강남 집값 빠지는데 서울 전체는 올랐다…15억 이하 아파트가 버텨[집슐랭]

[3월 넷째주 주간 아파트 가격 동향]
서울 집값 상승률 0.06%로 0.01%↑
강남3구·용산·한강벨트 ‘마이너스’
‘15억 이하’ 노원·구로·중랑 상승세
“국지적 상승과 관망 지역 혼재 상태”

서울 남산에서 바라본 아파트 단지. 연합뉴스

서울 아파트값이 7주 연속으로 상승폭이 둔화하다가 소폭 반등했다. 고가 아파트가 밀집한 강남3구와용산구, 성동·강동구 등 한강벨트는 내림세가 지속됐지만 15억 원 이하 아파트가 많은 노원·구로·중랑구는 오름폭이 커지는 등 지역별로 혼조세다.

전문가들은 집값이 상대적으로 덜 올랐던 지역들을 위주로 ‘키맞추기’ 장세가 이어지며 당분간 서울 아파트값 흐름이 엇갈릴 것으로 전망했다.

강남3구·한강벨트는 내리고, 노원·구로·중랑 상승

26일 한국부동산원이 발표한 ‘주간 아파트 동향’에 따르면 3월 넷째 주 서울 전체 아파트값은 지난주에 비해 0.06% 올랐다. 전주 대비 0.01%포인트 상승했다. 서울 아파트 가격은 1월 넷째주(0.31%)부터 상승폭이 7주 연속으로 둔화하다 8주 만에 확대로 돌아섰다.

한국부동산원 관계자는 “주요 단지를 중심으로 국지적 상승 거래가 발생하는 지역과 부동산 시장 상황을 관망하는 분위기를 보이는 지역이 혼재됐다”고 설명했다.

강남3구와 용산구, 강동·성동·동작구는 이번 주에도 하락세를 이어갔다. 강남3구와 용산은 지난 달 넷째주부터 5주째 집값이 내리고 있다. 강남구(-0.17%)는 압구정과 개포동 위주로 하락하며 전주에 비해 하락폭이 커졌다. 서초구(-0.09%)는 반포와 방배동을 중심으로 내렸다. 송파구와 용산구는 각각 0.07%와 0.10% 내렸다.

한강벨트인 강동구(-0.06%)는 3주째 하락세다. 지난 주부터 마이너스로 돌아선 성동구(-0.03%)와 동작구(-0.04%)는 하락폭이 더 커졌다.

반면 15억 원 이하 아파트가 많은 노원구와 구로·중랑구 등은 오름폭이 상승했다. 노원구는 전주 대비 0.09%포인트 오른 0.23% 상승했다. 구로구(0.20%)와 중랑구(0.13%), 강서구(0.17%) 등도 상승폭이 커졌다. 전주까지만 해도 금천구와 노원구를 제외한 모든 자치구의 오름폭이 줄었지만 이번 주에는 자치구 9곳의 상승폭이 확대됐다. 전세 매물이 품귀현상을 빚으면서 서울 전세가격은 0.15% 올라 3주 연속으로 상승세를 나타냈다.

매매거래도 노원이 강남 6배…주담대 규제 덜해 인기

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난달 1일부터 이날까지 신고된 노원구의 아파트 매매계약(계약해제 포함)은 1157건으로 강남구(192건)의 6배, 서초구(32건)의 36배, 송파구(378건)의 3배 수준이었다. 같은 기간 구로구에서도 480건, 성북구에서는 534건의 거래가 신고돼 강남3구를 모두 웃돌았다. 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶인 탓에 집을 사고팔 때 토지거래허가 심사 기간이 3주가량 걸려 시차가 있는 점을 감안하더라도 추세 측면에서는 시장 분위기가 확연히 다른 것이 사실이다.

강남3구에서는 5월9일 양도세 중과 유예 종료를 앞둔 다주택자나 향후 보유세 상승 가능성을 고려한 고가 1주택자들이 호가를 낮춰 급매물을 내놓고 있지만, 가격이 더 내려갈 가능성을 염두에 둔 매수자들은 시장 상황을 관망하는 경우가 많아 거래 자체는 활발하지 않다.

반면 15억 원 이하 중저가 매물이 많은 외곽 등은 주택담보대출을 상한인 6억 원까지 받을 수 있어 현금 여력이 부족한 실수요자들도 상대적으로 자금 조달 부담이 덜해 진입장벽이 낮다. 특히 이들 중저가 지역은 서울임에도 10억 원 아래 가격대 매물이 여전히 많아 신혼부부나 젊은 맞벌이 가구가 대출을 활용해 내 집 마련이 가능한 수준이다. 일례로 구로구의 경우 2월1일∼3월26일 거래 신고분 480건 가운데 10억 원 이상은 74건(15.4%)이고, 주담대 한도가 4억 원으로 줄어드는 15억 원 초과는 11건(2.3%)에 불과했다.

전문가들은 집값이 상대적으로 덜 오른 노도강(노원·도봉·강북구) 등 지역으로 ‘키맞추기’ 온기가 퍼지고 있다고 분석한다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “10억 원 이하 아파트가 밀집돼 있는 지역들의 집값이 오름세를 유지하면서 서울 집값 하방을 지지하고 있다”며 “전·월세 매물이 부족한 지역의 경우 임차인이 매수에 나서면서 가격을 끌어올리고 있다”고 설명했다.

천민아 기자 mina@sedaily.com