둔산 선도지구 경쟁 막바지…쟁점 떠오른 '비용' 변수

분담금 수억 원대 전망…이자비용에 PM사 용역비도
"사업과정 중 여러 변수 존재…정부, 명확한 설명 필요"

대전일보DB

지난 15일 대전 서구 둔산동 청솔아파트에 걸린 현수막 모습. 김소연 기자

대전 둔산지구 노후아파트들의 선도지구 지정 경쟁이 막바지에 접어들며 분담금 등 비용 문제가 주민들 사이에서 주요 쟁점으로 떠오르고 있다. 재건축은 공사비와 금융비용 등을 일반분양 수익과 조합원 부담으로 충당하는 구조여서, 사업성에 따라 분담금 규모가 크게 달라질 수 있기 때문이다.

특히 현재 사업 초기 단계라 사업 기간, 분양시장 여건 등에 따라 부담 규모의 변동 가능성이 큰 만큼, 실제 비용을 가늠하기 어렵다는 지적이 나온다.

22일 지역 부동산 업계에 따르면 오는 30일 노후계획도시정비 선도지구 1차 공모 접수를 앞두고 둔산지구 내 각 노후아파트 단지들의 주민 동의율 확보 절차가 마무리되고 있다. 9구역(수정타운)은 이날까지 주민 동의서 확보를 마무리 한 뒤 공모 접수 전까지 서류 정비에 나설 계획이며, 14구역(한가람·한양공작)은 확보된 동의서 검증 작업을 진행 중인 것으로 알려졌다. 8구역(샘머리·꿈나무·둥지)과 11구역(가람·국화·청솔) 등은 공모 접수 직전까지 동의율을 끌어올린다는 방침이다.

이처럼 공모 접수 시기가 코앞으로 다가오자 주민들 사이에서 비용 문제가 화두가 되고 있다.

가장 쟁점이 되는 것은 분담금이다. 일반분양 수익이 공사비와 금융비용 등 총비용을 얼만큼 상회하느냐에 따라 분담금 규모가 달라지기 때문이다.

가령 5150세대, 용적률 226% 수준의 단지를 용적률 360%로 높여 재건축할 경우 전체 세대수는 약 8200세대로 늘어나게 된다. 이 가운데 공공기여 물량(임대주택 등)을 제외하면 약 2700세대가 일반분양 물량으로 확보된다. 공사비를 평당 1000만 원 수준으로 가정하고 각종 사업비를 포함한 총사업비를 약 3조 원으로 볼 경우, 일반분양가가 평당 4500만 원, 전용 84-85㎡ 기준 약 11억-12억 원 수준은 돼야 조합원 분담금이 크게 늘지 않을 것이란 분석이 나온다.

문제는 사업 기간 지연으로 공사비가 늘거나 이자비용이 불어날 경우 총비용이 증가해 분양 수익만으로 이를 충당하기 어려울 수 있다는 것이다. 일반분양가가 낮게 책정되거나, 적정 수준에서 형성되더라도 미분양이 발생할 경우 조합원 부담이 커질 가능성이 적지 않다. 여기에 이자비용과 이주비 등도 조합원 부담을 키우는 요인으로 지목된다.

선도지구 지정 동의서를 제출했다는 주민 최 모(50) 씨는 "주변 분위기 따라 동의서를 내긴 했지만 분담금이 걱정되는 것은 사실"이라며 "이것저것 다 따졌을 때 분담금이 최소 3억 원에서 많으면 7억 원 이상까지 나올 수 있다는데 그 정도까지 감당하고 싶지는 않다"고 말했다.

또 일부 단지에서는 이번 사업을 위해 PM(사업관리) 업체를 고용했던 만큼, 선도지구 지정 여부와 관계없이 이들에게 지급되는 용역비도 부담 요인으로 작용할 수 있다. 보통 5000세대 이상 통합 재건축 시 초기 PM 용역비는 1-5억 원 수준이며, 전체 사업 진행 시 수십억 원 이상이 되는 것으로 알려져 있다.

업계에서는 사업 추진 과정에서 가장 큰 변수로 꼽히는 비용 문제에 대해 정부와 지자체의 보다 명확한 설명이 필요하다고 지적한다. 각종 이유로 분담금이 늘어날 가능성에 대한 충분한 안내 없이 사업이 추진될 경우, 향후 주민 부담으로 이어질 수 있다는 이유에서다. 선도지구 사업의 취지에는 공감하지만, 사업 과정의 변수가 많은 만큼 정부의 적극적인 설명과 정보 제공이 필요하다는 목소리다.

업계 관계자는 "선도지구 지정이 된다고 해서 바로 재건축이 시작되는 것은 아니다. 재건축 사업 티켓을 하나 받았다고 생각하면 된다"며 "이후 사업 과정은 여러 변수에 의해 좌우될 것이다. 주민들은 그런 점을 감안하고 사업에 참여해야 한다"고 강조했다.