주상복합APT 경매, 반값 낙찰 확률 높다

[MK 부동산 교육] 왕초보 경·공매 과정 5기

도심 속 입지 좋은 주상복합 아파트는 경매 시장에서 반값 낙찰이 가능하다. 대단지·브랜드 아파트 선호도가 높다 보니 역세권에 위치한 주상복합아파트에 대한 관심도가 높지 않은 편. 경매시장에서 경쟁률이 2~3대 1에 불과하고 낙찰가율도 50~70%선에 불과하다.

올 2월 서울 동대문구 이문동 소재 S아파트 14㎡가 감정가 2억9000만원에 경매 시장에 나왔다가 3회 유찰해 최저가 1억4848만원에 입찰에 부쳐졌다. 이날 1억5616만원(53%)에 낙찰됐다. 임차인이 있으나 대항력이 없어 낙찰 후 인도명령으로 점유자를 내보내는 안전한 물건이었다. 특이한 점은 이 아파트 경매 물건은 여러 채가 경매에 부쳐졌다는 것. 주상복합아파트 8채가 한꺼번에 일괄입찰에 부쳐져 낙찰가율 40~60%대에서 새로운 낙찰자가 최종 결정됐다.

실거주 또는 임대수익용 투자

아파트 경매시장에서 주복아파트는 전체 경매 물건의 약 15% 정도를 차지한다. 환금성이 결여된 상품이고 주거시설로서 인기도가 높지 않아 경매에 부쳐지는 물량이 증가하는 추세다. 특히 은행 담보권 설정 이후 채무불이행 확률이 높고, 은행권의 담보권 실행에 의한 임의경매 보다 강제경매로 입찰에 부쳐지는 경우다 더 많다.

상업지역의 고밀도 용적률을 이용해 대단지 아파트보다 고층으로 지어지므로 조망권 확보가 유리하고 웅장한 외관으로 지역 내 랜드마크인 경우가 많다. 단지 내 상가와 주거 시설의 동선이 분리되어 있거나, 오피스텔·주상복합 특유의 철저한 보안 시스템을 갖추고 있는게 대부분이다.

편의시설·쾌적성·조망권 확보, 초역세권 등 원스톱 라이프

주복아파트 경매 물건은 지은지 10년 미만으로 준공연도가 짧은 편이고 가구수가 100여 가구에 불과한 게 대부분이다. 주로 초역세권에 위치한데다 고층에 위치해 주거 쾌적성이 우수하다. 또 상업·준주거 지역의 우수한 역세권 입지를 바탕으로, 건물 내 마트·병원·식당 등 다양한 편의시설을 갖춘 편리한 '원스톱 라이프'가 장점이다.

높은 관리비·낮은 전용률·환금성

높은 용적률로 인한 고층 조망권과 뛰어난 보안, 감각적인 단지 구성으로 지역 내 랜드마크 역할을 하기 때문에 눈독을 들일만 하다. 단, 주복아파트는 분양 시장에서 인기가 높지 않듯 가격 상승폭이 낮아 실거주 또는 낮게 낙찰 받아 임대수익을 바라볼 때 실속 있는 투자처이다. 따라서 최소 2번 이상 유찰돼 가격의 거품이 충분히 빠진 아파트를 노리고 입찰가는 보수적으로 산정하는 게 좋다. 일반 아파트 대비 높은 관리비, 낮은 전용률, 환금성 저하(낮은 수요)가 가장 큰 단점. 또한, 복잡한 권리관계, 지하 주차장 포함에 따른 높은 감정가, 그리고 감정평가액과 실제 시세의 차이로 인해 낙찰 후 수익성이 낮을 수 있어 신중하게 입찰전략을 짜는 게 필요하다.