토허제·대출 규제에 눌러앉는 세입자들…전월세 절반이 ‘갱신계약’

1~3월 전월세 갱신계약 비중 48.2%
신규 물량 감소로 재계약 증가 영향
중랑·영등포·강동구 순 갱신계약多
갱신권 사용은 감소…월세 계약 증가로

[서울=뉴시스] 홍효식 기자 = 23일 서울 노원구 한 부동산에 전세 매물은 없고, 매매 매물만 게시돼 있다. 2026.03.23. yesphoto@newsis.com

이달 서울 아파트 전월세 갱신계약 비중이 전체 임대차 계약의 절반을 넘었다. 지난해 10·15대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 갱신 계약 비중이 점차 증가하는 추세다.

23일 국토교통부 실거래가시스템 분석 결과, 올해 1~3월에 계약된 서울 아파트 전월세 계약 가운데 갱신계약 비중은 48.2%로 집계됐다. 이는 지난해 갱신계약 비중이 평균 41.2%였던 것과 비교해 7%포인트 늘어난 수치다.

특히 올해 3월의 갱신계약 비중은 51.8%로 신규 계약보다 많았다. 서울 아파트 전월세 갱신계약은 서울 전역이 토허구역으로 묶인 지난해 10월 41.93%, 11월 39.84%에서 12월부터 43.22%로 늘기 시작해 올해 1월 45.9%, 2월 49% 등 증가 추세다.

2년 전에 비해 전셋값이 오른 데다 매수자가 즉시 실거주해야 하는 토지거래허가구역 지정 여파로 신규 전월세 물건이 감소하자 재계약을 하고 눌러앉는 경우가 많아진 것이다. 정부의 강력한 대출 규제로 전세 대출이 어려워진 것도 재계약으로 이어지는 요인으로 꼽힌다.

[서울=뉴시스] 정병혁 기자 = 22일 서울시내 부동산에 매물 정보가 붙어있다. 2026.03.22. jhope@newsis.com

3월 갱신계약 비중이 가장 높은 곳은 중랑구로 70.5%를 기록했다. 전월세 계약 10건 중 7건이 재계약인 셈이다. 이어 영등포구가 62.7%로 두 번째로 높았고 강동구 59.9%, 성북구 59.5%, 마포구 57.9% 등이 뒤를 이었다. 강남구(55.8%)와 서초·송파구(55.7%) 등도 강남 3구도 50%를 넘었다.

갱신 계약이 늘었지만 평균 갱신권 사용 비중은 다소 감소했다. 지난해 평균 49.3%였던 갱신권 사용 비중은 올해 1~3월 현재 42.8%로 줄었다.

그러나 갱신권 사용 비중은 임대 유형별로 차이가 컸다. 전세 계약의 갱신 계약 비중은 지난해 45.5%에서 올해 52.3%로 증가한 가운데, 갱신권 사용 비중은 지난해 55.9%에서 올해 53.0%로 소폭 감소했다.

[서울=뉴시스] 정병혁 기자 = 22일 서울시내 부동산에 매물 정보가 붙어있다. 2026.03.22. jhope@newsis.com

이에 비해 월세 계약의 갱신 계약 비중은 지난해 35.6%에서 올해 43.7%로 증가했고, 갱신권 사용 비중은 지난해 38.1%에서 올해 29.7%로 줄었다. 보증금이 높은 전세 계약을 중심으로 갱신권 사용이 많은 것이다.

갱신권 사용 감소는 월세 계약 증가로 이어지고 있다. 국토부 실거래가 통계 기준으로 지난해 평균 43.2%였던 서울 아파트 월세 비중은 올해 들어 47.9%로 증가했다.

특히 신규 전월세 계약 중 월세(반전세 등) 비중은 지난해 47.5%에서 올해 52.5%로 급증했다. 전세사기 여파로 임차인들의 월세 선호 현상이 커진 것과 함께 전세 대출이 막히면서 보증금이 부족한 임차인들이 전세를 보증부 월세로 전환하는 경우가 많은 것으로 업계는 보고 있다.

세종 한지은 기자