부의 ‘주택취득자금 조달 및 입주계획서(계약일 기준, 단독·다가구·연립·아파트 대상) 자료’를 분석한 결과 지난 2월 10일 이후부터 3월 15일까지 약 한 달간 서울 25개 자치구서 제출된 자금조달계획서는 총 5597건으로 집계됐다. 가장 높은 건수를 기록한 지역은 노원구(601건)였으며, 그 뒤로 은평구(416건), 강서구(397건), 성북구(373건), 송파구(361건), 양천구(320건) 등이 이어졌다.

앞서 국토부는 지난 2월 10일부터 개정된 부동산거래신고법 시행령과 시행규칙을 시행했다. 이에 따라 그날 이후부터는 내외국인을 불문하고 토지거래허가구역에서 주택거래 계약을 체결하고 거래를 신고할 때 매수자 전원이 자금조달계획서와 입증 서류를 내야 한다.

새로 시행된 자금조달계획서 내역을 뜯어보니, 최근 한 달 다주택자의 급매물이 시장에 풀리며 체결된 과반 이상의 거래가 ‘갈아타기’로 추정됐다. 전체 자금조달계획서 중 가장 많은 건수를 차지한 매수자의 자금 출처는 ‘부동산 처분대금’으로, 기존의 주택(토지 포함)이나 임대보증금을 처분해 자금을 마련했다는 자금조달계획서가 3588건(64.1%)에 달했다.

부동산 처분대금 중 주택·토지 처분대금이 약 1조2661억원에 해당했고, 임대보증금(취득주택 외)도 5157억원 포함됐다. 기존 주택이나 전셋집을 처분하고 집을 산 이들의 금액이 총 1조7818억원에 달한 것이다. 이는 ▷금융기관 대출 ▷주식·채권 매각대금 ▷가상자산 매각대금 ▷증여·상속 ▷외화 등 다른 출처 가운데 가장 높은 금액이다.

지역별로 살펴보면 가장 많은 부동산처분대금이 흘러들어간 서울 지역은 송파구(1461억원)로 집계됐다. 그 다음은 양천구(984억원), 노원구(929억원), 동작구(673억원), 영등포구(672억원) 순이었다. 대단지 및 재건축 아파트가 밀집돼 있는 송파구의 경우 타 지역발(發) 상급지 이동이나 동일지역 내 갈아타기 수요가 쏠린 것으로 보인다.

▶1인 평균 대출금액 3.42억…주식 매각·증여상속은 각각 2억원=자금조달계획서에 대출을 기입한 매매는 3456건으로, 전체 61.7% 수준이었다. 이들이 기입한 총 금융기관 대출액은 총 1조1823억원으로, 1인당 평균 대출금액은 3억4200만원이다. 15억원 이하 주택에 대해 주택담보대출 한도가 6억원(15억 초과 시 4억원, 25억 초과 시 2억원)으로 제한되고, 서울 전 지역이 규제지역 선정됨에 따라 주택담보비율(LTV)이 40%로 제한되자 평균 대출 금액도 약 3억원대에 머무른 것으로 풀이된다.

부동산 시장에 흘러간 증여와 상속 금액은 약 3000억원에 달했다. 자금조달계획서에 증여·상속을 기재한 건 수는 약 1308건(23.4%)으로 증여 금액은 2576억원, 상속 금액은 28억원을 기록했다. 증여와 상속 금액 자체는 대출 규모 대비 적지만, 건당 평균 증여·상속 금액은 약 2억원에 달했다. 정부가 고가 주택을 겨냥해 주담대 한도를 규제하자 직계존속과 타인 등을 가리지 않고 증여를 받은 이들이 급증한 때문으로 해석된다.

신고 내용에 새로 포함된 가상자산을 매각해 주택 매수에 나선 이는 총 57건(1%)으로, 서울 부동산에 들어간 코인 대금은 약 63억원을 기록했다. 전체 규모는 작지만, 인당 약 1억원 이상의 자금을 코인을 팔아 동원했다. 약 2900만원의 외화를 신고한 이도 1건 있었다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “무주택자는 전세보증금 등 자기자금과 금융기관 대출을 통해 자금을 조달하는데 규제 등으로 한계가 생겼다”며 “‘내 집 마련’이 더 멀어진 상황으로 볼 수 있다”고 했다. 홍승희 기자