우리 집은 11억, 옆집은 8억?…'이중가격' 혼란 빠진 서울 전세

“같은 단지인데 수억원 차이”…전세 이중가격 강남 넘어 확산
작년 강남 초고가 단지·학군지 위주이던 이중가격 현상
마포·성북·노원 등 서울 전역으로 억대 격차 확산세
지난해 하반기 6·27 규제 이어 올들어 다주택 규제 강화 속
집주인 실거주 전환에 57주 연속 전셋값 오르고 매물 급감 영향

[이데일리 박지애 기자] 서울 마포구 마포 더클래시 전용 84㎡는 이번달 신규 전세 계약이 11억원에 체결되며 최고가를 기록했다. 반면 갱신 계약은 7억9800만원에 이뤄지며 동일 면적임에도 전셋값 격차가 3억원 이상 벌어졌다.

불과 지난해 7월만 해도 같은 면적의 신규 전세는 8억5000만원 안팎에서 거래됐고, 갱신권을 사용한 재계약과의 차이도 수천만원에서 1억원 수준에 그쳤다. 약 7개월 만에 전세 신규와 갱신 간 가격 격차가 3억원대로 확대된 셈이다.

서울 아파트 전세 시장에서 신규계약과 계약갱신 간 가격 차이가 발생하는 ‘전셋값 이중가격’ 현상이 강남권을 넘어 서울 전역으로 확산하고 있다.

매물 잠김 현상 속에 전셋값이 가파르게 치솟으면서, 서울 곳곳에서 신규와 갱신 계약간 수억원대로 벌이지는 사례가 잇따르고 있다.

특히 지난해 하반기까진 강남권 고가 단지나 학군지에 국한됐던 이 같은 현상은 최근 한강벨트를 넘어 노원, 동대문, 서대문 등 서울 외곽 지역으로까지 번지는 양상이다.

23일 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 전세 매물은 1만 6911건으로 두 달 전(2만 2000여건)보다 23% 감소했다.

계약갱신권을 사용할 경우 전셋값 인상률이 5% 이내로 제한되는데, 최근 전세 매물이 줄어들고 신규 전셋값이 급등하면서 기존 세입자가 갱신권을 사용하는 사례가 늘어나며 신규 계약과 가격 격차가 보다 벌어지고 있다. 이는 지난해까지만해도 강남권 초고가 단지를 중심으로 나타났지만 최근에는 서울 전역에서 동시다발적으로 나타나고 있다.

서울 성북구 래미안장위포레카운티 전용 84㎡는 이달 신규 전세가 8억원에 계약됐으나, 갱신 계약은 5억 2000만~6억원 사이에 머물고 있다. 지난해 7월만 해도 두 계약 간 차이가 2000만원 안팎이었음을 감안하면 1년도 안 돼 격차가 10배 이상 커진 셈이다.

서울 노원구 노원 롯데캐슬 시그니처 전용 85㎡ 역시 지난달 6억 9000만원에 신규 전세 계약이 체결되며 최고가를 기록했다. 반면 같은 면적 갱신 계약은 3개월 전 5억 5000만~7억원 수준에서 이뤄져 최대 1억원 이상 격차가 나타났다. 이 단지는 지난해까지만 해도 신규와 갱신 가격 차이가 크지 않거나 3000만원 안팎 수준에 그쳤다.

반면 이미 지난해 하반기부터 이중가격 현상이 뚜렷했던 서울 서초구 래미안 원베일리 전용 84㎡는 현재도 신규와 갱신 간 약 6억원 안팎의 가격 차이가 유지되는 모습이다.

지난해 하반기 시행된 6·27 대출 규제 이후 소유권 이전 조건부 전세대출이 제한되면서 이른바 갭투자가 사실상 어려워졌고, 전세보증금 반환 대출도 축소되면서 시장에 나오는 전세 물량 자체가 빠르게 줄었다는 분석이다.

여기에 최근 다주택자 규제 강화 기조까지 더해지면서 일부 집주인이 세입자를 퇴거시키고 실거주를 선택하는 사례도 늘면서 전세 매물이 급격히 줄고 있단 분석이다.

전세 시장 불균형이 커지는 가운데 전셋값도 상승세를 이어가고 있다. 한국부동산원에 따르면 3월 셋째 주 서울 전셋값은 0.13% 상승하며, 지난주(0.12%) 대비 상승 폭이 커졌다. 서울 아파트 전세가격은 2025년 2월 첫째주에 상승 전환한 후 58주 연속 오르며 상승폭이 커지고 있다.

전문가들은 이중가격 구조가 확대하면서 장기화될 경우 임대차 시장의 왜곡 심화를 우려하고 있다.

송승현 도시와경제 대표는 “6·27 대책 이후 보유 부담 증가로 일부 임대인이 매각 대신 실거주 전환을 선택하면서 시장 내 전세 공급이 급격히 줄었다”며 “동시에 전월세 가격 상승과 전세의 월세화가 빨라지면서 기존 조건을 유지하려는 세입자와 임대료 조정을 원하는 집주인 간의 이해 충돌과 갈등이 더욱 깊어질 것”이라고 분석했다

박지애 (pjaa@edaily.co.kr)