稅폭탄에 떠는 다주택자 … 양도세 중과 배제조건 확인을 [지갑을 불려드립니다]

5월 10일 다주택 중과 부활
양도차익 같아도 세금 껑충
2주택자 세후 소득 '반토막'
값싼 시골집·미분양주택은
세법상 주택수에 포함 안돼
장기임대도 중과 면제 대상

최근 주택시장에서 뜨거운 감자는 '양도소득세 중과세 유예 종료'다. 2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지 다주택자의 양도소득세 중과세를 유예했으나 정부는 더 이상 유예를 연장하지 않기로 결정하면서 2026년 5월 10일 이후부터는 조정대상지역 내 주택을 양도하면 다주택자 중과세를 검토해 주택 매도를 해야 한다.

다주택자 중과세란 어떤 경우에 적용하는 것일까. 다이아그램에 나와 있는 단계별 검토 방법을 살펴보면, 제일 먼저 검토해야 할 사항은 양도하는 주택이 조정대상지역 내 소재한 주택인지 여부다. 조정대상지역이 아닌 지역에 소재한 주택을 양도한 경우라면 다주택자 중과세를 검토할 필요가 없다. 현재 조정대상지역으로 지정된 곳은 서울특별시, 과천시, 광명시, 하남시, 의왕시, 성남시(분당·수정·중원), 수원시(영통·장안·팔달), 용인시(수지), 안양시(동안)다.

그다음으로 내가 세법상 다주택에 해당하는지 검토를 해야 한다. 주택 수를 산정함에 있어 주택을 양도한 명의자가 보유한 주택 수만으로 판단하는 것이 아니라 양도인이 속한 가구의 구성원이 보유한 주택 수를 기준으로 한다. 한편 주택 수를 산정할 때 주택 수에 포함하지 않는 주택이 있는데 ①수도권·광역시·세종시 외 지역에 소재하는 저가 주택 ②소형 신축 주택 ③미분양주택 ④인구감소지역 또는 인구감소관심지역 주택이 여기에 해당한다. 위 주택에 대한 자세한 사항은 소득세법 시행령 제167조의 3, 제167조의 4, 제167조의 10, 제167조의 11을 참조하면 된다.

마지막으로 양도한 주택이 중과세율 배제 대상에 해당하는지 확인해야 한다. 앞서 검토한 내용에 따라 다주택자에 해당하는지 살펴보고, 양도하는 주택이 세법에서 열거하는 중과세율 배제 대상이라면 중과세율에 대해 고민할 필요가 없다. 중과세율 적용 배제 대상은 소득세법 시행령 제167조의 3, 제167조의 4, 제167조의 10, 제167조의 11 각 호에 따라 규정하는 주택을 말한다. 대표적으로 장기임대주택, 어린이집 사용 주택, 소득세 감면이 적용되는 주택이 여기에 해당하며, 앞서 주택 수 산정에서 제외되던 다섯 가지 유형의 주택도 여기에 포함된다.

이 조건들을 다 검토한 결과 자신이 다주택자로 판정된다면 2026년 5월 10일 이후 조정대상지역 내의 주택을 판매할 경우 기본세율에 20%(2주택) 또는 30%(3주택 이상)를 추가해 세금을 계산해야 한다. 게다가 양도소득세 중과세 대상이 되면 양도차익을 최대 30%까지 줄일 수 있는 장기보유특별공제를 적용할 수 없다. 장기보유특별공제란 일반적으로 3년 이상 보유한 주택을 양도할 때 양도차익에서 보유한 기간에 따라 계산한 금액을 공제하는 것으로 1년에 2%씩, 15년 보유를 한도로 최대 30%를 양도차익에서 공제할 수 있다.

12억5000만원에 구입한 주택을 25억원에 매각했을 경우에 대한 세금을 계산해보자. 일반세율이 적용되면 장기보유특별제가 적용돼 과세 기준 금액이 낮아지고, 거기에 기본세율 42%가 적용돼 3억9800만원의 세금을 부담하면 된다.

2026년 5월 9일이 지나 다주택 중과세 대상 주택을 양도한다면 동일한 조건에서 계산한 세금이 2주택자의 경우 8억1900만원, 3주택자의 경우 9억5600만원으로 세 부담이 급격히 증가하게 된다. 이를 세후소득 관점에서 살펴보면 기본세율일 때 세후순이익은 8억5200만원이었으나, 중과세율이 적용되면서 2주택의 경우 4억3100만원으로, 3주택자의 경우 2억9400만원으로 감소하게 된다.

이렇게 양도소득세 중과세 부활은 주택에 투자한 사람들에게는 골치 아픈 일일 수밖에 없다. 다주택 중과세율을 피하고 세금을 줄이려면 지금처럼 계속 보유하면서 조정대상지역이 해제되거나 세법이 개정되기를 기다리거나, 아니면 주택을 처분하는 것이 유일한 방법이다. 다만 중과세 제도가 재개되기까지 2개월도 남지 않은 상황에서 결정을 서둘러야 할 수 있다. 왜냐하면 현재 조정대상지역으로 지정된 곳은 대부분 토지거래허가구역으로 묶여 있어 매수자가 실거주를 목적으로 하는 사람으로 한정되기 때문이다. 이로 인해 과거와는 달리 수요가 적을 수밖에 없을 것으로 추정된다. 즉 양도를 결정하더라도 올해 5월 9일까지 처분을 못할 가능성이 있다는 말이다.

따라서 현재 다주택자라면 중과세율 유예가 종료되기 전에 전문가와 상담을 통해 내가 투자한 주택에 대한 처분 계획을 세우거나 향후 발생할 상황에 대해 대비책을 세워야 할 필요가 있어 보인다.

[이창언 NH농협은행 세무전문위원]