늘어나는 재건축 단독 입찰…입주 빨라진다

건설사, 정비사업 수의계약 확산
서초진흥·개포우성4 무경쟁
공사비 상승 등 불확실성 커져
빅5 시공사 과점…경쟁 회피 확산
사업지연 막아 공급 속도 기대
조합, '비용 협상력' 약화 우려도

서울 강남구 압구정 현대아파트 등 주요 재건축·재개발 사업장에서 대형 건설사가 ‘무혈입성’하는 사례가 잇따르고 있다. 공사비 인상과 정비사업 규제 등 대외 불확실성이 커지자 건설사들이 무리하게 경쟁하기보다 선별 수주 전략으로 선회했다는 분석이 나온다. 조합 입장에서는 공사비 인하 등 계약 조건과 관련한 협상력이 약해질 수 있다는 우려도 제기된다.

 ◇강남 재건축 줄줄이 단독 입찰

19일 정비업계에 따르면 지난 16일 서초구 서초진흥아파트 재건축 사업의 2차 입찰에 GS건설이 단독으로 참여했다. 정비사업 계약 업무 처리 기준에 따라 1·2차 입찰이 모두 단독 입찰로 유찰되면 조합은 시공사와 수의계약을 맺을 수 있다. 서초진흥뿐이 아니다. 인근 강남구 개포우성4차 재건축 역시 1차 입찰에 삼성물산만 확약서를 냈다. 조합 측은 오는 24일까지 2차 입찰을 진행할 예정이다. 한 건설사 관계자는 “GS건설이나 삼성물산이 공을 들인 사업장에 굳이 들어갈 건설사는 없을 것”이라며 “자연스럽게 수주로 이어질 것”이라고 말했다.

이 같은 흐름은 서울 정비사업의 ‘최대어’로 꼽히는 강남구 압구정에서도 뚜렷하게 나타난다. 압구정2구역은 현대건설의 단독 입찰로 유찰된 뒤 수의계약으로 전환됐다. 입찰을 앞둔 3구역과 4구역 역시 각각 현대건설과 삼성물산이 유력 시공사 후보로 거론된다. 5구역만 DL이앤씨와 현대건설이 맞붙을 것으로 예상된다. 수조원대에 이르는 사업비와 ‘최고의 부촌’이라는 입지를 놓고 대형 건설사가 치열하게 경쟁할 것이란 전망이 무색해진 셈이다. 상반기 시공사 선정에 나설 양천구 목동신시가지에서도 대형사 간 수주 경쟁이 이뤄지는 단지는 많지 않을 것으로 건설업계는 보고 있다.

 ◇공사비 급등에 출혈 경쟁 기피

건설사들이 이처럼 몸을 사리는 이유는 명확하다. 코로나19 팬데믹 이후 글로벌 공급망 차질과 원자재 가격 상승으로 공사비가 급등했기 때문이다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “영업이익률이 하락한 상황에서 홍보비와 금융비용이 많이 드는 출혈 경쟁에 나서지 않는 것”이라며 “수익성이 확실히 보장되는 곳에만 전력을 쏟고, 불필요한 소모전은 피하겠다는 전략적 판단”이라고 분석했다.

정비사업 시장이 ‘빅5’ 건설사의 과점 체제로 굳어지며 나타난 현상이라는 분석도 있다. 올해는 ‘압여목성’(압구정·여의도·목동·성수동) 등 서울 주요 정비사업지가 일제히 시공사 선정 단계에 들어간다. 대형 건설사는 같은 사업장을 놓고 경쟁사와 겨루며 힘을 빼기보다 각자 강점이 있는 구역을 선점해 안정적으로 물량을 확보하는 전략을 선호한다. 윤수민 농협은행 부동산전문위원은 “조합들이 아파트 브랜드를 중요시하면서 서울 주요 정비사업은 시공 능력 5위 이내 대형 건설사만 진입할 수 있는 시장이 됐다”며 “건설사 신용도에 따라 은행권이 조합에 제공하는 사업비 대출 조건이 달라지고, 정부 대책 이후 이주비 대출도 시공사 역량에 달렸다는 평가가 나오고 있어 이 같은 현상은 심화될 것”이라고 설명했다.

일각에서는 단독 입찰이 조합원에게 다소 불리할 수 있다는 지적도 제기된다. 건설사들이 경쟁하면 조합 제안가(사업비)가 낮아져 조합원에게 이득이 될 수 있다. 다만 그 과정에서 발생하는 비방전과 비대위 갈등은 사업 지연의 원인이 되기도 한다. 윤 위원은 “공사가 늦어지면 금융 비용이 증가해 조합원에게 손해로 돌아오고, 도심 내 주택 공급 속도가 늦춰져 시장 불안을 초래할 수 있다”며 “건설사의 단독 입찰이 사업 안정성과 속도를 높이는 측면에서는 긍정적인 요인이 될 것”이라고 평가했다.

강영연 기자 yykang@hankyung.com