시공 넘어 '디벨로퍼'로…HDC현산, 자체사업 매출비중 23% 돌파

자체사업 비중 1년 새 두 배…매출 줄고 영업이익 30%대 증가
용현학익 등 개발사업 확대…분양 성과 따라 실적 변동성 확대

[출처= 구글]

HDC현대산업개발이 시공사를 넘어 디벨로퍼 색채를 더 짙게 하고 있다. 지난해 자체사업 비중을 빠르게 끌어올리며 외형은 줄었지만 수익성은 오히려 개선됐다. 단순히 집을 지어주는 회사를 넘어, 사업을 직접 굴려 이익을 내는 구조가 한층 선명해졌다는 평가가 나온다.

◆지난해 자체사업 비중 9.4%→23.1% 확대

[출처= 금융감독원 전자공시]

금융감독원 전자공시에 따르면 HDC현대산업개발의 지난해 자체공사 매출 비중은 23.1%로 전년 9.4%보다 두 배 이상 확대됐다. 같은 기간 매출은 4조1470억원으로 2.6% 감소했지만, 영업이익은 2486억원으로 34.7% 증가했다. 이익률이 높은 자체 부문 매출 확대가 실적 개선을 이끈 것으로 나타났다.

사업 구성에서도 변화가 뚜렷하다. 외주주택은 여전히 60% 이상 비중을 유지하며 기본 축을 맡고 있지만, 일반건축은 크게 줄었다. 기존 외형을 담당하던 부문이 빠진 자리를 자체사업이 채우면서, 전체 수익 구조의 무게중심도 외형에서 마진으로 이동한 모습이다.

이익 구조 역시 같은 방향이다. 외주주택과 일부 사업 부문에서 수익성이 둔화된 반면, 자체공사는 영업이익 대부분을 담당하는 수준으로 커졌다. HDC현대산업개발은  전체 실적이 자체사업 성과에 크게 좌우되는 구조가 형성된 셈이다.

이 같은 변화는 일부 개발사업에서 먼저 감지된다. 용현학익 도시개발사업은 1000억~2000억원대 단지들이 연이어 추진되는 대표적인 개발형 프로젝트로, 회사가 사업 전반에 직접 참여하는 구조다. 단순 시공을 넘어 분양과 자금 회수까지 관여하는 형태로, 자체사업 확대 흐름을 상징적으로 보여주는 사례로 꼽힌다.

이와 함께 천안·군산·운정·춘천 등 주요 지역에서도 분양 사업이 이어지고 있다. 이들 사업은 구조상 모두 동일한 형태로 보기 어렵지만, 공통적으로 회사가 분양과 수익 회수에 일정 부분 관여하는 프로젝트라는 점에서 기존 도급 중심 사업과는 결이 다르다. 사업 참여 방식이 다양해지면서 실적을 만들어내는 구조도 함께 달라지고 있다는 분석이다.

결국 일부 개발사업에서 시작된 변화가 전체 사업 구조로 확산되는 흐름이다. 자체사업 비중이 20%를 넘어선 것은 단순한 수치 변화가 아니라, 수익을 창출하는 방식 자체가 바뀌고 있다는 신호로 해석된다.

◆개발형 사업 확대, 수익성과 리스크 동시에 키워

다만 수익성 개선과 함께 부담도 커지고 있다. 자체사업은 분양 성과에 따라 이익 규모가 크게 달라질 수 있는 구조다. 분양이 원활할 경우 높은 수익을 기대할 수 있지만, 시장 상황이 악화되면 자금 회수 속도가 늦어지거나 부담이 커질 수 있다.

특히 여러 지역에서 동시에 분양 사업이 진행되고 있는 만큼, 개별 사업장의 성과가 전체 실적에 미치는 영향도 커질 전망이다. 수도권과 지방 사업장 간 성과 격차가 발생할 경우, 실적 변동성 역시 확대될 수 있다는 관측이 나온다.

업계 관계자는 "HDC현대산업개발이 예전처럼 단순 시공에 머무르기보다, 자체사업 비중을 키우며 디벨로퍼 성격을 더 강하게 가져가는 흐름이 뚜렷하다"며 "지난해 실적만 놓고 보면 이런 전략이 수익성 개선으로 이어진 건 분명하다"고 보고 있다. 다만 "자체사업은 수익성이 높은 대신 분양 경기와 사업장별 성과에 따라 실적 변동폭도 커질 수밖에 없다"며 "앞으로는 외형 성장보다 개별 사업장의 분양 속도와 자금 회수 여부가 실적을 가르는 핵심 변수가 될 것"이라고 말했다.