“한강뷰는 3D로 따진다”…공시가 급등한 ‘이 아파트’ 비밀은 이것?

국토부 기획·부동산원 투입
현장조사로 공시가 현실화
단지 특성·조망가치도 반영

정부가 오는 5월 9일로 다주택자 양도세 중과 유예 종료 방침에 쐐기를 박으며 아파트 급매물이 속속 등장하고 있는 가운데 서울 송파구의 한 공인중개사무소에 급매물 안내문이 붙어 있다. [한주형기자]

올해 공동주택 공시가격이 발표되자, 지난해 집값이 급등한 서울 강남권과 한강변 지역에서는 보유세 부담을 걱정하는 주민들의 불만이 커지고 있다. 같은 단지나 층별로 공시가격 차이가 크게 나면서 산정 기준을 두고 혼란도 이어지는 모습이다.

23일 주무부처인 국토교통부와 가격 조사기관인 한국부동산원 등에 따르면 공동주택 공시가격 조사·산정은 ‘부동산 가격공시에 관한 법률’에 규정된 국가 사무다.

국토부는 매년 1월 1일 기준으로 공동주택의 적정 가격을 조사·산정하고 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 공시한다. 1월 1일 기준 공시가 정기공시이며, 이후 5월 31일까지 증·개축이나 용도변경 등 사유가 발생한 공동주택에 대해 6월 1일 기준으로 추가공시하는 방식이다.

67개 행정 사무 기준…건보료·기초연금 평가도

국토부가 전년도에 추진 계획을 수립해 한국부동산원에 조사를 의뢰하도록 법에 규정돼 있다. 공동주택 공시가격 조사·산정은 부동산원 업무 중 중요도가 가장 높은 축에 속하는 것으로 알려졌다.

특히 공동주택 공시가격은 공동주택 보유세 등의 과세표준 기준으로 활용될 뿐 아니라 건강보험료, 기초연금, 장애인연금, 기초생활보장급여, 국가장학금 등 각종 복지제도부터 공직자 재산등록에 이르기까지 67개 행정 사무의 기준으로 쓰이는 등 국가 정책에 매우 중요한 자료로 꼽힌다.

부동산원은 올해 공동주택 공시가격 조사·산정을 위해 작년 하반기부터 전국 지사 인력 약 690명을 투입해 관련 작업을 수행했다. 대상 주택은 약 1585만가구, 단지 기준으로는 약 30만7800여 개에 달한다.

공시가격이 뜻하는 공동주택의 ‘적정 가격’은 법적으로는 ‘통상적 시장에서 정상적 거래가 이뤄지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격’이다. 투기적 요소나 불합리한 가격 요소를 배제한 가격으로 대개는 일반 시세보다 낮은 수준이다.

주택 가격 산정에는 건물 및 세대별 특성부터 지역 개황까지 다양한 요인이 활용된다. 건물 노후도와 규모, 관리 현황, 안전성 등 단지 전체 상태와 더불어 층별 조망과 소음 영향, 사생활 침해 가능성, 난방 및 단열, 채광 등 각 세대의 개별 특성이 기본적인 평가 대상이다.

이를 위해 조사 담당자들은 해당 단지를 방문해 전경 사진을 촬영하고 전년과 비교해 가격 형성에 영향을 미칠 변화가 발생했는지도 면밀히 검토한다.

같은 동에서조차 여러 요인에 따라 효용이 달라지는 점도 가격 산정에 반영된다. 현장 조사를 통해 해당 단지에서 일반적으로 통용되는 ‘로열(royal)층’을 설정한 뒤 기준가격을 만들고 이를 토대로 다른 세대의 가격을 내는 방식이다.

단지의 4층이 다른 조건은 동일하나 동향에 소음이 있는 조건이라면 층고와 향, 소음 항목에서 감점을 줘 적정 가격을 8억7500만원으로 산정하는 것이다.

서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 강남3구 아파트 모습. [연합뉴스]

관심도가 높은 한강변 아파트는 조망이 가격에 큰 변수로 작용하므로 3차원 시뮬레이션 프로그램으로 개별 세대에서 바라본 조망을 이미지화해 조사에 활용하는 점도 눈에 띈다. 사생활 보호를 중요시하는 분위기가 강해지는 추세라 공시가격 조사 목적이라고 해도 개별 세대에 직접 들어가기는 어렵기 때문이다.

도로 폭, 포장 상태, 교통시설 편의성, 도심 접근성, 상가 배치부터 관공서나 학교, 대형 병원 등 공공·편의시설과의 거리, 일조량과 온도 등 기상조건, 조망을 비롯한 자연환경, 거주자 직업과 연령대 및 학군 등 사회환경, 변전소나 오수처리장 등 위험·혐오시설 유무까지 다양한 외부 요인이 조사 대상이다.

해당 단지의 실거래 신고자료, 신규 입주 단지의 경우 최초 분양가, 부동산 정보 사이트 자료, 부동산 중개업소 탐문으로 파악한 가격 동향 등 각종 가격자료도 적정 가격 산정에 활용된다.

“공시가격 흔들리면 국가 정책도 흔들”

지역 내 최고가 단지나 랜드마크급으로 인식되는 대단지, 전년 대비 가격 변동률이 눈에 띄게 높은 단지 등은 국민적 관심도가 높아 가격 산정에 부담이 크다.

이를 고려해 부동산원은 지난해 고가 주택 전담반을 별도로 구성했다.

가격조사가 끝나면 산정된 가격의 적정성을 검토하는 절차가 여러 단계로 진행된다.

조사자 본인이 1차로 개별 단지의 특성 정보와 가격 수준의 적정성 및 균형 등을 검토해 보고서를 제출하면 해당 지사에서 지사장 주관으로 시군구별 검토가 이어진다. 이후 상위 시도 관할 지사의 검토를 거쳐 부동산원 본원에서 전국 차원으로 공동주택 가격안을 비교·검토한다.

이어 국토부 주관으로 심사위원단이 편성돼 그간 조사·산정된 전체 가격의 적정성을 검토하고 오류 유무를 확인하는 심사가 진행된다. 이 절차가 끝나면 언론을 통해 해당 연도 공시가격 개요와 지역별 변동률 등이 공개되고 열람과 의견 청취가 시작된다.

부동산원 관계자는 “공시가격 산정은 전반적인 부동산 데이터를 1년에 한 번씩 만드는 것이고 국가적으로도 다양한 목적으로 쓰이므로 공시가격이 흔들리면 국가 정책이 흔들리는 것”이라며 “특히 아파트는 국민의 요구 수준이 높고 주택 특성도 많이 달라진 점을 반영하려고 노력하고 있다”고 설명했다.