해외부동산펀드, 다음달부터 시나리오별 예상 손실 공개해야

금감원, 해외부동산펀드 공시서식 개정...4월부터 적용
투자설명서에 실사점검보고서, 손익성과 그래프 등 추가
해외부동산펀드 손실 확대 우려 따른 후속 조치

해외부동산 펀드 손익성과 그래프 예시. [출처=금융감독원]

금융감독원이 해외부동산펀드 설계 단계에서 외부 업체의 현지 실사 결과를 펀드 운용사가 자체적으로 점검하도록 지시했다. 또 운용사가 펀드 투자설명서에 손익성과 그래프 등을 넣어 투자자에게 손실 위험을 명확하게 알리도록 조치했다.

금감원은 4월 1일부터 적용하는 해외부동산펀드 공시서식 개정안을 25일 공개했다. 금감원은 “해외 부동산펀드를 설계하고 제조하는 단계에서 운용사의 자체 점검 및 투자위험 안내를 강화하기 위해 공시서식을 개정했다”고 밝혔다. 

이번 공시서식 개정을 통해 금감원은 펀드 운용사가 해외부동산 펀드 투자설명서에 실사 점검 보고서, 펀드 손익성과 그래프, 시나리오 분석 결과 등을 추가하도록 했다. 이를 통해 투자자가 해외부동산펀드의 손실 위험을 명확하게 이해할 수 있도록 지원한다.

먼저 해외부동산펀드를 만드는 운용사는 외부 전문업체에서 시행한 현지 실사를 자체적으로 점검하고 내부통제 부서에서 평가 의견을 작성해야 한다. 이후 운용사 대표이사와 준법감시인, 위험관리책임자의 서명도 받아야 한다. 

운용사는 펀드에서 투자하는 해외부동산의 가격 변화 및 대출약정 요건 등을 반영한 손익성과 그래프를 통해 투자자에게 손실 구간을 시각적으로 제시해야 한다. 또 투자자가 금리 변화나 공실률 악화 등에 따른 손실 규모를 직관적으로 알 수 있도록 여러 스트레스 조건을 가정한 상황에서의 시나리오 분석 결과도 기재해야 한다. 

금감원은 “이번 공시서식 개정을 통해 해외부동산 펀드의 설계 및 제조 단계부터 운용사의 자체 검증 기능을 강화하고 상품 하자에 대한 책임 소재도 명확하게 밝힐 수 있게 됐다”고 기대했다. 

이번 조치는 지난해부터 해외부동산 펀드 손실 우려가 커진 데 따른 후속 대처방안이다. 해외부동산 시장은 코로나19 확산 이후 공실률 상승과 고금리에 따른 자산가치 하락 등의 영향으로 오랜 침체를 겪고 있다. 

그러면서 해외부동산 펀드 관련 기한이익상실(EOD, 채권자가 특정 상황에서 대출금을 만기 전에 회수할 수 있는 권리 발생) 규모도 2023년 6월 말 1조3300억원에서 2025년 9월 말 2조6400억원으로 2배 가까이 늘어났다. 한국투자리얼에셋운용에서 2019년 조성했던 벨기에 부동산펀드의 경우 지난해 말 투자액을 전액 손실 처리하기도 했다.  

이규연 (gwen@bizwatch.co.kr)

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