신세계개발, 에덴밸리CC 매각 실패했는데 1100억 차입은 성공... 골프존카운티 덕에 기사회생

에덴밸리리조트 전경.

이 기사는 2026년 3월 25일 16시 47분 조선비즈 머니무브(MM) 사이트에 표출됐습니다.

신세계개발이 에덴밸리리조트(에덴밸리CC) 내 골프장과 리조트, 스키장 등 자산을 담보로 금융권 자금 조달에 성공했다. 신세계개발은 2년 넘게 기업회생 절차를 진행하면서 에덴밸리CC 매각을 수차례 도전해왔다. 매각은 번번이 무산됐는데, 차입 구조로 선회해 회생계획안 인가를 받아냈다.

25일 투자은행(IB) 업계에 따르면, 신세계개발은 최근 증권사와 캐피탈사 등으로 구성된 대주단으로부터 1100억원 규모의 대출확약서(LOC)를 확보했다. 금융주선사는 KB증권이 맡은 것으로 알려졌다. 금리는 올인(All-in) 기준 연 7% 수준이며, 에덴밸리리조트 내 골프장·콘도·스키장 등에 1순위 우선수익권을 설정하는 구조다.

이번 자금 조달에는 책임임대차 계약을 체결한 골프존카운티가 사실상 신용보강 역할을 맡았다. 기한이익상실(EOD) 발생 시 골프존카운티가 대위변제에 나서고, 해당 금액만큼 골프장을 취득할 수 있는 조건이 포함되면서 대주단의 리스크를 낮췄다. 골프장 자산을 담보로 1100억원에 달하는 자금을 조달한 셈이다.

다만 신세계개발이 골프존카운티에 에덴밸리리조트 내 골프장을 매각하려는 것 아니냐는 목소리도 나온다. 이번 자금 차입이 2년 만기인 브릿지 론인 만큼 골프존카운티가 1100억원을 대위변제하는 방식으로 처분이 이뤄질 것이란 분석이다. 대출 형식을 띠고 있지만, 사실상 조건부 인수 옵션이 결합된 구조라는 취지다.

신세계개발은 이번에 확보한 자금을 바탕으로 채권 변제를 포함한 회생계획안을 인가받았다. 이번 회생안은 이전 대비 채권자 변제율을 높이고 변제 구조를 재조정하면서 동의를 이끌어낸 것으로 알려졌다. 담보신탁채권을 보유 중인 극동회원권대부에는 현금 변제는 물론 400억원 규모의 회사채를 넘기는 방식으로 변제율을 올렸고, 골프 회원권 관련 채권에는 출자전환과 함께 시설 이용 할인 쿠폰을 병행하는 방식이 적용됐다.

신세계개발은 그간 에덴밸리CC 매각을 통한 회생을 추진해왔다. 초기 매각에서는 원매자들이 기대 가격에 못 미치는 금액을 제시하며 거래가 무산됐고, 이후 스토킹호스 방식으로 진행된 거래도 인수자의 자금 조달 문제로 중단됐다. 지난해에는 라미드그룹과 약 1200억원 규모의 계약을 체결했지만, 채권자 간 변제율에 대한 이견으로 회생계획안이 부결되며 최종 무산됐다.

회생 절차에서는 채권자 간 이해관계 조정이 핵심 변수로 작용한다. 인수가격이 높더라도 채권자별 회수율에 차이가 발생할 경우 동의를 확보하기 어렵다. 특히 회원제 골프장의 경우 퍼블릭 전환과 회원권 반환 문제까지 맞물리면서 매각 구조 자체의 불확실성이 컸다는 분석이다.

반면 이번에는 자산을 처분 없이 담보 설정을 통해 자금을 조달하고, 채권자들에게 현금 변제와 출자전환을 병행하는 방식으로 손실을 분산시켰다. 특히 골프존카운티의 책임임대차와 대위변제 조건이 결합되면서 금융기관의 회수 안정성을 확보해 자금 조달이 가능했던 것으로 풀이된다.

신세계개발은 1991년 설립된 종합 레저기업이다. 에덴밸리CC는 18홀 규모 회원제 골프장과 스키장, 콘도 등이 결합된 복합 시설이다.

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