"나갈 집도, 대출도 없다"... 서울 세입자 2명 중 1명은 '강제 버팀'

3월 갱신계약 비중 51.8%로 신규계약 추월
전셋값 상승·토허구역·대출 규제 겹치며 월세 전환도 확대

서울 아파트.[출처=EBN]

서울 아파트 전월세 시장에서 재계약 비중이 빠르게 높아지고 있다. 올해 들어 체결된 임대차 계약의 절반 가까이가 기존 계약을 연장하는 방식으로 이뤄진 가운데, 3월에는 신규 계약을 넘어선 것으로 나타났다. 전셋값 상승과 토지거래허가구역 확대 지정, 대출 규제 등이 맞물리면서 신규 물건이 줄고, 임차인과 임대인 모두 기존 계약을 유지하려는 흐름이 강해진 영향으로 풀이된다.

23일 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 올해 1~3월 서울 아파트 전월세 계약 중 갱신계약 비중은 48.2%로 집계됐다. 이는 지난해 평균(41.2%)보다 약 7%포인트 상승한 수치다. 특히 3월에는 갱신계약 비중이 51.8%까지 올라 신규 계약보다 많았다.

지난해 10월 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶인 이후 갱신 비중은 점진적으로 확대됐다. 10월 41.93%, 11월 39.84% 수준이던 비중은 12월 43.22%로 반등했고, 올해 들어 1월 45.9%, 2월 49%를 거쳐 3월에는 절반을 넘겼다.

이 같은 변화는 시장 환경 변화와 맞물려 있다. 전셋값 상승으로 이사 비용 부담이 커진 데다, 토허구역 규제로 매수 시 실거주 의무가 강화되면서 임대차 시장에 나오는 신규 물량이 줄어든 영향이 크다. 여기에 전세자금대출 규제까지 더해지며 기존 계약을 유지하는 선택이 늘었다는 분석이다.

지역별로 보면 중랑구의 갱신계약 비중이 70.5%로 가장 높았고, 영등포구 62.7%, 강동구 59.9%, 성북구 59.5%, 마포구 57.9% 등이 뒤를 이었다. 강남·서초·송파 등 이른바 강남권 역시 50%를 웃도는 수준을 보였다.

갱신계약이 늘었지만 계약갱신청구권 사용 비중은 오히려 감소했다. 올해 1~3월 기준 갱신권 사용 비중은 42.8%로, 지난해 평균(49.3%)보다 낮아졌다.

유형별로는 전세에서 갱신권 활용이 상대적으로 많았다. 전세 계약의 갱신 비중은 52.3%로 상승했고, 갱신권 사용 비중은 53.0%를 기록했다. 반면 월세는 갱신 비중이 43.7%로 늘었지만, 갱신권 사용 비중은 29.7%로 크게 낮아졌다.

시장에서는 보증금 규모가 큰 전세를 중심으로 갱신권을 활용하는 경향이 이어지고, 이미 권리를 사용한 임차인들은 보증금 일부를 월세로 전환하는 방식으로 재계약을 선택하고 있는 것으로 보고 있다.

이와 함께 월세화 흐름도 뚜렷해지고 있다. 서울 아파트 월세 비중은 지난해 평균 43.2%에서 올해 47.9%로 상승했다. 특히 신규 계약만 보면 월세 비중이 52.5%까지 올라 절반을 넘어섰다.

업계 관계자는 "전세사기 이후 안전성 선호가 높아진 데다 대출 규제까지 겹치면서 전세 대신 보증부 월세를 선택하는 수요가 늘어난 결과로 해석된다"고 말했다.