양도소득세 중과제도 부활, 다주택자 ‘절세 골든타임’을 사수하라 [도와줘요 자산관리]

#다주택을 보유하고 있는 김 씨는 최근 다주택자 양도소득세 중과세율이 재시행된다는 소식을 접하고 깊은 고민에 빠졌다. 다주택자에 대한 양도소득세 중과세율이 다시 적용되면서 세부담이 크게 증가할 수 있기 때문이다. 특히 매년 부과되는 보유세 부담까지 가중되는 상황에서 중과세율 적용을 피하기 위해 매매를 서둘러야 할지, 아니면 장기보유 전략으로 선회해야 할지 다주택자들의 현실적인 자산관리 전략이 그 어느 때보다 중요해진 시점이다.

중과세율 부활의 핵심 내용

올해 5월 10일 이후 서울 전역과 경기도 12지역을 포함한 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 다주택자 중과세율이 다시 적용된다. 현재 유예됐던 제도가 부활하면서 2주택자가 양도하는 경우 양도소득 과세표준에서 기본세율(6~45%)에 20%를, 3주택 이상 보유자의 경우 기본세율(6~45%)에 30%를 가산하여 최고 75%의 세율이 적용된다. 여기서 간과하지 말아야 할 핵심은 단순히 세율만 오르는 것이 아니라 보유 기간에 따라 최대 30%까지 차감받을 수 있었던 ‘장기보유특별공제’ 혜택이 완전히 배제된다는 점이다. 이는 과세표준 자체가 커지는 결과를 초래하여 실질적인 세부담을 가중시키는 결정적인 요인이 된다.

실제 사례로 보는 세부담 차이

실질적인 이해를 돕기 위해 서울 송파구 소재 아파트를 예로 들어 세부담 차이를 계산해 보자. 10년 전 8억 원에 취득한 아파트를 현재 시세인 20억 원에 매도하여 12억 원의 양도차익이 발생한 3주택자 A씨가 있다고 가정하자. 만약 A씨가 중과 유예 기간 내에 매도한다면 장기보유특별공제를 적용받아 약 3억 원 수준의 양도세를 부담하게 된다. 그러나 5월 10일 이후 중과세율이 적용되면 공제 혜택이 소멸하고 세율은 최고 75%(지방소득세 포함 시 82.5%)까지 상승해 결정세액은 약 8억 원 수준으로 증가하게 된다. 매도 시점에 따라 세부담액이 약 5억 원 이상 차이 날 수 있는 셈이다.

이러한 세부담의 급증은 단순히 양도소득세에 그치지 않는다. 다주택자가 주택을 계속 보유할 경우 현행 보유세 체계 자체에는 큰 변화가 없더라도 공시가격 상승에 따라 매년 6월 1일 기준으로 부과되는 종합부동산세 등 보유세 부담은 점진적으로 확대될 수 있다. 결국 ‘보유’와 ‘매도’사이의 기회비용을 고려할 때 양도소득세 중과제도 부활은 자산 포트폴리오 재편의 중요한 변수로 작용할 수 밖에 없다.

주택 수 산정과 중과 배제 요건

양도소득세 중과 여부를 판단하기 위해서는 먼저 주택 수 산정 기준을 정확히 이해할 필요가 있다. 주택 수는 단순히 등기된 주택만을 기준으로 판단하는 것이 아니라 실제 주거용으로 사용되는 오피스텔, 분양권, 입주권 등도 포함될 수 있다. 따라서 보유 자산의 형태와 사용 현황에 따라 주택 수가 달라질 수 있으므로 사전에 면밀한 검토가 필요하다.

한편 일정 요건을 충족하는 다주택자에 해당하더라도 중과세율이 적용되지 않을 수 있다. 대표적으로 상속개시일로부터 5년 이내 양도하는 주택, 장기임대주택 등이 이에 해당한다. 그렇기 때문에 본인의 상황이 이러한 예외 조항에 해당하는지 반드시 확인해야 한다.

계약 시점별 실전 대응 전략

이번 중과 시행 과정에서 다주택자가 반드시 확인해야 할 대목은 매매계약 체결일에 따른 잔금 이행 기간 특례다. 올해 5월 9일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 입증된다면 기존 조정대상지역(강남·서초·송파·용산) 내 주택은 계약일로부터 4개월 이내에 잔금을 치르거나 등기접수를 마칠 경우 중과적용을 받지 않는다. 작년 10월에 신규 지정된 조정대상지역 소재 주택이라면 이 기간이라면 6개월로 적용된다. 즉 5월 9일 이전에 계약을 완료하고 각 지역별로 정해진 기간 내에 거래를 종결짓는 것이 실질적인 절세 방안이 된다.

매매 외에 증여를 고려할 때도 주의가 필요하다. 특히 토지거래허가구역 내 주택을 ‘부담부증여’ 방식으로 이전할 경우 채무 승계에 따른 양도소득세가 발생할 뿐만 아니라 수증자에게 실거주 의무가 부과되므로 요건 충족 여부를 사전에 검토해야 한다.

준비된 자만이 자산을 지킨다

결론적으로 양도소득세 중과가 재시행된다고 하여 성급하게 매도를 결정하기보다는 본인의 자산이 조정대상지역에 해당하는지, 중과 배제가 가능한 항목이 있는지부터 진단해야 한다. 특히 계약 시점에 따른 잔금 유예 특례 기간은 하루 차이로 거액의 세액 차이를 발생시킬 수 있는 만큼 전문적인 세무 상담을 통해 본인의 상황에 최적화된 양도 시기와 순서를 결정하는 지혜가 필요하다. 골든타임은 기다려주지 않으며 준비된 자만이 자산 가치를 온전히 지켜낼 수 있을 것이다.

이정윤 NH농협은행 WM사업부 WM컨설팅팀 이정윤 세무전문위원

서경IN skin@sedaily.com