[단독] ‘가양·등촌’ 재건축 청사진 나왔다… 서울시, 지구단위계획 재정비안 공개

서울시, 지구단위계획 재정비안 공개
한강변·9호선 역세권 특징
“대지 지분 적어 사업성 확보가 관건”

오세훈 서울시장이 5일 서울 중구 서울시청에서 '서남권 대개조 2.0'을 발표하고 있다. /뉴스1

서울시가 가양·등촌 택지개발지구 지구단위계획 재정비안 열람을 시작하는 것으로 확인됐다. 시가 이 지구를 노후계획도시 특별법을 적용한 1호 정비사업으로 추진할지 관심이 모아지고 있다.

25일 정비 업계에 따르면 서울시는 23일 가양·등촌 택지개발지구 내 아파트 관리사무소장 등에 이 지구 지구단위계획 재정비(안) 열람공고 및 주민설명회 홍보 협조 요청 공문을 발송했다. 열람기간은 26일부터 오는 4월 9일까지며, 주민설명회는 31일 강서대에서 열린다. 지구단위계획은 이 지역을 어떻게 개발할지 정하는 일종의 도시 설계도다.

가양택지(97만7265㎡)·등촌택지(76만2759㎡)는 1990년대에 한강 변 일대에 조성됐다. 두 지구를 합쳐 약 2만9000가구가 밀집돼 있으며 지하철 9호선이 사이를 통과하고 있다. 가양동 일대에는 2단지부터 9단지까지 대단지 아파트가 들어서 있는데, 이 중 4·5·7·8·9-1단지는 임대 아파트다. 인근에 가양동 CJ 공장용지 개발과 마곡지구 등이 있다.

주목해야 할 점은 노후계획도시 특별법과 연계한 용적률 완화와 종상향 여부다. 이 지구는 택지 조성 사업 후 20년 이상 지난 100만㎡ 이상 택지로, 특별법 적용 대상인 노후계획도시에 해당한다. 만약 특별법이 적용되면 역세권 단지를 중심으로 준주거지역 종상향을 통해 용적률을 최대 400~500%까지 확보할 수 있는 길이 열리는 셈이다. 현재 가양·등촌지구는 제3종 일반주거지역으로 용적률이 200% 안팎에 머물러 있다.

서울시 제공

다만 파격적인 용적률 인센티브만큼 높은 공공기여율도 관건이다. 상향된 용적률의 일정 부분을 공공임대주택이나 기반 시설로 기부채납해야 하기 때문이다. 특별법에 따라 용적률이 250%이면 공공기여율을 30%, 300%일 때는 60%를 적용해야 한다. 가양·등촌지구와 비슷하게 용적률이 194%인 아파트 단지가 최대 450%로 재건축사업을 진행할 경우, 토지로 공공기여해야 하는 비율은 용적률 증가분의 30.4%에 달하는 것으로 나타났다.

앞서 5일 오세훈 서울시장은 ‘서남권 대개조 2.0’을 통해 가양·등촌 택지개발지구 관련 절차를 신속히 추진해 재건축 추진에 속도를 내겠다고 발표했다. 시와 서울주택도시개발공사(SH)는 이번 확정 후 빠르면 2027년부터 단지별 재건축 사업을 진행, 가양·등촌지구에 공공임대 주택을 포함해 최대 3만 가구를 임대·분양 공급할 계획이다. 현재 가양·등촌지구 SH공사 공공임대 주택 수는 6400여 가구다.

정비 업계 관계자는 “가양·등촌은 소형 평형 비율이 높아 가구당 대지 지분이 상대적으로 적은 단지가 많다”며 “상향된 용적률 중 얼마만큼을 일반 분양 물량으로 확보할 수 있느냐가 분담금 규모와 사업 속도를 결정짓는 관건이 될 것”이라고 했다.

서울시 관계자는 “정확한 용적률은 개별 정비계획에서 결정하는 등 정비안은 공람, 부서 협의, 위원회를 거치면서 계속 변경되기에 아직 정해진 바 없다”고 했다.

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