빌라 공시가 최대 100%↑ 보유세 부담에 급매 출회

자양동 동익연립 공시가 101% 급등
한남5구역·성수1지구도 50%대 상승
“재개발 매물 소유 1주택자도 팔려 해”

“60억~70억원씩 가던 한남4·5구역 재개발 매물이 10억~15억원씩 빠져서 시장에 나와요. 면적이 작은 것들은 4~5억원씩 빠지고요.”(용산구 한남동 H공인중개사 대표)

올해 서울 지역 공동주택 공시가격이 큰 폭으로 상승한 가운데 일부 재개발 추진 지역의 연립주택도 공시가격이 대폭 오른 것으로 나타났다. 특히 한강벨트에 소재한 재개발 연립의 경우 공시가격이 100% 이상 상승하는 곳이 등장하면서 보유세 부담도 크게 늘어날 것으로 보인다. 시장에선 이미 세부담을 고려한 급매가 하나 둘씩 출회되고 있다.

▶공시가격 100% 인상된 재개발 빌라…종부세 부담↑=24일 국토교통부가 공개한 올해 공동주택 공시가격에 따르면 서울 한강벨트 인근 정비사업지의 연립주택 공시가격 상승률은 최대 100%대에 달하는 것으로 집계됐다. 올해 연립주택과 다세대주택의 평균 공시가격 상승률은 각각 5.68%와 4.92%를 기록해 아파트(9.55%)에 크게 못미쳤지만, 한강 주변 등 주요 인기지역의 재개발 사업지는 아무리 연립이라도 가격이 크게 오르는 등 양극화 현상이 뚜렷해진 것이다.

일례로 서울 광진구 자양4동에 소재해 신속통합(신통)기획 추진 재개발지인 동익연립 74.81㎡는 지난해 1월 1일 기준 6억6000만원에서 올해 13억2900만원으로 101% 넘게 올랐다. 용산구 주성동에 소재해 한남5주택재개발구역에 포함된 양지맨숀 60.6㎡도 지난해 18억5000만원 공시가격에서 올해 29억5900만원으로 60% 상승했다.

재개발 시장에서 ‘대어’로 손꼽히는 성수전략정비구역에서도 공시가격 급등이 두드러졌다. 성수1지구에 소재한 은하빌라 61.2㎡는 전년 공시가격 12억3400만원에서 올해 18억7000만원으로 51.5% 급등했다. 성수4지구의 유원연립 41.5㎡도 같은 기간 9억4200만원에서 14억2700만원으로 51.5% 올랐다.

전문가들은 이 같은 현상을 두고 최근 한강 인근 지역서 재개발 기대감으로 인해 땅값이 급등하며 연립·다세대주택 공시가격이 동반 상승했다고 해석한다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “그간 빌라 공시가격은 ‘재개발 수혜’ 상품임에도 불구하고 낮은 편에 속했다”며 “올해에는 개발 압력이 높은 곳들을 위주로 공시지가 상승이 이뤄져 연립·다세대 공시가 상승으로 이어진 것으로 풀이된다”고 설명했다.

▶빌라, 철거 아니라면 주택분 종부세 포함=이렇다 보니 아파트가 아닌 빌라를 한 채만 보유하고 있어도 올해 세부담이 크게 늘어날 거란 전망이 나온다. 빌라의 경우 사람이 살지 않는 ‘공가’ 상태여도 건물이 물리적으로 철거되지 않았다면 주택으로 간주해 주택분 종합부동산세가 적용된다. 여기에 아파트와 동일하게 1세대 1주택 기준 공시가격 12억원까지 공제를 받으며 2주택자는 인별로 공시가격 합계액에서 9억원을 공제한다.

헤럴드경제가 양동현 우리은행 WM영업전략부 팀장에 시뮬레이션을 의뢰한 결과 자양4동의 동익연립 1동 101호 매물을 보유하고 있다고 가정(1세대 1주택·과세표준상한제 미적용)했을 때 지난 2025년에는 종부세가 발생하지 않아 91만2600원의 재산세만 납부하면 됐다. 하지만 올해부터는 31만3000원의 종부세(농어촌특별세 포함)가 발생해 총 160만원의 보유세를 내게 됐다.

특히 재개발 빌라나 연립주택은 대부분 아파트를 소유한 다주택자의 보유분이 많다는 점을 고려했을 때 다주택자 역시 세 부담이 급등할 거란 전망도 나온다.

한 납세자가 아크로리버파크 113㎡와 한남5구역 양지맨숀 60.6㎡를 보유하고 있을 경우를 시뮬레이션해본 결과 지난해에는 1991만9000원의 재산세(도시지역분·지방교육세 포함)와 3130만원의 종부세를 포함해 총 5121만9000원의 보유세를 납부해야 했다. 하지만 올해에는 재산세가 2706만5000원으로 늘었고, 종부세도 4874만원1000원으로 급등해 총 7580만6000원의 보유세를 납부해야 한다.

재개발 빌라의 공시가격이 크게 오르면서 서울 주요 고가 아파트뿐 아니라 연립·다세대 등 비아파트 시장에서도 매물 출회가 나타나고 있다. 특히 재개발 시장의 경우 다주택자와 비거주 1주택자를 가리지 않고 급매를 하나 둘씩 내놓고 있다는 게 정비업계의 설명이다.

한남동에서 영업하는 H공인중개사 대표는 “다주택자뿐 아니라 재개발 매물만 가지고 있는 1주택자들도 팔려고 한다”며 “정부가 다주택자 및 ‘비거주 1주택자’에 대한 세제 압박 강도를 높이는 영향도 있겠지만, 시장이 ‘꼭지’를 쳤다고 생각하는 소유주들이 매물을 내놓는 추세”라고 전했다. 홍승희 기자