더 높아진 강남 진입장벽 … 압구정현대 매수자 4명중 1명은 단지내 이동

주요단지 39곳 소유변동 분석
원베일리 매수자 절반은
강남·서초 내부서 이동

압구정 현대, 반포 래미안원베일리 등 서울 강남권 대표 아파트 매수자 중 4분의 1이 이미 해당 단지의 소유주였던 것으로 나타났다. 같은 단지 내에서 평형을 바꾸는 '갈아타기'를 시도했거나 주택 한 채를 더 사들였다는 의미다. 강남 등 최상급지의 '진입장벽'이 점점 높아지고 있다는 해석이 나온다.

20일 매일경제신문이 데이터테크 기업 빅밸류와 함께 2024년 12월부터 2025년 11월까지 1년간 수도권 주요 아파트 39곳의 소유자 변동 데이터를 전수 분석한 결과에 따르면 핵심지 고가 단지일수록 기존 생활권을 유지한 채 내부에서 자산을 재배치하는 흐름이 뚜렷한 것으로 나타났다.

강남구 압구정 현대아파트가 대표적이다. 분석 기간에 이 단지를 매수한 유주택자 중 27%는 매수 직전에 이미 압구정 현대아파트 소유주였던 것으로 나타났다. 다른 곳에서 이 단지로 이동한 사람들의 이동 경로를 분석하면 강남구에서 온 경우가 압도적이었다. 압구정 현대아파트 매수자의 절반이 넘는 51.4%가 강남구 거주자였으며 서초구와 송파구 출신이 뒤를 이었다. 외부 지역에서 자산을 축적해 압구정으로 진입하는 '상향 이동'보다 이미 강남·압구정에 깃발을 꽂은 자산가들이 그 안에서 자산의 가치를 키우는 '수평 이동'이 시장의 주류가 됐음을 보여준다.

이러한 추세는 강남권 다른 단지에서도 목격된다. 서초구 대장 단지인 래미안원베일리 역시 매수자의 22.7%가 단지 내 기존 소유주였으며 강남·서초 출신이 47.1%를 차지했다. 강남구 삼성동 아이파크삼성도 단지 내 이동 비율이 22.2%, 강남구 내 이동 비율이 44.4%에 달했다.

동시에 집값 급등으로 강남권 진입이 사실상 불가능해지면서 갈 곳 잃은 이동 수요가 잠실·목동·분당 등으로 쏠리는 현상도 관측됐다. 송파구 잠실의 대표 단지인 리센츠는 단지 내 이동 비율이 강남·서초의 절반 수준인 9.5%를 기록했다. 그 대신 외부 유입이 비교적 활발했는데, 송파구민(29.4%)을 제외하면 성남시 분당구(7.1%)와 서울시 마포구(4.7%)에서 유입된 비중이 두드러졌다.

비강남권 주요지인 양천구 목동과 강서구 마곡동, 성남시 분당구 등에서는 대장 단지가 각 지역 내 수요를 흡수하는 추세가 관측됐다. 이들 단지는 같은 자치구 거주자의 매수 비중이 컸지만 단지 내 이동 비중은 작았다.

양천구 목동7단지는 매수자의 34.1%가 양천구 거주자였으나 단지 내 이동 비율은 8%에 불과했다. 성남시 분당 판교푸르지오그랑블(75%)과 마곡 대장주로 꼽히는 마곡엠밸리7단지(56.3%) 등도 동일 지역 내 이주 비율이 높았지만 단지 내 이동 비율은 낮았다.

[박재영 기자 / 위지혜 기자]