"비거주 1주택도 투기"…실거주 규제 더 세진다

[실거주 규제發 임대차시장 대혼란③]
임대차 시장 갈등 확산 우려
예외규정 있지만 증명하기 어려워
"일률적 적용 땐 민생경제에 타격"

[이데일리 박지애 이다원 기자] 정부가 대출·세금 등 부동산 규제를 다주택자를 넘어 ‘비거주 1주택자’까지 확대하겠다는 방침을 밝히면서 시장의 긴장감이 커지고 있다. 투기 수요 억제를 위한 조치지만 임대차 시장에선 세입자 퇴거 증가와 임대차 갈등 확산으로 이른바 ‘실거주 대란’이 심화할 수 있다는 우려가 나온다.

서울 강남 서초구 한 공인중개업소에 매물이 표시 되고 있다.(사진=이영훈 기자)

19일 관계부처 및 부동산업계에 따르면 정부는 최근 ‘1주택자여도 거주하지 않는 집은 팔라’는 강경 기조를 분명히 하고 있다.

이재명 대통령은 자신의 X(구 트위터)를 통해 “정책 수단을 총동원해 다주택자는 물론 주거용이 아닌 투자·투기 목적의 1주택자도 보유보다 매각이 유리한 상황을 만들 것”이라고 밝힌 바 있다. 실제로 이 대통령이 거주하지 않던 분당 아파트를 시장에 내놓으면서 정책 메시지의 강도도 한층 높아졌다.

여기에 지난 12일 김윤덕 국토교통부 장관은 라디오 방송에 출연해 “초고가·비거주 1주택자들도 보유세 세제 개편 대상에 포함된다”며 “살지 않는 주택을 보유할 이유가 없도록 생활 주거 외 투자·투기 목적의 주택 보유는 경제적으로 손해가 되게 하는 일관된 정책을 추진할 것”이라고 밝혔다.

하지만 시장에서는 현실적으로 ‘비거주 1주택’을 일률적으로 규제하기는 쉽지 않다는 지적이다. 학교나 직장, 가족 사정 등으로 거주지를 옮긴 경우가 적지 않기 때문이다. 특히 지방 근무 발령이나 자녀 교육 문제 등으로 불가피하게 집을 비워둔 채 임대를 놓는 사례가 상당한 만큼 단순히 ‘거주하지 않는다’는 이유만으로 투자·투기 수요로 간주하기는 무리가 있다는 것이다.

현행 소득세법도 이러한 현실을 고려해 일정한 예외를 두고 있다. 비거주 1주택자라도 △질병 치료나 요양 △직장 이전·전근 △취학 △그 밖의 부득이한 상황이 인정될 경우에는 1주택 비과세 혜택을 인정한다.

다만 실제 현장에서는 세무당국의 심사가 엄격해 사실상 기준에 맞는 증명이 어려워 예외 규정을 적용받기가 쉽지 않다는 목소리가 많다. 서울에 20억원대 아파트를 소유하고 있는 비거주 1주택자인 D씨는 “세무사를 찾아가 상담을 해보니 비거주 예외 규정이 있다고 해 직장으로 인해 거주지를 옮긴 부분일 소명할까했지만 인정받지 못할 경우 양도세 비과세 혜택이 바로 취소되며 양도세에 가산세까지 추징될 수 있다는 부담 때문에 차라리 세입자를 내보내고 직접 들어가 살려고 고민 중”이라고 토로했다.

전문가들은 정책의 취지에는 공감하면서도 정교하지 못한 일률적 규제가 민생 경제를 흔들 수 있다고 우려한다.

권대중 한성대 일반대학원 석좌교수는 “비거주 1주택자에 대해서는 예외적으로 비과세를 인정하는 부분이 있어야 한다”며 “지방 발령이나 거주 의무 기간을 이미 채운 1가구 1주택자 등 선의의 피해자가 발생하지 않도록 꼼꼼한 과세 제도가 설계돼야 한다”고 말했다.

박지애 (pjaa@edaily.co.kr)