서울시의 역세권 활성화 사업이 2021년 이후 개발 대상지와 업무공간을 크게 늘리는 성과를 내면서 이를 서울 전역으로 확대한다. 일부 중심지에 한정됐던 개발을 325개 모든 역세권으로 넓혀 고밀·복합 도시로 전환하겠다는 구상이다.
서울시는 25일 '역세권 직·주·락 활성화 전략'을 통해 기존 역세권 활성화 사업을 전면 확대한다고 밝혔다. 역세권을 단순 교통 거점이 아닌 주거·일자리·문화 기능이 결합된 생활거점으로 재편하는 것이 핵심이다.
오세훈 서울시장은 "역세권을 중심으로 '직주락(일자리·주거·여가)'이 확보된 주요 거점으로 하겠다고 발표한 뒤 선언에만 머물지 않고 계속 업그레이드하며 많은 변화를 가져왔다"며 "서울 전체를 다 바꾸는 것보다 역세권 중심으로 바꾸어 놓음으로써 도시 전체 활력을 불어넣을 것"이라고 밝혔다.
사진2. 오세훈 서울시장이 25일(수) 오전 서울시청 브리핑룸에서 '서울 역세권 직·주·락 활성화 전략'을 발표하고 있다. / 사진 = 서울시 제공
■ 2021년 이후 사업 대상지 12개소 →56개소로 서울시는 그동안 역세권 활성화 사업과 역세권 장기전세주택 사업을 양 축으로 개발을 추진해왔다. 그 결과 2021년 이후 활성화 사업 대상지는 기존 12개소에서 56개소로 4.7배 증가했고, 약 1만세대의 주택이 추가 확보됐다.
업무시설은 53만6658㎡, 상업시설은 56만6293㎡ 규모로 확대됐으며 호텔과 지역 필요시설도 함께 공급됐다. 사업 추진 전인 2019~2020년과 비교하면 업무시설은 23.6배, 상업시설은 2.8배 늘었다.
주거 기능도 강화됐다. 역세권 장기전세주택은 같은 기간 92곳 증가해 총 9만6000세대 규모로 확대됐다. 청년·신혼부부를 위한 주택과 함께 창업공간, 키즈카페, 산후조리원 등 생활 인프라 85곳이 조성되면서 역세권이 '직주락' 거점으로 변화하고 있다는 평가다.
이 같은 성과는 규제 완화에 따른 사업성 개선이 영향을 미친 것으로 분석된다. 서울시는 역세권 범위를 확대하고 용적률을 완화하는 한편 비주거 의무비율을 폐지하고 층수 제한을 없애는 등 개발 여건을 개선해왔다.
■ "소규모·높은 노후 건축물 비율 한계" 다만 한계도 있다. 역세권 용적률은 여전히 서울 평균의 약 1.1배 수준에 머물고 있고, 소형 필지 비중이 높아 사업 추진이 쉽지 않은 구조다. 노후 건축물 비율이 높은 점 역시 개발 속도를 제약하는 요인으로 꼽힌다.
오 시장은 "현재 역세권 대부분은 소형 필지 비중이 높아 40년 이상된 노후 건물이 40% 이상을 차지한다"며 "교통과 기반시설이 갖춰져 있음에도 용적률은 서울시 평균 수준에 그쳐 오히려 개발이 쉽지 않은 구조"라고 짚었다.
■ 325개 서울 전 역세권으로 사업 확대…공공기여 완화도 서울시는 이번 전략을 통해 이러한 제약을 해소한다는 계획이다. 기존 중심지 153개역에만 허용되던 상업지역 용도 상향을 325개 전 역세권으로 확대하고, 공공기여 비율도 일부 지역에서 50%에서 30%로 낮춰 민간 참여를 유도한다.
환승역을 중심으로 한 고밀 개발도 추진된다. 환승역 반경 500m 이내에 최대 1300% 용적률을 적용해 업무·상업·주거 기능이 결합된 복합거점을 조성하고, 향후 5년간 35곳을 추가 발굴할 계획이다.
역세권 외 지역으로의 확장도 포함됐다. 역과 역 사이 주요 간선도로변을 대상으로 '성장잠재권 활성화 사업'을 도입해 용도지역 상향과 복합개발을 허용하고 60곳을 추가 개발한다.
이와 함께 역세권 장기전세주택은 기존 127곳 12만호에서 366곳 21만2000호로 확대된다. 대상지를 역 반경 350m에서 500m로 넓히고, 간선도로 교차지까지 포함한다. 인허가 절차도 통합해 사업 기간을 기존 24개월에서 5개월 이상 단축할 방침이다.
서울시는 향후 5년간 서울 전역에서 100곳을 추가 개발해 약 3만2000가구를 공급할 계획이다. 역세권 장기전세주택으로는 9만2000가구 공급을 목표로 한다.
오 시장은 "과거에는 핵심 거점을 중심으로 개발이 이뤄지다보니 외곽에서 이동거리가 길었다"며 "역세권 개발 등으로 주거시설과 업무시설, 여가시설이 가까운 공간에 밀집된 도시 계획을 추진하고 있다"고 설명했다.
