“5월 이후 집값 다시 뛴다”...매물 잠김·보유세 폭탄 ‘이중 경고’ [집땅지성]

최근 서울 아파트 시장에서 강남권을 중심으로 급매물이 출회되고 가격 조정 흐름이 나타나는 가운데, 정책 분기점 이후에는 오히려 가격 상승 압력이 더 커질 수 있다는 분석이 제기됐다. 특히 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 매물이 일시적으로 쏟아진 뒤 다시 잠길 가능성이 크고, 여기에 보유세 인상 카드까지 더해지면서 시장 변동성이 확대될 수 있다는 진단이다.

김제경 투미부동산컨설팅 박사는 18일 유튜브 채널 이투데이TV ‘집땅지성’(연출 황이안)에 출연해 “강남은 일부 급매물이 나오고 있지만 마포·성동 등은 수천만 원에서 1억원 수준의 제한적인 조정에 그치고 있고, 서울 외곽은 오히려 가격이 오르는 곳도 있다”고 전했다. 이는 단순한 하락장이 아니라 강남은 단기 과열 이후 조정, 마용성은 제한적 하락, 노도강은 반등 흐름이 나타나는 ‘차별화 장세’로 해석된다. 특히 강남권의 경우 거래량이 많지 않은 구조에서 신고가가 빠르게 형성되며 ‘똘똘한 한 채’ 수요가 가격을 끌어올린 전형적인 오버슈팅 국면이라는 평가다.

현재 시장을 움직이는 핵심 변수는 정책 시한에 따른 매수 심리다. 김 박사는 “매수자들은 5월 9일 이전에 반드시 사야 한다는 인식이 강하다”며 “급매가 나오는 지금이 기회라고 판단하는 수요가 상당하다”고 설명했다. 특히 상급지 가격이 더 크게 조정되면서 갈아타기 수요가 활발해지고 있는데, 기존 주택을 다소 낮은 가격에 매도하더라도 상급지를 더 큰 폭으로 할인된 가격에 매수할 수 있다는 판단이 작용하고 있다는 분석이다. 이 과정에서 다주택자뿐 아니라 1주택자까지 매도 후 상급지로 이동하려는 흐름이 나타나고 있다.

문제는 정책 분기점 이후 시장 구조가 급변할 가능성이다. 김 박사는 “양도세 중과 유예가 종료되면 다주택자는 최대 80%대에 달하는 세율을 부담해야 하기 때문에 사실상 매도가 어려워진다”며 “5월 이후에는 매물이 급격히 줄어들 수밖에 없다”고 밝혔다. 이는 현재 시장에 나와 있는 가격이 정상적인 시세가 아니라 ‘기한 내 처분을 위한 급매 가격’일 가능성을 시사한다. 실제로 5월 이후 매물을 거둬들이거나 가격을 다시 올려 내놓는 움직임이 나타날 경우, 공급 감소에 따른 가격 상승 압력이 커질 수 있다.

다만 가격 상승은 즉각적인 거래 증가로 이어지기보다는 시간차를 두고 나타날 가능성이 크다. 김 박사는 “정책 이후에는 가격은 오르더라도 거래는 한동안 위축될 수 있다”며 “이후 가을 이사철을 기점으로 실거래가 다시 형성되면서 상승 흐름이 본격화될 가능성이 있다”고 내다봤다. 이는 과거 규제 이후에도 반복적으로 나타났던 패턴으로, 규제 직후 거래가 급감했다가 일정 시간이 지난 뒤 다시 가격이 올라가는 흐름과 유사하다는 설명이다.

근본적인 문제로는 공급 부족이 지목된다. 김 박사는 “2026년 공급 물량은 역대 최저 수준으로, 현재 시장은 기존 주택 매물을 밀어내는 방식으로만 조정이 이뤄지고 있다”며 “정책 효과가 끝나면 가격은 다시 상승 압력을 받을 수밖에 없다”고 말했다. 즉 지금의 조정은 구조적인 하락이 아니라 정책에 따른 일시적 현상에 가깝다는 의미다.

여기에 보유세 인상 가능성도 변수로 떠오르고 있다. 김 박사는 “정부의 강경 발언은 보유세 인상을 위한 사전 포석일 수 있다”며 “공정시장가액비율 인상이나 공시가격 상승만으로도 세 부담은 크게 늘어날 수 있다”고 설명했다. 실제로 공시가격 상승과 과세 기준 조정이 동시에 이뤄질 경우, 별도의 세율 인상 없이도 보유세 부담이 크게 확대될 수 있다는 것이다. 과거에도 연간 수억 원 수준의 세 부담이 발생하면서 다주택자의 매도 압박이 현실화된 사례가 있다는 점도 언급됐다.

전문가들은 이 같은 시장 환경에서 투자 전략 역시 신중해야 한다고 강조한다. 김 박사는 “집값은 상승할 수 있지만 주택 수를 늘리는 전략은 위험하다”며 “보유세 부담을 고려해 1주택 중심으로 대응하는 것이 바람직하다”고 조언했다.

결국 현재 시장은 단기적으로는 급매 출회와 정책 압박, 중기적으로는 매물 잠김과 거래 위축, 장기적으로는 공급 부족과 입지 중심 상승이 동시에 작용하는 구조다. 가격 상승 가능성은 여전히 열려 있지만 규제와 세금 부담이 함께 강화되면서 투자 난이도는 더욱 높아질 수 있다는 의미다. 김 박사는 “정책 방향을 읽지 못하고 대응하면 오히려 리스크가 커질 수 있다”며 신중한 접근을 강조했다.

‘집땅지성’ 화면 갈무리.(이투데이TV)