“국평 84㎡ 가고 59㎡ 왔다”…서울 아파트 시장 소형이 대세?

가구 규모 작아지며 ‘소형 아파트 전성시대’
월세 거래량, 59㎡가 ‘국평’ 84㎡ 앞질러
수도권 청약자 수도 소형이 중형 첫 추월

서울 아파트 시장에서 ‘국민 평형’으로 불리던 84㎡(이하 전용면적) 대신 59㎡ 비중이 커지고 있다. 가구 구조 변화와 대출 규제 영향 등으로 소형 평형의 수요가 높아지고 있다는 분석이 나온다.

◆1∼2인 가구 증가에 월세 거래량 59㎡>84㎡

20일 부동산 정보 애플리케이션(앱) 집품이 국토교통부 실거래가 공개시스템을 바탕으로 2024년부터 올해까지 서울 아파트 59㎡와 84㎡의 매매·전세·월세 거래량을 분석한 결과 올해 들어 59㎡ 거래 증가세가 두드러진 것으로 나타났다.

특히 월세 시장의 변화가 컸다. 2026년 1~2월 기준 59㎡ 월세 거래는 4494건으로 84㎡(3494건)보다 약 28% 많았다. 2024년 같은 기간에는 84㎡ 월세(3558건)가 59㎡(3295건)보다 많았지만 역전된 것이다.

전세 시장에서는 두 평형 모두 감소세를 보였다. 59㎡ 전세 거래는 2024년 6060건에서 올해 3345건으로 줄었고, 같은 기간 84㎡도 7841건에서 6304건으로 감소했다.

매매 시장은 거래 규모가 전반적으로 커졌다. 59㎡ 매매 거래는 2024년 초 1339건에서 올해 2348건으로 약 75% 증가했다. 같은 기간 84㎡ 매매 거래 역시 1613건에서 3368건으로 늘었다.

이러한 변화 배경에는 가구 구조 변화가 있다. 국가데이터처(옛 통계청)에 따르면 2024년 기준 전국 1인 가구는 804만5000가구로 전체의 36.1%를 차지했다. 특히 서울은 39.9%로 전국에서 가장 높은 수준이었다. 가구 규모가 줄어들면서 소형 평형 수요도 확대된 것으로 해석된다.

집품 관계자는 “과거에는 3~4인 가구를 위한 84㎡가 아파트의 표준이었다면, 이제는 1~2인 가구 중심의 59㎡가 매매와 임대차 시장 모두에서 빠르게 확대되고 있다”며 “실제로 서울 노원·성북구 등 주거 밀집도가 높은 자치구를 중심으로 59㎡ 거래가 활발하게 나타나며 서울 아파트 시장에서 소형 평형 거래가 두드러지고 있다”고 말했다.

◆청약도 소형이 중형 추월…서울 60%가 소형 접수

청약 시장에서도 소형 면적이 인기다. 지난해 수도권 아파트 청약 시장에서는 소형 면적의 청약자 수가 처음으로 중형 면적을 넘어섰다.

부동산R114에 따르면 지난해 수도권 아파트 청약자 총 48만5271명 가운데 전용면적 60㎡ 이하의 소형 아파트에 21만8047명이 몰렸다. 이어 전용 60∼85㎡의 중형 아파트에 21만7322명, 전용 85㎡를 초과하는 대형 아파트에 4만9902명이 접수했다.

한국부동산원 청약홈에서 주택 청약 접수가 시작된 2020년 이후 소형 면적 청약자가 중형 면적의 청약자보다 많았던 것은 처음이다. R114는 “고금리와 대출 규제가 맞물리며 청약자들의 자금 조달 부담이 크게 확대됐다”며 “결과적으로 수요는 청약 당첨 이후 현실적으로 감당 가능한 수준으로 재편돼 상대적으로 가격 부담이 덜한 소형 면적 선호로 이어진 것”이라고 해석했다.

지난해 수도권 지역별 소형 아파트 청약 경쟁률은 서울 172.8대 1, 경기 7.5대 1, 인천 3.0대 1로 집계됐다. 특히 서울에서는 전체 청약자의 59.7%(17만7840명)가 소형 면적에 접수하며 경쟁률이 역대 최고치를 기록했다. 다만 이는 지난해 서울 분양 물량의 40.8%가 강남 3구(강남·서초·송파)에 집중된 영향이 크다고 R114는 설명했다.

장선영 R114 책임연구원은 “지난해 수도권 분양시장에서 나타난 소형 아파트 선호 현상은 단기적인 인기 쏠림을 넘어 향후 수도권 분양시장의 수요 구조가 본격적으로 재편되고 있음을 보여준다”며 “수도권 내 집 마련에서 분양가 급등으로 인한 경제적 부담에 도시 인구 구조의 변화, 진화된 소형 평형 설계가 더해졌기 때문”이라고 설명했다.

유지혜 기자 keep@segye.com